刚刚，黄埔成功出让今年首宗宅地。

地块为黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东YP-P1-4地块，被广州市穗盈房地产有限公司（广州开发区投资集团有限公司）以底价约11.9亿元竞得，折算楼面价1.19万元/㎡（扣除配建）！

位置来说，地块位于黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东，属于黄埔和增城交界区域，广州科学城云埔中心片区。

目前离项目最近的地铁站为13号线沙村站和6号线香雪站，从地块驾车前往沙村站约需23分钟，驾车前往香雪站约需16分钟。（以上为百度地图结果）

项目地块周边轨道交通规划（图源：房天下广州）

远期规划中有刘村站、开创大道站以及陈家林站，其距离要比上文提及的沙村站和香雪站缩短一半以上。这三个站点设计17、20、40以及28号线。其中28号线为佛穗莞城际，为已批复线路，最快预计一年内开通。

开通后，业主可在开创大道站（埔南路站）乘坐28号线前往中心城区。

项目范围内将通过旧村更新改造，进行黄埔区有轨电车2号线元岗车辆段综合开发，并规划建设一所30班初中、一所9班幼儿园和体育用地，满足片区居民文教设施需求。

项目规划用地面积92629平方米，总计容建筑面积212961平方米，规划业态涵盖商务办公、教育配套、品质住宅、体育公共设施等，形成多种业态复合的智慧型城市综合体，打造有轨电车车辆段综合开发示范点。

项目规划图

拿地要承担旧改费用！

值得注意的是，该地块正是黄埔有轨电车2号线元岗车辆段综合开发项目及元岗旧村改造项目范围。

图源：网络

元岗旧改实施方案已于今年7月获批，采用政府收储的改造模式，以黄埔区政府为改造主体，负责土地收储和复建安置等工作，采取土地公开出让融资方式实施改造。

这就是类似于今年公布的“做地”方式，不过做地主体并非国央企，而是政府亲自下场的意思。

元岗旧改操盘开发商为区属国企广州开发区投资集团。此次有轨电车车辆段上盖地块，或为定向出让，也有可能类似于黄埔有轨电车1号线岭福车辆段上盖项目（龙湖揽境）。

根据规划，黄埔有轨电车2号线元岗车辆段地块通过政府储备用地置换元岗村集体土地而来。

为此，此次出让的地块条件虽很一般，但条件非常苛刻——

第一，需承担元岗旧改费用，包括回迁房安置、临迁费等。

本次公开出让条件规定，竞得人须在本地块落实元岗旧村改造的复建安置工作，总复建量（不含公建配套）计容建筑面积约3.5万平方米。

其中安置住宅复建量约3.5万平方米，集体物业复建量仅64.38平方米——这是一个几乎没有集体物业的旧改项目。

此外，元岗旧改成本中的约2亿元，已在YP-P1-4 地块土地出让价款中扣减。上述成本已实际支出部分由 YP-P1-4 地块竞得人在竞得地块后3个月内，返还给刘村社区元岗经济合作社。

未来将产生的改造成本（含村民临迁费等），由竞得人负责继续支付（对被拆迁人应负的责任）。

第二，需承担黄埔有轨电车2号线车辆段建设费用。

竞得人需承担黄埔有轨电车2号线元岗车辆段上盖综合开发导致增加的盖下配套工程的建设工作（建设费用暂定价约7.43亿元，已在土地出让价款中扣减）。

第三，需承担教育配套建设任务。

根据地块控规，将配建一所30班初中（用地面积1.8万方）、一所9班幼儿园（3616方）和体育用地。小学大概对口玉鸣小学，而规划初中则有可能成为玉鸣小学的对口直升学校。

位置一般，建设成本却不低，也难怪挂牌出让楼面价低至5583元/平。

目前，旁边的爱特城二手成交价仅2.2万-2.5万/平，2021年下半年-2022年上半年楼市最高卖到3.1万/平，相比高峰期，目前成交价跌去6000元/平。

此前，黄埔有轨电车2号线（北段）初期运营前安全评估顺利完成，专家组一致认为项目通过初期运营前安全评估，基本具备初期运营条件。另外，广州市发改委较早前发布了黄埔区有轨电车2号线（香雪—南岗）票价的批复，按2元/人·次(一票制)执行，和海珠有轨电车、黄埔有轨电车1号线一样。

图源：广州黄埔发布

黄埔有轨电车2号线北段总长度约4.9公里，设置车站8座，分别为地铁香雪站、黄埔图书馆站、下中路站、萝峰站、香雪大道东站、香雪公园站、玉岩路站、开源大道东站，全为地面站，其中换乘站2座：在地铁香雪站可与黄埔有轨电车1号线、地铁6号线实现换乘，在开源大道东站可与规划黄埔有轨电车5号线实现换乘。

目前，黄埔有轨电车2号线北段正在开展不载客试运行，将尽快实现北段开通初期运营的节点。

受玉云路、南岗等区间征地影响，黄埔有轨电车2号线未能按原计划在2022年底全线开通运营。目前根据实际进展，黄埔有轨电车2号线采取分段开通策略，线路将先行开通北段，待南段征地解决后，再全线开通。

另悉，黄埔有轨电车2号线玉云路段、宁埔大道黄埔段，受林地影响而迟迟未动工的难题已经解决。由于线路南段还需结合南岗旧改项目进行建设，线路南段工程的建设有所滞后。随着黄埔有轨电车2号线南段用地问题逐步得到解决，全线预计在2023年完成轨行区施工，2025年或2026年建成开通。

黄埔有轨电车2号线（地铁香雪站-地铁南岗站）为黄埔区南北向轨道交通骨干线之一，是黄埔有轨电车“一主三支”骨干线网的重要组成部分，途经萝岗、云埔、南岗三个街道，沿线串联起多个居住小区和工业企业，是一条以商务、通勤服务为主的线路。线路全长14.4公里，共设站20座，其中换乘站5座，最高设计时速70km/h。

黄埔有轨电车2号线的建设，将自北往南串联起科学城、穗港科技合作园、穗港智造特别合作区南岗片等重要功能区，极大改善商务、民生出行条件，形成与园区快速发展需求相匹配的交通路网配套。作为区内城际铁路、地铁线网的重要补充，全线建成通车后，将形成“地铁+有轨电车+公交”的全方位立体交通出行模式，为周边20余万市民出行提供便利。（黄埔有轨电车2号线具体开通时间以官方公布的消息为准）

来源：广州公共资源交易中心、黄埔视野、房天下广州

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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