观点网 近两年房地产市场快速下行，开发商们不好过，中介代理企业受到的冲击更甚。

原因在于中介代理公司收入几乎全部来自房屋买卖，业绩渠道普遍较为单一。况且目前国内楼市仍处于筑底过程，复苏起色不大，无论一二手市场都存在压力。

“今年上半年，中国内地房地产市场整体状况不甚乐观，商品房销售面积约6亿平方米，较去年同期下降约5%。”合富辉煌在业绩报告中也提到，尽管一季度积累了一定量的市场信心，但4月份后交易量回落，6月份全国房地产开发景气指数再跌，购房者观望情绪愈浓，市场活力尚未充分恢复。

资料显示，合富辉煌旗下主要业务包括物业代理服务、金融服务业务两个板块。其中，主要收入来源为一手房销售代理，占总营收的比例在90%以上。

资料显示，2023年上半年，合富辉煌持续经营业务营业额约为6.99亿港元，与去年同期的约8.98亿港元同比下跌约22%。

其中，由于2022年下半年仍处于疫情管控阶段，导致合富辉煌2023年上半年物业代理业务分部营业额减少至约6.73亿港元，较去年同期同样下跌约22%，占集团营业额的96%。

受限于购房者购房意愿疲弱，合富辉煌金融服务业务的营业额约2700万港元，较去年同期下跌约25%，占集团营业额4%。

业务萎缩还体现在代理项目的规模上，截至2023年6月30日，合富辉煌物业代理业务覆盖全国70个大小城市，代理项目超过800个，二手分行数目约140间。

但2022年底的数据显示，物业代理业务覆盖全国超过80个大小城市，代理项目超过1100个，二手分行数目约160间。

同时，期内合富辉煌总员工成本由2022年同期17.25亿港元，大跌至5.12亿港元。

利润方面，合富辉煌录得期内亏损1.51亿元，是自2021年以来连续第3年亏损。资料显示，合富辉煌2021年亏损5.45亿港元，2022年全年亏损5.8亿港元。

继续亏损的其中一大原因是期内作出了1.09亿港元的金融资产亏损拨备，包括确认应收账款拨备64万港元，确认应收贷款拨备1.086亿港元。

由于中介代理是一个轻资产行业，因此对贷款的需求不大。截至期末，合富辉煌拥有现金及银行存款约为3.18亿港元，对应借贷总额约为1.85亿港元，资本负债比率约为7.3%，流动比率为4.80。

但真正的问题来自于应收账款，过去几年开发商的应收账款难以收回，已经成为房地产上下游企业通病之一。

资料显示，截至2023年上半年，合富辉煌拥有应收账款6.45亿元，67%以上账龄超过180日。

面对更加不确定的市场，合富辉煌称，将发挥集团在广州地区的业务优势，力争将基地扩大至广东省域，以进一步拓展市场份额和增加业务收入。其次，会积极寻求企业合作，将重点放在项目的引入和推进上，以增加项目的规模和数量，实现更好的利润回报。

合景泰富在2022年末开始选择与碧桂园集团深度绑定，最新亦得到与碧桂园颇有渊源的朱荣斌担任董事长职位。实控人扶氏家族“激流勇退”，压力事实上来到碧桂园集团这边。

但目前碧桂园能够给到合富辉煌的支持，相信没有当初想象中那么大。另外，当初市场分析与碧桂园绑定，意味着该公司获取其他开发商项目的难度将有一定的上升。

由于行业特殊性，合富辉煌这类中介代理企业处于相对被动的地位。市场形势一旦扭转，其业绩就将同比恢复。

不过目前市场状况仍不明朗，唯一能够期待的是政策利好，“下半年，冀望利好政策的释放将增强购房者信心，拉动交投，房地产市场会向着平稳、健康的成熟形态发展。”

眼下，全国救市政策频出，在合富辉煌大本营所在的广州市，近日就出台了备受瞩目的“认房不认贷”政策，是一线城市首个政策案例。

只是目前楼市需求不足，背后或有更深层次原因，政策刺激的成效如何还有待观察。合富辉煌要做的是，维持经营等待时机。

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