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■中国经济时报记者 周雪松

轮番政策刺激下，房地产市场能否复苏？接受中国经济时报记者采访的专家表示，预计9月整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限，各城市热度持续分化，核心一二线城市将释放一些改善型刚需客户，而弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复。整体来看，大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政影响并不大。

7月24日，中央政治局会议之后，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间；中国人民银行、国家金融监管总局降首付比例、下调二套房贷利率，降低存量首套房贷利率，减轻购房者还贷压力，但仍需等待具体政策细则。进入8月以来，各地政策出台频次增加，北上广深执行首套住房“认房不认贷”，二三线城市加速跟进。

易居企业集团CEO丁祖昱对中国经济时报记者表示，以北京上海执行“认房不认贷”政策为标志，楼市迎来新转向，政策仍有优化空间。

丁祖昱预计，9月整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限，各城市热度持续分化，核心一二线城市将释放一些改善型刚需客户，而弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复。

“目前来看，除了信贷政策调整，楼市政策仍有进一优化空间。比如交易税费减免、限价放松甚至取消、限购政策局部调整放松，以提振楼市信心。”丁祖昱说。

刚刚过去的前8个月，土拍热度不高。中指研究院土地市场研究负责人张凯告诉中国经济时报记者，根据中指300城土地市场监测数据，今年1-8月推出规划建面同比降30%，成交规划建面同比降28%，推出楼面均价同比涨1%，成交楼面均价同比涨11%，土地出让金同比降21%。房价方面，8月百城房价继续下跌，新房价格环比连续下跌4个月，二手房连续下跌16个月。

根据中指研究院数据，房企销售也还在继续下滑。1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点。房企拿地仍然比较谨慎，1-8月，TOP100企业拿地总额7888亿元，拿地规模同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。受热点城市供地和上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比上升9.9%，环比下降27.1%。从拿地区域来看，二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。

“从房企布局城市等级来看，50家代表房企1-8月在二线城市的投资面积占比最高，为62.5%，一、二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.6%。“中指研究院企业研究主管陶淑茹对中国经济时报记者表示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国经济时报记者表示，近期房地产政策基调，从过去的中央“保持定力”、地方“小打小闹”，转变为一揽子政策发力。政策基调的微调，触发因素就是近期市场的急速下行。市场持续及过快下行，导致了“防风险”的压力加大。

李宇嘉说，一方面是资产价格过快下跌的风险；另一方面是房企风险蔓延。外源融资冰冻，销售回款是唯一资源来源，销售下降直接导致开发商资金链骤然紧张。销售延续下滑态势，暴雷风险会蔓延至其他房企。

据CRIC不完全统计，2022年以来，包括太原、贵阳、东莞、惠州在内的至少102个城市官宣下调首套房最低首付至20%。

“随着限购城市首付比例下调空间打开，短时间内，市场信心有所提振，然而对比2014年-2016年救市政策，目前政策仍然比较克制，基于行业供求关系变化，以及居民风险偏好下降、收入和房价增长预期不足，后续政策仍有进一步优化空间。”丁祖昱认为，政策短期内对楼市信心恢复有一定的积极作用，尤其是风向标城市跟进，对改善市场预期也有一定的促进作用。

丁祖昱强调，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，房地产市场很难再现当年的V型反转行情，但短期内止跌企稳、中长期稳步修复仍值得期待。

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