学习中海好榜样

时事新闻2023-08-28 20:29:47无忧百科

学习中海好榜样

对2023年的房地产行业来说，这个不断突破高温极值的夏天，寒冷而又漫长。

始于2021年下半年的这场地产危机，在2023年的盛夏终于蔓延到行业头部，雷潮不断。

行业的暴雷潮还没有平息，又一年的中期报告如期而至。
意料之中，不断扩大的亏损和萎缩的销售规模，依旧是本轮地产中报的大多数。

但是，中海地产，是那个例外。

8月28日，中国海外发展发布了2023年中期报告。
报告显示，在行业极为困难的上半年，中海实现了销售合约额1801.8亿元，同比增长 30.1%。实现营收为人民币891.6亿元，核心股东应占溢利为人民币138.2亿元。

行业狂飙多年以后，当困在周期里的那些出险房企重新审视自己的路径，早在他们以高周转模式为榜样蒙眼狂飙，命运的齿轮就已经开始转动了。

行业奔涌向前的起伏，终要靠时代之力抚平。
行业从未如此渴望，榜样的力量。

而像中海一样经受住考验依旧稳健的房企，他们才是被时代选中，书写答案的那一个。

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学习价值观
中海赢在敬畏市场

太阳底下没有新鲜事。地产行业当下面临的所有问题，都能在历史中找到答案。

恒隆集团董事长陈启宗曾经说过，没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商。

在中海的故事里，除了磅礴峥嵘的辉煌，也有时代巨浪碾轧而过的回响。

8月28日，中海董事局主席颜建国在2023年中期业绩会上讲到，“中国海外成立于1979年，是国内发展历史最长的房企，是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企，包括97亚洲金融风暴、2008年次贷危机，以及当前以市场整体下行、行业大洗牌为特征的房地产转折期。在经济危机的冲击下，我们不断壮大；在本轮行业洗牌中，我们持续稳健，市场份额与行业地位逆势提升。”

要知道，在97年金融风暴中，中海地产也吃过蒙眼狂飙的大亏：由于发展模式太过激进，资金链紧张，叠加金融环境的动荡，中海地产的市值从超340亿港元骤降至43亿港元，遭受重击。

金融风暴的打击拉开了中海以“开源节流、增收节支”为主题的三年调整期，内部确定了以净借贷比率不超过40%的红线、在手现金占总资产的比重长期保持在10%以上等审慎严格的发展策略——这些原则，后来也成为中海内控的“铁律”，至今未曾动摇。

生死存亡的危机教会中海的，是无论何时，都要“敬畏市场”，以致后来当中国房地产以高杠杆为主流时，中海却岿然不动，甚至被贴上“保守、掉队”的标签也不为所动。

2005年－2007年，国内房地产市场的井喷之际，很多企业都选择了高负债疯狂扩张，资产负债率超过80%的比比皆是。

而中海则保持了一贯克制的作风。

中海在2005－2007年的资产负债率分别是42%、45%、52%。到了2008年，中海的净负债比率也只有46.8%。

而当2008年全球新一轮经济危机呼啸而至时，中海已经带着肌肉记忆从容度过。

且更为难得的是，严控负债并不是以牺牲利润作为代价。
2003－2008年，中海的净利润平均复式增长率为48%以上。

可以看到，历经多轮经济周期和行业波动，铸就了中海最为核心的价值观之一：敬畏市场、尊重市场规律。

对这份价值观的坚守，如颜建国在2023年中期业绩会上所说，“稳中求进的高质量发展，已经成为中海区别于竞争对手的关键标签。我们始终敬畏市场，信奉长期主义，行业高潮时不激进，低潮时不保守，不会为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长，更加注重为客户、为股东、为社会创造价值。”

所以，面临眼下房地产行业历史上最漫长的下行周期，中海依旧稳如磐石。

从最新发布的中报来看，中海2023年上半年依旧展示出了强大韧性，以及有质量增长的行业引领气质。

2023年上半年，中海总借贷金额为2515.5亿，在手现金为人民币1142.1亿元。净借贷比率维持于 37.7%的行业低水平。

在这样的负债水平之下，2023 年上半年，中海实现了正向经营现金流337亿元，并提前或到期偿还境内外今、明年债务人民币582.4亿元。

在持续优化负债结构的同时，中海也在土地市场继续保持非常进取的姿态。
据中报数据，2023年上半年中海系列公司新增土地储备16宗，总购地金额人民币414亿元，新增总货值人民币717亿元，投资购地金额居行业前三。

