央行“831”新政，叠加北上广深等一线城市前后官宣“认房不认贷”，市场对地产的预期再上一个台阶。资金也持续聚焦地产类ETF。深交所数据显示，地产ETF（159707）近一周获增仓金额超5200万元！时间拉长看，地产ETF（159707）近60日获资金增仓近2亿元，净流率超70%！
从行业整体来看，今年以来A股市场上已有蓝光发展、泰禾、阳光城等8家企业退市，很显然，当前的房地产行业已不再是全面红利的时代。那么，地产板块的下一个机会在哪？本文将从政策、行业、企业3组数据分析：
①政策层面：持续宽松的政策如何影响地产板块走势？哪些房企表现会更占优？
②行业层面：楼市上半年复苏呈现先高后低的态势，全国房企半年报如何？有何亮点？
③房企层面：从销售和拿地两个细分指标看，哪些房企经营更胜一筹？
【政策全面宽松下，“万保招金”表现明显占优】
梳理下本轮政策的演变路径，首先是7月高层会议新定调，然后住建部等指明方向，接着郑州等地方陆续发布优化楼市政策的通知，随后央行“831”新政出炉，随即北上广深等一线城市加入“认房不认贷”。地产重磅政策接连兑现，市场一致认为，当前地产政策力度堪比2014年930的全面放松。
兴业证券梳理了历史上4轮地产政策宽松下的行情演绎路径，大致可以被划分为两段，两轮均有显著的绝对收益和超额收益。
第一阶段（政策转向宽松+地产基本面下行）：政策放松初期，地产基本面仍在恶化，行情主要受政策放松驱动，具有明显的绝对收益和超额收益。
第二阶段（政策维持宽松+基本面改善）：基本面改善和依然宽松的政策共同催化地产股继续上涨，这一阶段的绝对收益和相对收益甚至超过第一阶段。
从具体房企来看，国企vs民企，谁更占优？兴业证券表示，整体来看，四轮地产行情中，“万保招金”等头部房企表现明显占优。
注：超额收益指申万房地产指数相对于万得全A指数。
【行业中报惨烈，优质龙头房企韧性凸显】
2023年上半年，发布财报的170家房企中共有90家实现了盈利，盈利总额为1038.23亿元，其中30家房企净利润不足1亿元。而录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元，绝对值几乎是盈利总额的两倍。今年以来，已有蓝光发展、泰禾、阳光城等8家A股房企退市，若将部分房企与未按期发布财报的房企算上，整个行业亏损状况或许会更加触目惊心。
另外，从16家主流龙头房企业绩来看，保利发展、华发股份、滨江集团和招商积余等4家公司同时录得营业收入和净利正增长。从盈亏来看，14家房企实现了盈利，合计盈利380亿元；仅2家企业亏损，合计亏损金额20.35亿元。对比行业整体表现来看，龙头房企业绩韧性凸显。
申万证券表示，2023H1房地产板块继续缩表，整体业绩下滑趋势收窄、探底可期，优质房企未来成长性更佳。近期高层会议中行业政策转向积极支持，有关部门也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。
【企业销售分化明显，央国企仍是拿地主力】
房企层面，主要从销售和拿地两个方面分析下经营的差别。从销售来看，在整体同比下降的情况下，头部企业和央国企的韧性更强；从拿地来看，房企拿地规模同比下降，央国企仍是拿地主力。
销售层面，中指研究院数据显示，2023年1-8月TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点，连续四月降幅扩大。细分来看，企业销售表现分化明显。
一方面，头部企业销售保持韧性。2023年1-8月，TOP10房企销售额均值同比下降4.5%，降幅最小。另一方面，央国企销售表现较为强劲。2023年1-8月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长21.3%，稳健民企销售额平均增长0.7%，混合所有企业下降9.1%，出险民企下降46.0%。
拿地层面，房企拿地规模同比下降，央国企仍是拿地主力。根据中指研究院《2023年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7888亿元，拿地规模同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。
图：2022年至2023年1-8月TOP100房企拿地总额及同比增速情况
具体来看，受热点城市供地和上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比上升9.9%。8月，北京、上海、南京、成都、苏州、天津等多个热点一二线城市继续进行了集中供地，叠加上年低基数影响，企业拿地规模同比有所恢复。分企业来看，保利、建发、中国铁建等央国企拿地规模较高，绿城、万科、龙湖、金地等混合所有制企业和民企亦有投资。
综上，伴随政策的持续宽松以及行业格局的持续优化，以头部房企和国央企为代表的优质房企或将率先受益。浙商证券也指出，围绕“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修复顺序优先看好在一线城市有土储优势的房企。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，“万保招金”权重超5成。同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。
数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
