9月14日，新京报记者从北京市房山区人民法院获悉几起房屋买卖纠纷案，法官梳理房屋买卖中的法律纠纷并作出相应提示，以防范化解买卖风险，保障房产交易顺利进行。

格式条款细心看，带押过户应谨慎

2020年，于某与开发商签订房屋买卖合同。于某交了房款，开发商也交付了房屋，但却一直没有办理房屋所有权转移手续。开发商对涉案房屋先后进行了多次抵押，涉案房屋一直处于抵押状态。开发商表示，合同约定办理产权登记转移的条件是涉案小区房屋完全销售，而现在该条件还没有成熟，同时房屋存在抵押也不能过户。双方多次协商均未成功。

2022年于某起诉至法院，要求开发商配合办理产权转移登记，并且支付迟延办证的违约金。

法院经审理查明，双方在买卖合同中确有产权转移登记的条件约定，但该约定为格式合同条款，开发商作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理方式提示对方注意免除或减轻其责任的条款。

在本案中，开发商没有尽到提示、说明义务，并且涉案条款确实存在不合理免除或减轻开发商责任、加重于某责任、限制于某主要权利的内容，所以认定该条款无效。同时依据民法典“带押过户”相关规定，涉案房屋上的抵押权并不能阻却产权变更登记。法院判决开发商协助于某办理产权转移登记手续，并支付违约金。

法官提示，在房屋交易中，买卖合同大多由开发商或中介提供，相关约定多为格式条款。对此，买卖双方需仔细查看条款内容，对于不合理免除或减轻对方责任、加重自身责任、限制自身主要权利的条款，要及时变更或删除，维护自身正当权益。

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。2023年3月，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，就“带押过户”运行模式和服务方式进一步细化，鼓励企业和群众积极选择“带押过户”服务。“带押过户”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于维护买卖双方、抵押权人等各方利益。所以，在符合相关规定前提下，房屋抵押不会影响产权转移登记。

合同约定不明确，矛盾纠纷惹人忧

2022年，张某购买了杜某的一套房子，签合同、交房款、办过户等进展顺利。但在办理物业交割时出现了问题，双方在合同中约定：杜某同意将房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移给张某。后张某从物业公司处得知，涉案房屋没有缴纳公共维修基金。因此，张某自行从物业交割保证金1万元中扣除了7000余元，意在折抵需补交的公共维修基金。杜某不同意，双方协商不成，杜某起诉到法院要求张某向其支付上述7000余元购房款。

虽然双方签订的买卖合同中约定杜某将房屋专项公共维修基金的账面余额无偿转移给张某，但在合同中并没有明确“账面余额”是多少，合同约定不明确导致了本案纠纷的产生。

经法院查明，根据合同约定，如果房屋存在公共维修基金余额，杜某应无偿向张某转移；但若不存在余额，就不存在余额转移问题。双方并未就物业交割中发现房屋不存在公共维修基金或者不存在账面余额的相关情况进行约定，张某以物业交割中发现房屋不存在公共维修基金的情况扣除杜某7000余元不符合合同约定。据此，法院判决张某向杜某支付7000余元房款。

法官提示，房屋买卖合同是约束买卖双方的基本规则，各方理应尽到审慎注意义务，谨慎阅读合同条款，对约定不明确事项及时补充，做到心中有数，避免“不看就签”。签约前，要仔细核对房屋产权情况，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情况。签约中，要明确税费、房屋公共维修基金、物业费、水电费的负担，避免因事项约定不明导致权益受损。在交房时，要将装修情况、附属设施、家电设备、家具等物品在合同附件中详细列明。

另外，购买学区房要慎之又慎，购买前要提前了解所在区域学区政策，最好实地考察，向意向学校咨询，必要时可在合同中约定出卖人保证该房屋有某学校的入学资格，并约定相应的违约金，以保障学区房屋附随利益的实现。

轻信销售贪小利，失房丢钱吃大亏

2019年，李某在售楼处认识了房产销售员陈某。陈某称，通过他买房，可以拿到低于市场几十万的优惠价，陈某亮出了自己在某房地产销售公司的证件，还详细说明了内部价的由来。李某对陈某深信不疑。

为抢占名额，李某将定金和房款180万元付给陈某并授权陈某代办买房手续，随后李某收到了陈某提供的购房发票和房产证。2020年，在陈某协助下，李某办理了收房手续。整个买房过程看似一切顺利。

