聚焦房地产价格逐步放开

编者按

进入下半年以来，多地房地产价格限制逐渐松动，尤其值得关注的是，一线城市也在逐步放开房价限制性政策，有的地方地价限制政策也在松绑。这些政策的出台对市场有何影响？各方对此类政策如何看待？是阶段性的调控举措还是大势所趋？本期地产周刊将聚焦房地产价格逐步放开后市场各方的反馈及关心的问题。

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成都取消二手房指导价，同时个人转让住房增值税征免年限统一调整为2年，降低了交易成本，贷款额度也不再受二手房指导价限制，有利于二手房尤其是置换型改善需求入市。

■ 中国经济时报记者 周雪松

当前，二三线城市房地产市场分化明显。在热点城市成都，最近取消限价未对市场带来太大影响，市场基本平稳。不过，在其他非热点二三线城市，降价楼盘趋多。业界专家在接受中国经济时报记者采访时表示，购房者希望房价下降，观望情绪仍然浓厚，市场博弈仍在继续。

楼市价格松动

当前，在房地产市场供求关系出现重大变化的背景下，楼市价格出现松动。以环京楼市为例，房价在腰斩之后仍在下探。中国经济时报记者近日发现，在廊坊市永清县某楼盘，特价房已经降到每平方米4300元。同时，北京周边也出现了0首付，有楼盘打出“0首付购房，公司补贴20万元首付直接打卡，一年内无需还月供，买房送车位”等多重福利来吸引购房者。

“现在房子不降价卖不动。”10月12日，广西南宁一家房地产企业相关人士对中国经济时报记者表示，涨价去库存已经不可能，房企只能降价。

邝先生是南宁资深房地产人士，他告诉中国经济时报记者，目前，南宁楼市竞争激烈，有的楼盘甚至买房返首付。“今年中秋国庆双节假期，当地各大开发商都在忙着打折促销，首付分期、折上折、一口价、送家电、送装修、送车位、送首付等，各种优惠层出不穷。”

假期刚结束，当地楼市又打出一波新的优惠。盛邦双悦湾打出全系7折卖房的海报，折下来最低单价9553元/㎡。该项目原主力价1.2万—1.3万元/㎡。在核心板块，良庆大桥头的轨道御玺君临湾，房价“9字头”起，这个片区原本不少楼盘卖到1.3万—1.5万元/㎡。在南宁众多板块中，兴宁东三塘板块的降价最为明显，8月，嘉和城房价出现“4字头”起，全系清盘5折卖房，如今还在持续。

邝先生说，特殊时期采取特殊政策，对房企而言，回笼资金是当务之急。

成都取消限价市场基本平稳

9月26日，成都出台《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施等方面。

截至10月8日，据诸葛找房网统计，成都在售楼盘为917个。刚刚过去的第41周（10月2日-8日），成都商品住宅成交面积10.11万㎡，环比下滑65.77%；成交套数为741套，环比下滑65.63%。中国经济时报记者注意到，导致当周二手房成交大幅下滑的因素与中秋国庆放假有关，如剔除该因素，从近十周来看，成都楼市成交量基本平稳。最近一周（10月7日-13日），成都新建商品房日均成交422套，成交量保持平稳。

中国经济时报记者进一步了解到，成都取消指导价之后，二手房业主有一波涨价冲动。不过，从近期表现来看，10月10日-13日，成都24小时涨价房源量均为0套，整体价格并未出现太大起伏。

德邦证券指出，取消指导价有助于二手房价格更加市场化，向市场传递了活跃二手房市场的积极信号，稳定市场预期，刺激二手房市场活跃度。

镜鉴咨询创始人张宏伟在接受中国经济时报记者采访时表示，成都取消二手房指导价，同时个人转让住房增值税征免年限统一调整为2年，降低了交易成本，贷款额度也不再受二手房指导价限制，有利于二手房尤其是置换型改善需求入市。

“现在成都二手房挂牌21万套，过去几个月成都实质上房价在阴跌。”张宏伟告诉记者，9月下旬当地一二手房成交量均反弹，预计新政后市场逐步企稳，明年可能呈现上行趋势。

是否取消指导价引发争议

10月11日，惠州和武汉开发商降价被叫停事件颇受关注。惠州方面，一则“惠州一项目五折卖房”的新闻冲上热搜。武汉方面，汉阳某项目采取了打折促销的方式，引发了前期购房业主的不满。

自媒体人谭浩俊在接受中国经济时报记者采访时表示，目前的市场对开发商来说，应当是十分被动的，前些年过于强势带来的盲目扩张和负债冲动，让多数开发商陷入了债务泥潭。楼市走出低迷，开发商需要降价售房。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清在接受中国经济时报记者采访时表示，从市场经济一般要求看，房地产政府指导价或应取消，但是从中国国情来看，还应该考虑社会反响。“政府指导价的意义和价值不容忽视，政府指导价可以通过引导商品房价格的变动来稳定商品房市场的预期，稳定经济发展大盘，稳定金融秩序。所以政府指导价仍有积极意义，不主张目前取消政府指导价。”

宋向清认为，房地产市场的需求仍在，一方面，刚需依然存在；另一方面，新刚需又出现，新刚需主要是计划生育政策放开之后，二胎三胎家庭逐渐增多，他们需要小房换大房。“除了刚性需求，改善性需求也很多，老百姓对于楼市发展预期向好，就敢出手买房了。”

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