作者：余飞
01
降价卖房被停业整顿
今年5月份的时候，苏州昆山两个项目大幅降价卖房，结果被罚。
同一时间段，惠州大亚湾也有项目，直接打4.8折销售，惠州大湾区房管局的态度是：
房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。
为此，我曾撰写过一篇《4.8折卖房！昆山不敢做，它敢做！》，赞许惠州的态度。
然而不经夸。
近日，还是惠州，还是大幅降价卖房，却出现了迥然相反的举动。
10月8日，第一财经披露：惠州市惠阳区淡水片区保利阳光城，因为5折卖房，而被停业整顿。
从报道的情况，该项目被停业整顿，是因为同小区的业主举报所致。
小区业主在人民网留言板留言称：
四期备案价约1.5万元/平方米，最高卖到近1.7万/平方米，当时开房商捂盘惜售，对外宣称已无房源，留了几栋不卖，后来市场变差，今年10月低价销售，7800～8500元/平方米。该网民称，上述无底线的降价行为对已购房业主来说造成损失，我们反对开发商随意降价，扰乱市场，要求开发商停止这一降价行为，并赔偿业主损失。
保利阳光城售楼处的员工表示，同小区原来的业主不满，他们的房子已经有7、8年的楼龄了，二手房市场价格9000多元/平，现在新房卖7800元/平，好的楼层也才8000多/平方米，他们的房子肯定难卖啊。
从保利发布的“承诺函”已经明确，关停营销中心，暂停销售工作，并对中秋国庆期间低价卖出的13套房子进行退订处理。
02
降价难行背后的利益之争
老业主们不满新房不断降价打折出让而进行的举报，无非是自己的利益受损。
这样的举动，这些年我们已经见怪不怪。去年广州业主降价卖房，被联名举报。还有业主为护盘，联名控诉中介做低成交价。
今年上半年，西安绿城全运村5期芳华苑业主为了保护自己的利益，不让同小区的业主卖房，更是自行组成了一个“村支部委员会”，审核每个业主的成交价格。审核不通过的家庭，村委会会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。
同时，他们还制定了一个“三年分步涨价行动计划”：
今年7月，小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米；2024年7月，保持在3万元/平方米；2025年7月，保持在3.5万元/平方米；2026年7月，达到4万元/平方米。目前，绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米，二手房成交均价约为1.8万元/平方米。
都是为了自己的利益。已经上车的业主，很多人恨不得价格上涨一天一个价，让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己能够轻松上车才好。
如果纯属是业主个人行为，没有对与错、是与非，只有利益二字，都是利益。
但是，像这样西安和惠州这些业主，就纯属扯淡，属于违规行为。
比如西安绿城全运村5期芳华苑业主，如果纯属个人行为，管你涨价涨到天上去，都无可厚非，只要你有本事高价卖出去就行。但私自组成一个组织，并干扰其他业主正常降价卖房，谁给的权力？
而惠州保利阳光城的业主们，同样没有道理可讲。
你买贵了，就不允许别人买便宜？要是当初买的房现在涨价了，是不是要把差价补上呢？
本来这样的行为，开发商和市政府大可不必理会，如果有因为这事而有房闹行为，大可以行政拘留起来。
几年前武汉就有这样的业主，因开发商低价卖房组织维权，结果被行政拘留了。
但是，惠州市还是给保利阳光城下达了《责令整改通知书》。其释放的信号背后，仍是不允许低价卖房。
今年上半年类似事情在惠州已经发生过。
今年5月份，惠州4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府，均遭遇了封盘。
原因同样是因为老业主们联合维权。
这一维权事件之后，惠州市惠阳区于5月20日发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，其中明确：
开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
这些大幅降价卖房项目纷纷被喊停整顿，表面上看，是因为老业主们维权，实际仍是这座城市不允许低价卖房。
去年以来几十个城市或明或暗出台限跌令就可以看出，地方政府在降价方面有多不情愿。
他们无非是担心跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。
保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大，会传导给土地市场，影响卖地收入。
但是，在如今房价与普通人形成巨大鸿沟的当下，殊不知，其实来一点更有诚意的降价，其实反倒是利好楼市。
03
取消限价才能盘活楼市
本号一直都在呼吁，应该取消限价，尤其是限跌令。
过去两年的时间验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌，土地依旧卖不出去。
国家统计局披露的7月70个大中城市房价数据显示，新房环比下跌的城市52个，也即74%的城市房价在跌。同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。
二手房环比下跌的城市66个，同比下跌的城市66个，也即94%的城市房价在跌，94%的城市房价至少低于一年前。
土地方面，去年全国卖地收入下降了23.2%，今年继续大跳水。
财政部数据显示，今年前7个月，国有土地使用权出让收入22875亿元，同比下降19.1%。
制图：城市财经；数据：财政部
土地之所以难卖，主要是房企整体都陷入在债务的漩涡中。过去几年他们的各种融资渠道都被关上了，仅剩下卖房回款一条。
然而，仅剩下的这一条也被限价令干扰，导致他们不能大幅降价来跑量，无法快速回款。
换句话说，限跌令不仅没有达到阻止房价下跌、卖地收入下降的目的，反倒引发了更严重的房企暴雷和交付难题。
对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。
没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。
接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。
楼市最怕的就是陷入僵局。
有人可能会说，买涨不买跌，降价更卖不出去，只有涨价才行。
这里忽略了一个核心问题：房价收入比。
过去房价也高，但没有高到如今这般离谱程度。
目前中心城市的房价，远高于大多数人的收入，即便再好的政策鼓励购房，普通人也是有心无力。
过去你的月收入5000元，房价1万，面对涨价施压，你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入，担心越往后越贵。
七八年过去了，你的月收入有幸涨到了1万，但房价涨到了5万，这时候再上涨，你即便感受到了心理压力，也没用，因为根本买不起。
就像一趟没赶上的高铁，哪怕你穷尽人体极限速度，也没法追上。想要大家上车，要么停下来等待，要么倒车回来接大家。
时代变了，人口见顶了，城市化速率见顶了，宏观环境变了，就业和收入摇摆了，供大于求了，买房者的心态也变了。
在这么多的改变之下，不能再墨守成规，硬扛着房价不降，只会让房子越来越难卖。
房子卖不出去，房企暴雷现象会更多，会有更多的“恒大”出现，届时市场会出现更多的延期交付乃至烂尾，问题也会越来越大。
