作者：余飞
01
大连、南京跟进
前两天，沈阳取消限购，开启裸奔模式，本号当时就说了，接下来会有更多城市跟进。
除了北上广深不会全盘放开之外，其余城市全面取消限购的可能性很大。
话音刚落，大连、南京这两座特大城市，宣布跟进。
9月7日，大连市发布《关于进一步促进我市房屋消费的通知》，明确提出：
关于居民家庭在我市中山区、西岗区、沙河口区购买商品住房的限购政策解除，居民家庭在我市购买商品住房的，不再受住房总套数限制。
在此之前，大连的中山区（不含东港商务区）、西岗区、沙河口区三个区，虽然没有购买门槛限制，但有套数限制，最多只能购买两套。
如今最后的这条限制，也彻底解除了。
除了解除限购外，还有取消限售、降税、给购房补贴等举措。
在降税方面，大连提出，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
购房补贴，针对非住宅商品房和住宅商品房，给出了不同的补贴方法。
同一天，南京市也发布楼市新政，提出：
第一，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。
第二，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
第三，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
去年南京楼市不断放松限购，在此之前，南京的限购区域仅剩下四大核心区建邺、秦淮、鼓楼、玄武，社保要求仅6个月。
如今，什么都不用了，来者不拒。
而且，南京率先开始执行降首付措施。首套20%，二套30%。利率也下调了。
02
肃杀的大连、南京楼市
在最近开启的全面救市之前，本号在8月份就说过，当下没有不需要救市的城市。
沈阳解除限购背后，是这座城市量价齐跌，库存高企，最严重的是土地根本卖不动。
数据显示，2020年沈阳卖地收入535亿元，2021年447亿元，2022年137.13亿元。今年上半年，沈阳、福州、贵阳、大连、呼和浩特、均不足5%。厦门、重庆、乌鲁木齐、济南均不足10%。
大连、南京又何尝不是如此。
大连方面：
8月，大连商品住宅成交规模为19.34万平，环比增加105%，同比缩减26%。
而且，从成交的绝对量来看，大连现在的月度成交量相比于2021年已经腰斩、膝斩。
图：2021年-2023年大连商品住月度成交情况
注：数据覆盖中山区、西岗区、甘井子区、沙河口区、金普新区、高新园区、大连保税区
累计来看，2023年1-8月，大连商品住宅累计成交规模为128.79万平，同比缩减26%。
房价方面，国家统计局披露的数据显示，7月份大连新房环比下跌0.7%，同比下跌4.8%，同比跌幅位居全国第二，仅次于湖北宜昌。
二手房价格方面，7月份环比下跌了0.8%，同比下跌4.9%，同比跌幅位居全国第13位。
从机构披露的数据来看，到今年年中，大连的房价相比于2021年9月的高点，已经跌去了10.2%。
卖地方面，上半年沈阳仅完成供地计划的3%，大连也只完成了供地计划的4%。
此外还要说明一点的是大连的库存量。
去年4月份的时候，克而瑞披露大连的广义商品房库存量1.5亿平米左右，位居全国第二，仅次于贵阳。之后，不知道什么原因，就不再公布，在克而瑞最新公布的狭义库存量中，大连也不在其中。
商品房的广义库存与狭义库存概念不同。
狭义库存，是指已完工但未销售的房子，是看得见、正在动工的房子。
广义商品房库存， 是指现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。它包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。
1.5亿广义库存是什么概念？之前在写大连的文章中，我已经计算过，按照大连目前的人均住房面积计算，可以容纳当下大连整个城区521万人口。（大连2020年常住人口745万人，城区521万人）。
南京方面：
7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升，但也仅仅增加了一丢丢，成交绝对量仍是年内第二低。
二手房成交量方面，8月份也略有增加，但仍在成交低位，相比于3月份的高点，仍是腰斩局面。
房价方面，南京我爱我家研究院数据显示，8月份南京二手房成交均价29245元/㎡，环比下跌2.9%，再次回归到3万大关以内。
卖地收入相比于往年，也是不忍直视。
上半年南京卖地收入355亿，虽然较去年同期有所增长，但2020年上半年南京的卖地收入是750亿元，今年上半年的卖地收入还不到2020上半年的一半。2021年南京全年卖地收入2114亿元。
成交量、房价、卖地收入三杀，是沈阳、大连、南京在最近率先跳出来，取消限购的直接原因。
然而，目前谁又不是这个局面？
接下来各类城市的限购放松应该是：
1、北上广深一线城市要看目前的救市措施效果如何，如果效果不错，就不会放松限购，如果效果不如人意，外围区限购很有可能放松乃至取消。
2、二线城市及以下，可能会全部放开限购。
03
能有效果吗
最近的一系列措施，对二线及以下城市的作用不是很大。
因为，最近发布的一系列大招，二线及以下城市去年以来基本都相继落地了，比如降首付、认房不认贷、取消限购等。
大连之前购房已经不设置门槛，现在只是彻底解除了购房套数限制。南京之前虽然保留核心四区的限购，但社保只需要6个月，而且可以一次性补缴，和不限购没有什么差别。
君不见，去年就放开限购的福州、沈阳、廊坊、佛山、东莞以及大幅收缩限购圈的武汉、苏州、南京、杭州、郑州等城市，并没有挡住房价下行。
降首付、豁免交易税费、取消“认房认贷”，乃至接下来可能大面积展开的放开限购，只是为了释放需求，让房价跌得慢一些而已。
一线城市短期内会有一定的效果，中长期来看，仍改变不了大局。
毕竟一线城市中有一部分刚需，至今没有上车，的确是因为首付压力大，利率偏高，认房认贷等因素阻挡。
但当这部分需求消耗完之后，楼市仍会回到下行通道中来。本号之前已经给出了自己的观点：
楼市走位会和一季度很像，一线城市的成交量回升可能也就两三个月的光景，之后仍会回到下行通道中。
逻辑并不复杂，人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求，这些导致楼市全面调整的因素，没有丝毫改变。
这些压力，会在这波短暂兴奋之后，迫使楼市继续调整，而且调整周期不会短。
