根据中金基金公告，中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金山东高速REIT”）将于9月25日启动首发询价，募集份额共计4亿份。该基金如果成功发行，将成为第29只上市交易的公募REITs。此外，目前还有易方达基金、建信基金、工银瑞信基金等机构旗下的REITs产品正在审核过程中。

记者获悉，随着交易主体日趋多元、底层资产日趋丰富，公募REITs逐渐成为践行ESG（环境、社会和公司治理）投资理念的优良标的，在募、投、管、退等环节中融入ESG因素、设立专项基金支持ESG投资等成为市场关注的焦点。但也要看到，部分项目的短期业绩较市场预期出现一定偏差，投资者应逐渐学会从长期视角去适应投资波动性。

ESG探索渐趋丰富

谈及公募REITs和ESG理念两者之间的关联性，中航基金副总经理邓海清表示：“公募REITs投资运营与ESG管理都十分重视长期因素，因为基础设施项目运营周期通常长达数十年，受气候变化、气候灾害等长期因素影响更大，ESG理念可以发挥正向价值；此外，基础设施项目具有保障民生、涉及众多利益相关方的特点，ESG强调与利益相关方的沟通，做好ESG管理有助于与利益相关方建立良好关系，提升项目透明度和运营稳定性。”

具体实践方面，据记者了解，华夏越秀高速REIT和普洛斯REIT等产品此前都披露过ESG报告。其中，华夏越秀高速REIT披露的ESG报告中呈现了项目基础资产相关的ESG关键议题和绩效指标，是境内首份公募基金ESG报告。另外，建信基金公募REITs运营经理王未表示，建信中关村REIT之前也发布了相关ESG报告，聚焦到了资产以及企业运营的相关方面，通过此来融入ESG方面的实践探索。

邓海清指出，REITs投资考虑ESG因素可以提高投资吸引力，降低投资风险，并提升可持续、高质量发展水平。邓海清指出，市场目前对公募REITs的ESG管理方面的关注，主要聚焦在四大方面：一是大力扩展ESG相关投资领域，如新能源、自然资源、消费服务等；二是设立专项基金支持ESG投资；三是在募、投、管、退等多项投资环节中融入ESG因素；四是关注被投企业ESG相关信息的披露。

王未进一步指出，鉴于公募REITs会涉及到很多相关主体，ESG的议题管理需要明确责任划分，比如公募基金人员方面要关注基金从业人员的从业经验、基础设施资产工作人员方面注重安全相关证书的匹配性等。此外，新能源REITs开展ESG实践时，应关注气候变化及技术迭代等议题。

从长期角度适应波动性

公募REITs与ESG理念相融合，最终要充分体现在交易价格上。但根据Wind数据，截至9月20日收盘，今年以来28只已上市交易的公募REITs却有23只负收益。这意味着，从长期视角去适应投资波动性，成了公募REITs与ESG相互融合的一部分。

华夏基金基础设施与不动产投委会主任莫一帆指出，今年以来公募REITs二级市场调整，一是部分项目的短期业绩相较投资人的预期出现了一定偏差，二是投资人的结构和国外成熟市场尚有所不同，相当部分以偏短期资金或交易型资金为主，“但从长周期来看，公募REITs底层项目经营产生的可供分配现金，是有相当稳定性和成长性的。总体来说，REITs涉及的资产类别普遍具有良好的抗周期属性”。

莫一帆还表示，公募REITs的二级市场交易为市场带来了较好的流动性，投资者在享受收益和流动性同时也要注意波动性，为投资组合做好相应建设，从组合配置和长期投资角度去适应这些特征。

另外，嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军认为，公募REITs二级市场的调整，反映出宏观经济复苏偏弱等问题带来资产层面的挑战，以及公募REITs的投资者结构、生态等方面的不足。王艺军指出，目前公募REITs投资者的固收权益人占比过高，权益投资人还没大规模进场，个人投资者占比也是偏低，这使得公募REITs二级市场投资的生态较为粗放。

莫一帆表示，公募REITs二级市场目前发行28只，市值接近一千亿元。公募REITs平均估值目前处于相对低点，是长期资本比较好的配置区间。从投资人的结构来看，REITs以机构投资者为主，其中有不少是保险、银行理财等资金，这样的资金以固收或“固收+”为主，投资人很关注当期分派率，以及分派率的达成。

项目运营效率很重要

基于上述分析，业内认为公募REITs的长足发展，要进一步丰富底层资产、提升项目运营效率。

王艺军表示，未来随着消费REITs的推出，公募REITs市场的国际化会迈出重要一步。从美国市场来看，在传统的住宅、零售、办公类资产REITs中，零售资产的长期业绩表现是最好的，但波动性也很大。因此，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

博时公募REITs及资产证券化业务负责人吴云认为，从经营实践方面提升公募REITs竞争能力有三方面维度：一是底层资产运营管理能力，二是基金产品纬度，三是如何更好地衔接底层资产和产品之间所做的工作。

以底层资产运营管理能力为例，吴云指出，目前上市的公募REITs，运营管理都采用了委托外部运营机构的模式，但基金公司并不会因为委托而豁免自己的管理责任，因为建立更高效的专业管理能力一直是基金管理公司内生的诉求。如何提升资产管理运营能力，吴云提出三个建议：一是建立更精细化专业化的管理团队，搭建人才梯队，同时要加强和外部管理机构的合资和交流，在外部运营管理机构提升专业化的资产管理能力。二是转变思维。基金最擅长的事是管理股票和债券等标准化产品，管理非标准化产品或者是基础设施产品是近年逐步建立起来的，要形成标准化之外的产业管理思维。三是建立起全流程高效率的治理决策体系。