2022年4月，李某突然收到了法院传票，案外人程某起诉要求返还房屋，表示他才是房子的所有人。

经法院查明，程某在2015年就以370余万元的价格购买了涉案房屋，2021取得了不动产权证。后程某偶然得知陈某在未获得其许可下，将涉案房屋二次销售，涉案房屋一直由李某占用，程某多次要求李某搬出房屋，李某置之不理，引发本案诉讼。经向开发商及不动产中心等行政部门核实，程某提供的票据证书都是真实的，而李某手中的不动产权证书与行政机关记载的不一致，依照法律规定程某为涉案房屋所有权人，李某未取得涉案房屋产权，其占有房屋没有法律依据，法院判决李某将房屋腾退并返还给程某。

李某认为陈某是房地产销售公司工作人员，卖房是职务行为，遂将房地产销售公司起诉到法院要求赔付相关损失。房地产销售公司认为陈某涉嫌诈骗，向公安机关报案。目前，相关案件正在处理中，李某的损失尚未追回。

法官提示，根据《民法典》第235条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在本案中，李某的经历令人惋惜，但程某作为所有权人，有权要求李某返还房屋，李某因小而失大。

买房是人生大事。买房涉及看房、选房、签合同、办理贷款等诸多事宜，具有一定专业性，所以一般情况下购房人会通过中介公司买房。即使如此，购房人仍需时刻保持谨慎之心，对以非正规途径宣传的优惠活动要仔细甄别并认真核实，对打款到个人账户的要求更要慎之又慎，切莫贪小便宜吃大亏。

对买房过程中需本人办理的重要手续，要了解相应流程并亲自到场办理，避免代办。如缴纳契税、办理房产证等，应自行前往税务机关、不动产登记中心办理，确保票据真实，以防产生不必要的纠纷。

获取房源“甩”中介，跳单不成惹纠纷

张某通过中介经纪人陈某介绍到谢某所有的房屋看房，当天陈某拍了照片作为同一户型的参照图片，为之后的房源推广做准备。陈某表示谢某房屋的户型及价位非常抢手，如张某有意愿，可以向谢某支付定金。为锁定房源，张某签订《购房意向书》，约定3天后签订《房屋买卖合同》，并向谢某支付1万元定金，并约定违约时需支付房屋价格2%的违约金。3天后，谢某表示因个人原因不愿意购买涉案房屋，让陈某通知谢某不再签订《房屋买卖合同》，要陈某协助退回定金1万元。

后陈某得知张某与谢某私下办理了房屋交易登记手续。于是中介公司以《购房意向书》为据，主张张某需向中介公司支付房屋交易价格2%的中介费。张某抗辩称其最初已告知不购买谢某的房屋，之后的交易并非陈某促成，拒绝支付中介费。后中介公司向法院起诉，要求张某支付违约金。

经法院查明，《购房意向书》系张某、谢某真实意思表示，且内容不违反行政法规、法律强制性规定，合法有效。中介公司提供的相关照片客观反映了张某通过陈某获取谢某房屋出售的信息。根据看房照片、各方当事人陈述以及《购房意向书》，张某应承担相应违约责任，故法院判决张某向中介公司支付房屋交易价格2%的违约金。

法官提示，《民法典》第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。在房屋交易中，跳单主要考虑四个方面：一是中介机构的委托权限，是一般代理还是独家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行居间义务。三是委托人是否利用了该信息预出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，张某从陈某处获取谢某的房源信息，又私下与谢某交易，属于典型的“跳单”行为，应承担不利后果。

中介公司通过介绍房源、带看房屋、居间促成交易、确保房屋买卖顺利进行获取中介费用，买卖双方“跳单”会将中介公司“架空”，不利于社会诚信体系建设，也不利于中介行业发展。只要有证据证明购房者确实属于“跳单”行为，中介公司可以通过《民法典》上述规定进行维权，因此购房者在购买房屋时不可存在侥幸心理，不然“赔了夫人又折兵”，交易不但没有中介公司居间保障，还要付出中介费。中介公司作为经纪公司应努力提高经纪执业水平，强化服务意识，为客户提供更加优质、专业的服务，得到消费者的认可。

新京报记者 张静姝 编辑 刘倩 校对 吴兴发