922长沙新政落地。限购放松之下，居民在长沙限购区域无住房，可直接购买首套房，不用再提供落户、社保、个税等证明。将整体提振长沙房地产市场活跃度及购房信心，更好地满足合理购房需求，刺激刚需入市，吸附地州市购买来长置业，巩固当前市场修复预期。

限售政策放松，本市商品住房经住建部门网签备案满4年，可进行转让。利好“卖一换一”置换客群。该消息出台，二手房业主集中挂牌，大量房源入市。本次限购政策放松，有助于相关房源流动性的增加，刺激了换房需求，有利于支持刚性和改善性住房消费的需求释放，促进新房及二手房市场良性循环。限购放松新政推动，将带来大量的二手房源，市场活跃度将有所提升，将对新房刚需市场产生一定的冲击。

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商品房

新政落地叠加“银十”旺季，新房供需两端企稳回升

9月在一系列政策的推动下，国民经济持续恢复，房地产行业也迎来边际改善。长沙新政落地，政策利好带动市场购房预期向上，销售面积、均价单月环比回升。企业融资面改善， “双节”叠加“银十”销售旺季，房企入市意愿强烈，9月新房供应冲高，环比上涨58%，持平去年同期。销售面积环比上涨43%，同比跌幅收窄。

从各物业供求情况来看，普宅供求增幅明显，均在五成以上。而投资物业，仅公寓新增供应有小幅增长，商办物业供需均处于低位，市场投资热度维持低位水平。

在9月单月成交指标上，总体与近期政策出台后市场反映相一致，呈现环比企稳、同比降幅收窄的趋势。

02

商品住宅
企业取证积极，需求端企稳回升

二季度房地产市场快速降温后，7-8月购房者观望情绪加重，市场情绪持续低迷。8月末至9月，政治局会议定调行业供需关系转变，一系列房地产优化政策密集出台。居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、认房不认贷等利好接连落地，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。

新政落地，购房者预期信心增强，前端来访认购指标迅速升温，月末，市场需求端迎来企稳上升态势。9月长沙核心城区新增商品住宅供应86.45万方，环比上涨62.7%，成交37.4万方，环比上涨56.2%。供求同比转负回正，市场热度回升。

长沙922新政出台前，商品住宅市场刚需刚改成交占比较高，月末新政出台后，改善占比明显回升。住宅均价环比持平，月度走势趋稳。

从各区域供求来看，供应主力集中于岳麓区和天心区。需求端，岳麓区领跑五区，其次为天心区。从月度涨幅来看，芙蓉区前期基数小，9月成交涨幅达到334%，五区涨幅最大。其余四区也均有不同程度增幅，雨花区涨幅最小。

从住宅产品成交面积来看， 120-144㎡面积段产品为市场绝对主力，占比达到41%，环比8月下降4.4个百分点。从整体来看，改善产品面积占比缩小，刚需占比小幅上涨。

成交单价段来看，1.2-1.5万元单价段是市场主力单价段，占比达到52.8%。环比上升12个百分点。

总价段来看，受产品面积下移影响，产品总价段同步下移。120-180万元总价段占比增长近12个百分点；而180万元以上总价段占比下滑8个百分点。

9月商品住宅市场成交仍是以刚需刚改产品为主，而改善产品在下旬有较明显增幅。

价格走势来看，144㎡以下刚需刚改价格走势平稳，144-200㎡改善产品有明显增长，而200㎡以上产品高位横盘。各面积段价格走势均高于去年同期水平。

综合而言，市场底部震荡企稳与政策利好频发和供应增长不无关系。一方面，供应主力多位于城区和改善型产品，有效匹配当前市场需求；另一方面，8、9月份政策利好不断，带动市场预期向上，来访、来电量逐步恢复，数据显示月末最后一周成交环比出现较大涨幅。

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公寓

市场环境仍处于筑底修复期，公寓市场难有较大起色

虽利好政策频发，但市场仍处于底部震荡。投资属性物业走势低迷。9月公寓市场成交持续下行，成交量环比下跌2成。从当前公寓市场需求来看，降价营销对市场刺激作用减弱，虽低总价、位置较好项目仍能集中网签，但流速放缓。而200㎡以上商务大平层走势较为平稳，拉动公寓价格上行。

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商办

商办市场持续冷清，商业供求下跌2成

9月商办市场持续下滑，供求环比跌幅超2成。岳麓区仍是商业成交主力区域，占比达到45%。区域高价高量，拉动商业市场均价上行。

9月办公市场零星成交，集中芙蓉区。

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营销动态

新政催热市场

开盘去化大幅提升，案场花样促销

新政利好，催热市场前端指标，市场来访认购指标持续趋热，开盘认购快速上升。9月监测18项目首开/加推/平推，开盘项目数环比增加80%。“银十”销售旺期，企业积极备战，多个新项目取证入市。9月首开项目7个，且开盘平均去化率达到71%，高于市场平均去化。五成项目释放开盘优惠折扣，个别项目更是连续三周加推，多个热点红盘更是重现摇号选房。

9月，新房调控政策纷纷落地。房企也抓紧时间圈定客户。抓住窗口期，加大营销力度。

地方政府更是亲自下场，激发市场活力。9月28日上午，长沙县“我想有个家 最好在星沙”2023“宜居星沙”房产推介会暨汽车消费节启动仪式在松雅湖礼乐广场隆重举行，房企代表、中介经纪、汽车经销商代表等100余人参加。活动现场，长沙县发布《2023“宜居星沙”房产推介会暨汽车消费节奖励办法》，政府将拿出300万资金奖励房企、置业顾问。参加活动的房企和车企也纷纷推出优惠活动，吸引消费者前往选购心仪的产品，促进市场良性、健康发展。

新政出台后，各大楼盘贴满了“欢迎深圳温州看房团”、“欢迎地州市看房团 ”“欢迎回湘置业”等标语。除了吸引本地客户，还要想办法，把外地的客户、未来的客户，都圈进客户池。

部分项目限时取消优惠，挤压客户转化。富兴世界金融中心宣布自9月25日起，所有在售房源价格全线上涨2%；汉唐翰林府自9月25日起取消特殊折扣审批，住宅产品价格上浮3%；大都汇天悦项目住宅产品一律按备案价销售，价格上浮2%……

“认房不认贷”政策出来之后，房地产市场复苏明显，到访量、成交量成倍增长，房企争先恐后抢收客户。为了借助政策东风和金九银十黄金时机快速去化和回款，房企需要充分利用好节点营销和前沿的数字化技术，从激活存量和寻找增量两个方向，实现客户量、到访量和成交量的增长。

总结：

近期政策利好不断，各地区各部门认真贯彻落实中央政治局会议精神，先后出台首套房贷款“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施，支持居民刚性和改善性住房需求，有利于提振市场信心，改善房企经营预期。

随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，四季度房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。又恰逢“银十”双节传统营销旺季，房企积极蓄力，供给层面无论是量还是质都在稳步提升。成交大概率随着供应放量而稳中有增，四季度环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，各城市分化行情预期延续。

预判二手房市场后续走势，我们认为，短期内仍将好于新房，四季度以价换量仍将延续。主要是基于当前相继出台了“认房不认贷”等新政，部分购房者还是要依托“卖旧”才能“买新”，因而短期内出现了二手房挂牌量激增的情况，在这样的背景之下，业主后期也将逐步调整市场预期，不排除出现集中降价抛售的情况，自住刚需也将借机入市，对二手房成交产生良好的支撑作用。

来源/克而瑞湖南区域