◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

当前金融市场上，投资无门，资金空转等日益严重。作为“资金需求大户”的 大型房企们却“望眼欲穿”，“房地产蓄水池”也由来已久。

当前，金融资金投向优质房企依然很靠谱。刚刚，万科一则担保公告又暴露了自己低调大额融资的重大动作。

具体看，万科集团全资子公司北京万永房地产开发公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过“设立一个或多个不动产债权投资计划”向华泰资产申请融资，融资本金合计最多40亿元，融资期限最长10年。

从惯例上看，万科这种不动产债权投资计划的底层资产，就是其自持的且能持续产生稳定现金流的商用不动产。

据披露，北京万永拥有位于北京市海淀区的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）项目。该项目具体位于海淀区西北旺镇，在中关村科技园西北部，规划总用地面积466.2公顷，拟规划总建面403.1万方。

地产密探还获悉 ，2016年底，北京万 科斥资50亿元拿下海淀区永丰产业基地“HD00-0401-0062、0166、0158地块（编号为“京土整储挂(海）[2016]018号”，业内俗称“18号地”)，总建面13.88万方，为全自持的租赁住房。

同一天，万科曾联合北京住总豪掷59亿元拿下海淀区永丰产业基地“HD00-0401-0132、0120、0162地块（编号为“京土整储挂(海）[2016]019号”，业内俗称“19号地”），总建面16.29万方，为全自持商住混合体且商业占比40%。

自此，大家也就看明白了，万科自持的租赁住房对外品牌就是“泊寓”，商业品牌涉及印力或万科商业等。不管这么说，万科就是拿自己手上运营的大体量优质不动产为自己获得长期低成本的大额融资。

再看“金主”华泰资管，最早就是华泰保险的投资部，2005年成立，为原保监会批复的第一家保险资管公司，号称是业内资质最全的保险资管平台之一。

去年，华泰资管取得营收12.9亿元，净利达到5.21亿元；，收益总额5.33亿元，归母净利5.31亿元。

再看股东背景，华泰资管确实不简单，作为控股股东的华泰保险出资占股81.82%，上海资义创投和 华润深国投信托均持股9.09%。

据华泰资管对外披露，截至去年底，其债权投资余额7.22亿元，其中债权计划余额4.9亿元，占规模最大，其次就是企业债，约1.29亿元。

依此来看，华泰资管过去债券投资规模都不算大，如今跟万科合作不动产债券投资计划，可谓拿到了“超级大单”。

华泰资管背靠华泰保险这个保险巨头，还有华润深国投信托，在投融资产品设计及投资资金来源上已具有得天独厚的优势，可以为万科推出一系列产品，且低成本的保险资金符合长期稳定投资的属性。

再看万科，截至今年6月底，持有货币资金1221.8亿元，相对于远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和457亿元而言，现金短债比2.7倍；净负债率49.5%。这足以看出，万科财务安全性还是很高的。

更重要的 是，万科前不久主动“终止”了150亿元的A股定增募资预案，并解释为其A股股价处于低位且充分征求了投资人意见。这说明，万科还是有担当的，不会为了充实资本金，就彻底牺牲中小股东利益。

从运营角度看，万科泊寓今年上半年取得营收16.4亿元，同比增幅10.6%，截至6月底出租率95.9%，共运营出租房源22.47万间，累计开业17.39万间，在北京、深圳、广州、成都和武汉等27个城市市占率均为行业前三，在北京等19个城市共纳保103个项目，涉及房源8.3万间。

依此来看，万科跟华泰资管的这笔“大买卖”，可谓各取所需，强强联手，即万科将取得长期低成本的规模资金，华泰资管将获得优质债权资产大扩张机会。

编辑：密探君

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