昨日，惠州出台促进房地产市场平稳健康发展13条措施，也可以理解为惠州版的“救市”！

其实政策内容跟现行楼市政策大同小异。

公积金新政

亮点至于公积金与以往有所不同。

明确提出生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度上浮20%。

【新政前】

在惠职工连续按月正常缴存6个月以上，即可申请公积金贷款，最高贷款额度为40万元，夫妻双方最高为60万元。

【新政后】

符合条件的缴存人个人贷款的最高额度为48万元，夫妻双方一起贷款的最高贷款额度为72万元。

【答疑】

1、如何理解上浮20%?

答：上浮20%是指将住房公积金贷款的最高贷款额度提高20%，最终可贷额度将结合申请人公积金缴存情况、家庭收入、购房总价款、首付比例等因素综合计算得出。

2、二孩及以上家庭定义

二孩及以上家庭是指至少有一个子女未满18周岁，并且子女个数为两个或两个以上的家庭。

3、符合《通知》要求的二孩及以上家庭应提供什么材料？

答：可以体现家庭子女情况的户口簿或出生医学证明等材料。

4、若需使用组合贷款购买首套自住住房的，也能享受《通知》的额度上浮政策吗？

答：符合《通知》条件的家庭，使用组合贷款购买首套自住住房的，其住房公积金贷款部分可以享受。

趁着公积金新政，房姐来盘点下粉丝们所关心的公积金贷款问题：

个人贷款额度如何计算：

具体到个人，贷款额度的确定根据申请人住房公积金账户缴存余额以及已连续按月正常缴存时间来计算的。

【计算公式】

连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×8；

连续按月正常缴存住房公积金满12个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×15 ；

连续按月正常缴存住房公积金满36个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×20；

上述个人住房公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额。

夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总和。

举个例子：小张购买首套房申请住房公积金贷款，个人公积金账户余额有3万元，连续正常按月缴纳了2年住房公积金，按照惠州市的标准，他可贷款的额度为：30000*15=450000元，但由于购买首套房个人符合最新要求，最高贷款额度48万元，所以他最终可贷额度为48万元。

【不同类型房屋贷款比例不同】

购买自住住房为预售商品房、现房的，全部贷款金额（含组合贷款）不超过抵押物价值的80%；

购买自住住房为存量房（二手房）的，全部贷款金额（含组合贷款）不超过抵押物价值的60%；

建造、翻建、大修自住住房的，全部贷款金额（含组合贷款）不超过抵押物价值或工程总造价的60%。

举个例子：小张购买一套总价为100万的预售商品房，则全部贷款金额（含组合贷款）不能超过房屋总价的80%，即80万。如果购买的是二手房，则全部贷款金额（含组合贷款）不能超过房屋总价的60%，即60万。

【住房公积金贷款期限】

公积金贷款可贷款最长年限为30年，且贷款年限加上房龄不得超过40年。共同申请公积金贷款的，以可贷款年限较长的为最长年限。

公积金贷款截止年限一般不超过申请人法定退休时间后5年。共同申请公积金贷款的，贷款截止年限不得超过其中后退休者的法定退休时间后5年。

举个例子：夫妻双方男38岁，女36岁，购置一套房龄为12年的二手房，想共同申请住房公积金贷款，他们可贷款的最长期限按照可贷款年限较长的男方来界定为65-38=27年，此外这套二手房的最长贷款期限为40-12=28年，两项因素结合，这对夫妻最长可申请的公积金贷款期限为27年。

公积金贷款问题

惠州公积金首套最低首付比例可以做到20%，而且这是2011年７月１日起开始实施了。

【公积金贷款利率】

当前首套个人住房公积金贷款利率：
· 1-5年(含5年)2.6%
· 6年以上3.1%

第二套个人住房公积金贷款利率：
·1-5年(含5年)利率不低于3.025%
· 6年以上利率不低于3.575%

【公积金贷款常见的问题】

1、本人已婚，是外地户口外地缴存公积金，配偶是惠州户口。近期想在惠州买房，本人可以在惠州办理公积金贷款吗？

答：是可以的。异地缴存职工在我市购买自住住房可以申请住房公积金贷款。自住住房，是指在职工或配偶的户籍所在地或缴存住房公积金所在市辖区内，房屋用途性质为住宅，且职工对该房屋享有所有权的住房。您在外地缴存公积金，但配偶是惠州户口，在惠州市购房可以在惠州申请公积金贷款。

