摘要：面对量大面广的老旧住房，更新改造任务依然艰巨复杂

自2022年上海中心城区成片旧改任务顺利收官后，本市全面部署启动零星旧改、旧住房成套改造、“城中村”改造的重大任务。一年多来，“两旧一村”改造工作取得显著成效。

截至目前，中心城区零星旧改已完成8.52万平方米，预计全年完成12万平方米；不成套旧住房改造已完成24.77万平方米，年底计划完成28万平方米；“城中村”改造项目已启动10个，全年计划已提前完成。但面对量大面广的老旧住房，更新改造任务依然艰巨复杂。9月27日，市十六届人大常委会第六次会议审议了关于本市“两旧一村”改造工作情况的调研报告。

不断拓宽资金筹措渠道

位于静安区的蕃瓜弄，是上海第一个5层楼的工人新村。由于小区内房屋密集，部分房屋还存在私自搭建等不合理使用现象，安全隐患较严重，且公共配套服务设施和停车位不足等问题日益凸显，居民改造意愿强烈。

2023年5月15日启动旧住房成套改造正式签约，签约首日即以98.6%签约率高比例生效，8月14日提前一个月完成了1122户居民100%搬场。拆除重建改造后，拟新建6幢7-33层多高层回迁住宅，同时配建社区服务中心、菜市场、老年助餐点、卫生服务站等公建配套设施。目前，各项审批程序正抓紧推进。

蕃瓜弄是市人大监督调研的一站。代表们发现，本市“两旧一村”改造工作有力实施，但面对量大面广的老旧住房，更新改造依然存在不少困难和问题。

首先，资金压力依然较大。今年市财政安排支持“两旧一村”改造预算资金共计约204亿元，但调研发现，“两旧一村”改造项目普遍存在资金投入大、回报周期长、融资成本高等情况，资金成本压力很大。其中，零星旧改和旧住房成套改造地块受房地产市场、历史风貌保护、土地区位等多重因素叠加影响，成本收益倒挂问题十分突出。有的区政府表示，债务总额已达上限，基本没有举债空间。参与改造的企业普遍反映，改造项目资金平衡困难，而且由于财务成本认定口径不明确、对已出让地块的一级开发财务成本未返还等因素影响，不少项目存在亏损。

另外，技术标准不健全。比如适用于旧住房改造的差异化标准不完备。因房屋建造年代久远、用地范围较小等原因，很多房屋改造后的建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等指标难以达到现有标准，关于房屋的装配式建筑、光伏设置、节能等要求也难以满足。

“‘两旧一村’改造需进一步强化资金保障，不断拓宽资金筹措渠道。” 常委会委员建议，要更加积极争取国家专项债券额度支持，用足用好债券资金。要继续对重点区域、重点项目加强资金支持，促使改造项目顺利实施。要更好吸引社会资本参与，为企业解决土地前期开发成本认定等改造工作中的具体问题，保护企业参与改造的积极性和可持续性。健全资金平衡机制。

有些房屋改造缺乏政策通道

市人大在调研中发现，有些房屋改造缺乏政策通道。一些不成套职工住宅因历史原因未办理相关权证，因无佐证材料导致无审批通道而无法启动改造；有些建在集体土地上的系统单位或公司合资建造的公房，由于土地性质原因无法对改造方式予以核定审批。

部分政策也尚未出台配套规定。调研发现，本市已明确对选择协议置换房屋的居民，可参照旧改政策落实安置房源、相关税费，但工作流程和操作规范还未发布；对成套改造范围内产权房屋的登记、税收等政策也缺乏操作规范。

为此，常委会委员们建议，进一步优化政策支持，完善旧住房改造政策。市级层面要深化研究，对不成套旧住房改造中产权登记、安置房源、税费缴纳等缺乏政策和配套规定。

同时，进一步完善改造标准，加快出台旧住房改造相关标准。按照环境改善和整体功能提升的原则，加快制定适合不同旧住房改造类型的标准规范。同时加强旧住房成套改造设计指引。针对不成套住房改造中存在的户型小、房型多、难匹配的问题，研究出台住宅房型设计指引，对项目设定统一的底线控制要求。

如何吸引社会资本参与

上周，人大专项监督现场调研红旗村地块改造，这个项目旧房面积达36.2万平方米。

9年前，红旗村地块改造全面启动。村居民房屋征收补偿方案在制定过程中，坚持公开透明，推进阳光动迁，在2016年2月签约期结束时，签约率达到了100%，是近年来上海市集体宅基地征收最高签约率，由此打造了一个“城中村”改造范本，红旗村地块将建成兼具商业、办公、文化、居住等多业态功能的城市综合体。

不过，代表调研发现，“城中村”改造仍面临较多困难。比如改造周期较长，不确定因素多，易对改造项目的整体实施带来影响。其次，点位量大面广，在本市提出十年完成“城中村”改造的目标后，改造任务十分紧迫，资金投入、土地指标等问题愈显突出。另外，项目投资回报缺乏市场吸引力。“城中村”改造与二级市场相比，盈利空间不大，盈利预期不足，对社会主体缺乏吸引力，造成遴选优质实施主体困难。

委员们建议，细化“城中村”改造配套政策。认真贯彻国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，细化完善土地、规划、资金等配套政策，健全资金统筹平衡等机制，稳定盈利预期，更好吸引社会资本和优质主体参与。