2

学习专业和专注
中海赢在行业潮起潮落的坚守

时代的变化目不暇接，房企的战略也在快速变化。

在2021年以前，房企言必谈多元化。尤其是2018年掀起的房企改名“去地产化”。去地产化的本质是房企多元化转型的尝试。

在高增长的销售数据之下，很多房企开始尝试文化娱乐的跨界、日常消费的跨界、科技的跨界：

有企业正式向全球智能机器人领域人才抛出橄榄枝，也有企业一头扎进了足以媲美自身体量的新赛道，加码新能源汽车，布局食品饮料、医疗健康等，屡见不鲜。

彼时，房企们均秉持一个初衷，在地产开发业务滑过规模的顶点之前，找到新的支撑点。

而在这股多元化的浪潮之下，中海则显得有点“独善其身”，一心只聚焦地产主业。

尤其是路径选择上，中海选择了一条最没有“流量”的路子——相关多元化。把这个多元化分解，就是开发+运营。

中海认为，未来房企的战略支点是围绕地产本身，以开发＋运营为基本手段，围绕空间做生意，做连接人与空间的生意。

这从侧面印证了，植根于香港的中海地产对于房地产行业的本质有较为深刻的洞察。
不管外界如何变幻，这种洞察是中海这么多年一直专注地产开发主业的主要出发点。

从这个角度理解，中海对于自己当下正在干什么以及未来想要干什么，其实有着非常清晰的思路，并不以短期的市场调整为转移。

这种长期的专业和专注，不管是中海战略层面还是公司具体经营策略的层面，都贯彻得非常彻底。

以至于在行业狂飙的那几年，规模掉队的中海都被贴上了保守的标签。

2019年，中海明确提出了“今天、明天、后天”的可持续发展业务结构，将90%资源投入到房地产开发主业，保持规模与利润增长；

将8%左右的资源投入商业资产运营，提升抵御周期波动风险的能力，创造规模可观、稳定的租金收入；
将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等新业务，培育未来的增长点。

在这个战略之下，中海依旧坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的经营策略。

据2023年中报，北上广深四个一线城市的新增货值在中海发展新增货值中占比44.7%。

这种策略在当下市场分化、企业分化不断加剧的环境下，成为了中海业绩逆势增长最重要的支撑。

据中报数据，2023年上半年，中海地产系列公司合约销售市场份额逆势提升0.76百分点至 2.86%，市占率提升36%，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一（克而瑞的统计数据）。
在33个城市市占率跻身前三，较 2022 年度增加3个。
其中北京合约销售额359亿元，市占率继续保持第一。

3

构建良性循环的生态

学习像中海一样，把每一个供应商都当作战略合作伙伴，主动构建良性循环的生态。

这长达一年半的行业暴雷潮，不仅是房企很受伤，整个地产供应链的生态也不可避免地受到了重创。

很多行业的供应商，在行业高光时刻虽然也能喝到面上的肉汤，但在强势的地产商面前，他们也大多面临回款账期长、巨额货款长期无法收回等难题。
而一旦暴雷，庞大的应收账款就足以让供应商“一朝回到解放前”。
近两年受房企暴雷引发次灾害影响陷入困境，甚至破产的上下游供应商已不在少数。

但就是在这样的行情之下，中海地产在2020年成立了全资子公司领潮供应链。

领潮供应链主要是聚焦于行业上游的建材采购，依托中海地产40多年的建材供应链管理经验和集采优势，志在打造国内建材行业最大、公开透明、优质低价、便捷高效、以自营为主的B2B第三方供应链交易服务平台。

作为后天业务的代表，创立仅两年的领潮供应链，2022年营收98亿元，2023年上半年实现新签合约额70亿元。

为什么在行业下行的阶段，中海要分出精力来做这样一个第三方供应链交易服务平台，在短短两年之间就能跑通商业模式，不管是营收还是成交额都取得翻倍增长的好成绩？

从市场发展空间角度看，中海领潮切入的是一个万亿级赛道。

行业调研数据显示，建材采购市场的整体交易规模超过5万亿元，其中房地产市场材料、设施、设备采购规模超过1万亿元。

中海一向以成本管控优势著称于行业。当房地产进入管理红利时代，中海本身就具备强大的成本管理和采购经验。
领潮在此时成立，意味着中海选择开放内部采购平台、对外输出成本管理和采购经验，是在为建材采购行业赋能，推动行业向规范化、数字化、集约化升级转型。
这是中海领潮供应链为行业赋能的第一个基点。