2、本人在外地上班缴存公积金、外地户口，想在惠州买房，可以申请公积金贷款吗？

答：不可以。由于您为异地户籍异地缴存公积金，在惠州购房不符合惠州公积金贷款条件。

3、本人外地缴存公积金、惠州户口，商业贷款在惠州购房，可以申请商转公积金贷款吗？

答：不可以。目前我市仅受理本地户籍异地缴存职工在惠州购买预售商品房、确权房（现房）、二手房申请住房公积金贷款；不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务。

可以看出，异地缴存职工在惠州市申请住房公积金贷款必须满足申请人或者申请人配偶的户籍地或工作地（公积金缴存地）在惠州这个条件。

哪些情形可申请提取住房公积金

2023年发布的《惠州市住房公积金提取业务操作规范》中，对于可提取情形和不可提取情形均做出了明确说明。其中，提取住房公积金可分为部分提取和销户提取两大类，共13种情形；不可提取的情形有8项。

【可提取情形】

【部分提取】

职工符合下列情形之一的，职工及其配偶可申请提取住房公积金账户内的存储余额：

1、购买自住住房的；包含购买新建商品住房、购买再交易住房（含法院拍卖房）、本市拆迁安置住房超面积补房款差额等提取情形。

2、建造、翻建、大修本市自住住房的；

3、偿还自住住房购房贷款本息的;

4、无房租房自住的；

5、本市既有住宅增设电梯的；

6、纳入本市居民最低生活保障的；

7、因本人、配偶或夫妻双方直系血亲患重大疾病造成家庭生活严重困难的；

8、其他符合有关法律、法规、规章和上级监管部门、市住房公积金管委会会议决议可以提取的情形。

【销户提取】

职工符合下列情形之一的，应一次性提取职工本人住房公积金账户内全部余额，同时注销其住房公积金账户：

1、已退休的；

2、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

3、出境定居的；

4、与单位解除或终止劳动关系，封存半年无重新续缴住房公积金的；

5、职工死亡或被宣告死亡，其继承人(受遗赠人) 申请提取职工住房公积金账户余额的。

【不可提取情形】

存在下列情形之一的，不可申请提取：

1、住房公积金账户被司法冻结的；

2、违规提取住房公积金被限制提取的；

3、以赠与、继承、离婚析产等方式取得住房所有权的;

4、 职工、配偶与夫妻双方直系血亲之间发生再交易住房买卖的；

5、职工在本市行政区域以外购买的住房存在配偶、父母、子女以外的其他产权人并以该住房申请提取住房公积金的；

6、对于同一人在12个月内多次 (3 次或以上) 变更婚姻关系购房的；

7、同一套住房在12个月内买卖 2 次或以上的；

8、职工购买部分产权住房或 2 次以上购买同一产权住房的。

商转公贷款问题

商转公贷款业务是我市住房公积金管理中心针对本地缴存职工推出的惠民利民政策，目前暂不支持异地缴存职工申请商转公贷款业务。本期针对部分热点问题和案例进行汇总解答，希望对有办理商转公需求的申请人有所帮助。

【问题一】什么是商转公贷款？

1、商转公贷款是指惠州市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心“）向在我市购买自住住房时已办理商业住房贷款（以下简称“商贷“，该商贷仅用作购房）、现符合住房公积金贷款（以下简称“公积金贷款”）条件的职工发放的，用于偿还其商贷的公积金贷款；

2、商转公贷款分为“商转纯公积金贷款”和“商转组合贷款”，在符合条件的受委托银行办理的原商业贷款可转为纯公积金贷款或组合贷款，在非受委托银行办理的原商业贷款只能转为纯公积金贷款；

3、公积金商业组合贷款（以下简称“组合贷款”）中的商业贷款部分不能再办理商转公贷款业务（该笔贷款已存在公积金贷款业务，无法再次申请把商业贷款部分转成公积金贷款）。

【问题二】商转公贷款需要提前还清商业贷款吗？

1、商转组合贷款，只需向原商贷银行提出商转组合的申请，无需个人自筹资金提前还款；

2、商转纯公积金贷款，需向房屋所在地的广发银行提出商转纯公积金的申请，我中心审批通过出具《商转公贷款额度确认书》后，申请人需向原商贷银行还清全部贷款余额。

（目前惠州市可办理“商转组合”贷款业务的受委托银行有建行、工行、农行、中行、广发、光大、交通、惠州农商、博罗农商、民生、招商、浦发、兴业、中信、南粤、广州、平安、邮储等18家签约银行。）

