启德楼宇资料图（香港政府新闻处图片）

政府力谷夜经济，推出“香港夜缤纷”计划的同时，楼价及地价双双下跌，尤其启德一幅住宅用地每平方呎中标价，回落至区内近10年最低水平，有分析指， 地价反映楼市现状，并相信短期仍有下调压力，不排除更多早年投下的发展商需劈价卖楼。

卖地成绩向下 香港经济也转弱

9月14日，启德2A区地皮截标，由信和置业牵头的财团以53.5亿元中标，每方呎楼面地价仅5,392元，创2014年2月以来启德地价的新低，亦是启德住宅地历来的第三低价。

去年12月，长实投得一幅同样位于启德2A区的地皮，当时楼面呎价为6,138元，已经创出低价，但如今的地皮比长实地还要再低12.2%，可见地价还有向下调整的压力。

记者翻查过去启德区地皮成交记录，政府初期先推位于前北面停机坪一带的住宅地皮，首幅住宅官地可追溯至2013年6月份，当时第1H区1号地皮及2号地皮，由中国海外分别各以22.7亿元夺得，每呎地价5,428元及4,913元，即为已入伙的启德1号I丶II，亦是本港唯一一个港人港地项目。

及至2014年，启德有4幅地皮成功批出，包括第1I区的1号丶2号及3号地皮，先后以29.1亿丶29.3亿及39.2亿元批出予建灏集团丶嘉华灏集团丶嘉华国际（0173）及保利置业（0119），每呎地价6,500元丶5,330元及6,530元。同年又卖出启德第1H区3号地皮，由会德丰以25.2亿元投得。

及后两年多，启德区一直未有住宅地皮推出，直至2016年底，海航在两个月内以高价夺得第1K区3号地及1H区3号地，当时作价88.3亿及54.1亿元，每呎地价一下子升至1.35万及1.36万元。在中资“加持”下，两年间启德区住宅地皮的呎价大幅倍升。

海航在2017年1月及3月再夺得第1L区1号及2号地皮，呎价约1.3万至1.35万元。惟经过一轮高价抢地后，该4幅用地其后全易手予本地开发商。

而在2018年11月起至2021年2月份，政府开始推出启德跑道区的地皮，政府先后推出共10幅，位于第4A丶4B丶4C及E区的跑道区住宅地皮，每呎楼面 地价介乎11,842至19,636元，其中夺标财团不乏由3至5间发展商合组的超级财团。

财团是执平货好手

再看看投得今次平地的财团组合，业界估计，这个由信置伙拍鹰君丶华人置业和ac中国海外合作的财团，整个项目总投资额大约120亿元，计及建筑成本及财务开支，每呎成本价约12,000元，日后完工的住宅，呎价若能卖得15,000元，已有合理利润。

这个财团组合都不是手上持有大量高价地丶或负债很高的财团，其中鹰君及信置都有故事。

鹰君是竞投住宅地的稀客，可以说是不便宜不投。2008年发生金融海啸后，香港地产不景，至2014年，政府开卖白石角地皮，鹰君就以低于市场预期下限价的17%价格投得，成交价24.1亿元，平均楼面呎价3300元，创了新界东地皮自2007年以来的低价，可见鹰君是“执平地”的老手。

至于牵头财团信置，则有另一个故事。信置过去亦曾有买贵地的经验，最经典的是小西湾蓝湾半岛地皮。于1997年金融风暴前，信和以“惊天价”118亿元投得，呎价超过4,000元，在当时属超级高价。随后爆发金融风暴，结果发展商需要引进新股东，分担财务负担。

不过有信置老臣子跟记者说，当年他们是来自新加坡的过江龙，在卖地场上经常受到本地财团抵制。每当看见他们投地，本地地产商便经常联手叫价竞争，所以他们的困局，是不出高价根本买不到地。然而如今俱往矣，信置已成为本地主要发展商之一。启德地皮再创低价，而且发展商并非单独入标，而是组合4个财团共同入标，可见市场对投地态度非常保守，很多本身负债高或过去买了贵地的财团，根本就不愿意出手，愿意出手的财团亦不想独力承担。

由此可见，在利息高企的情况下，人人都非常“谦手”。住宅的面粉价下跌，而且似未见底，未来的压力便会推向面包价，住宅楼价还有下调的压力。

王震宇：招标结果反映市场实况

Bricks & Mortar Management创始人王震宇说：“见到地价很明显低到一个吸引的水平，可能发展商都计到数，楼价未来就算下跌，都有足够安全系数，毋须蚀本，这个是最重要，否则没有人会出来买地。”

王震宇又指，在高息环境下，早年高价投地的发展商，由于囤积项目的成本亦有所上升，有机会宁愿劈价，甚至蚀让卖楼。“从投资角度去看，假设未来住宅租金升20%，若要有3厘或以上较合理的收租回报，楼价最少要跌30%。”

此外，本港银行陆续上调新造H按封顶息，加幅达0.5厘，是今轮按揭利率升息周期中，幅度最大的一次。

张翘楚：若息口再上升地价会继续下挫

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚就表示，每呎楼面地价5,392元属预期之内，并创过10年新低，认为此水准对发展商来说是“进可攻丶退可守”，风险可控，预计项目未来每呎可卖1.7万至1.8万元，又指市区地皮对发展商仍有吸引力。

他又表示，启德地价已经跌至很低水平，相信未来不会再下一次。他指，若果区内地价要再跌，估计将与息口上升，以及二手楼价继续下挫有关。

梁沛泓：对市场的影响属中性

华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，今次的中标价其实仍属于低水，呎价较上次低，对市场的影响中性。“早前预测该地皮每呎楼面地价约4,600元至4,800元，较今次中标呎价平，是因为是次地皮推出的时间及地点皆较去年底长实中标时差，加去年长实中标 价亦较当时市场预期低，故综合上述因素，成功吸引不少大型发展商加入争夺。”

张竞达：希望政府撤辣

至于中原测量师行张竞达则认为，是次地皮成交贴近市场预期，惟仍创下区内地皮10年新低。不过该地顺利批出，未受荃湾油柑头首置地流标影响，反映发展商仍积极争夺市区。但由于该地条款较多，需兴建地下街设施及多项社福设施，故发展需时，令发展商出价保守。

张竞达又预料该地可发展成中小型住宅单位，若工程落成后，计算建筑成本及合理利润，每呎实用售价为15,000元。

他强调，地价低对市民不一定是坏事，发展商平买平卖，其实是不少人入市圆业主梦的黄金机会。但是长期低价卖出珍罕的地皮，亦一定影响政府收入，自然亦影响民生。“住宅物业非商品，而是生活必需，对比波动大的股债汇，更是很多人理想的长线安全投资，若放任楼价直插到底，将令不少为置业而节衣缩食的市民损失惨重，衍生众多社会问题，物业买卖牵涉的不止地产建筑界，而是民生及社会，若楼市急速下滑将对社会及经济造成冲击，未来负资产个案势急升，蚀让个案续增，并严重影响卖地收入，冀政府正视撤辣为楼市松绑。希望10月公布的《施政报告》会有相应的措施，为楼市止血，否则势必影响香港的疫后复苏速度。”

（文/本刊主笔 何洁霞）

（原文刊登于2023年10月2日出版的《经济导报》总3553期）