【问题三】办理商业贷款后多久可申请商转公贷款？

依据惠州商转公贷款业务有关规定，申请人应当在本市商业银行已办理用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含公积金组合贷款，组合贷款商贷部分不能申请商转公）且该贷款正常还款一年以上，尚未结清并处于正常还款状态（当前逾期状态或累计逾期超过3期（不含本数）不受理。

【问题四】商转公贷款额度如何计算？

1、新政后，个人最高贷款额度48万元，夫妻双方最高贷款额度72万元。贷款额度的确定根据申请人公积金账户缴存余额以及已连续按月正常缴存时间。

计算公式：

连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×8

连续按月正常缴存公积金满12个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×15

连续按月正常缴存公积金满36个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×20

上述个人公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额。夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总；

2、商转公计算贷款额度，除应符合住房公积金贷款的有关规定外，商转纯公贷款额度不得超过原商贷余额，商转组合贷款剩余商贷金额（原商业贷款余额减转公积金金额）不能低于原商贷六个月还贷额度，且在办理期间不能结清剩余商贷金额。

注：惠州市人才住房公积金贷款额度优惠请关注官网相关政策。

【问题五】商转公贷款期限与商业贷款一样吗？

根据《惠州市住房公积金商转公贷款操作细则》规定，商转公贷款期限不超过申请时商业住房贷款的剩余期限。

举个例子：申请人原商业贷款剩余还款年限为15年，那么申请商转公贷款期限最长为15年。

下面列举几个容易被申请人误解，不符合申请商转公贷款的案例：

1、【案例】首套住房为商业贷款已还清未售，未办理过住房公积金贷款，第二套住房纯商业贷款，能否申请商转公贷款？

这个问题分两个点来讲，第一点：普通职工家庭名下有两套住宅性住房不可申请商转公贷款。因商转公贷款要求“首房首贷”：申请人及其配偶未办理过住房公积金贷款，且申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）唯一住房，即家庭唯一住房首次住房公积金贷款。

第二点：符合我市Ⅰ类、Ⅱ类人才范畴的申请人将不受商转公“首房首贷”限制【即申请人或配偶已使用住房公积金贷款购买过一套住房且已结清或申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）在房屋产权登记机构登记其家庭有两套房产的，均可申请办理商转公业务】。

（Ⅰ类人才是指《惠州市高层次人才分类目录》认定的特级人才和 A 类人才；Ⅱ类人才是指《惠州市高层次人才分类目录》认定的B类人才、C类人才以及全日制硕士、副高职称以上人才。）

2、【案例】申请人在惠州缴存住房公积金，未办理过住房公积金贷款，申请人和父亲为房屋共有产权人，其父亲名下已有一套自建房，能否办理商转组合贷款？

根据惠州住房公积金商转公贷款条件规定：申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）唯一住房（用于申请商转公贷款的住房如有其他家庭的共有产权人，其他家庭成员拥有的住房套数也一并计算住房套数）。

案例中，该房屋计算房产的时候是需要将申请人家庭名下的房产与其父亲家庭名下的房产一并计算的，该房屋认定为二套房，且申请人不属于我市Ⅰ类、Ⅱ类人才范畴，因此不符合申请商转组合贷款条件。但可考虑办理商转纯公贷款，申请途中变更产权人，减掉申请人父亲的产权即可办理。

3、【案例】婚后商业贷款房屋，房产证上只有夫妻一方的名字（未在我市缴存住房公积金），其配偶在惠州缴存公积金，可以用配偶的公积金申请商转组合贷吗？

不可以，因为主借款人需是产权人，由于产权人没有缴存惠州住房公积金，不符合办理商转组合贷款条件。其配偶虽有缴存惠州住房公积金，但不是产权人，所以不能做为主借款人单独申请商转组合贷款。但可考虑办理商转纯公贷款，办理途中需增加配偶为此套住房的产权人。

4、【案例】夫妻双方有一方是惠州户籍，没有缴存公积金，另一方是异地户籍，缴存深圳的公积金，有一套商业贷款的房屋，可否申请商转公贷款？

不可以。根据文件规定，异地缴存职工在我市购买自住住房可以申请住房公积金贷款。但不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务。

夫妻双方一方未缴存住房公积金，另一方为异地缴存职工，均不符合办理商转公贷款业务的条件。

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