打破“稳地价、稳房价、稳预期”是本轮救市成败的关键

时事新闻2023-09-13 17:46:06无忧百科

打破“稳地价、稳房价、稳预期”是本轮救市成败的关键


我国楼市调控政策边际松动至今已有2年左右,大大小小的政策出台了上千次,整个楼市依旧如“一潭死水”毫无波澜。最近北上广深四个一线城市颁布“认房不认贷”政策的消息点燃全国楼市的情绪,二三线城市也开始狂欢起来。“认房不认贷”颁布的这个周末,无论是新房还是二手房的市场热度明显上升。

根据同策上海一线案场的数据,项目来人来访量大幅上升,且主要集中在500万以下的刚需型的项目,部分项目来人来访增速超过100%,成交转化加速,有的项目转化成交增长了200%,部分项目仅9月2-3号周末两天成交量达到70多套。这些热点项目以及市场的升温情绪被媒体大量报道,这也是近几天大家看到的情况,但是有些项目的情况超出我们的预料,同样五大新城的某刚需项目,在9月2-3号的新增来人来访量仅仅4组,但是并没有成交,这些地缘性的客户没有出手的原因是市场形势并不明朗,观望后再决策。还有就是市区的原本有一定热度的项目,在“认房不认贷”后可以加杠杆的条件下,购房者仍然倾向于把首付比例提高到6-7成,降低还款压力。上海二手房表现最明显的就是挂牌量的大幅上升,成交量在9月2-3日的平均600多套,4-6日的平均成交量下降到500套左右。二手房出现抛售的情况,且成交量没有持续上升。北京情况也如此,根据媒体披露的相关数据, 9月1日晚上发布政策,9月2日至9月7日北京二手房成交量分别为1200套、1400套、600套、500套、400套、不足400套,二手房成交持续下滑。纵观,北京和上海二手房情况,新政并没有扭转二手房低迷的态势。

截止到当前,新政对于市场的影响可以概况为两条:一是,仅仅影响局部区域、局部项目;二是,政策的时效性在下降。我们在上一篇文章中指出,调控政策的目的是通过点燃一线楼市,把购房的信心和热情传导到二三线,从而达到全国楼市企稳的目标。但是从市场反应来看,仅仅是通过“认房不认贷”政策的调整很难达到这个目标。我们也对一部分购房者进行了访谈,观望者的心态基本可以概括为两种,一种是,对于未来经济增长预期不稳定,不敢加杠杆;另一种是,房价仍承压,不希望购买贬值的资产。其实,这也是我国房地产市场整体低迷的最核心的原因。

过去几轮房地产周期的规律特征是:一线城市最先引爆,值得注意的是引爆的是房价上涨,一线带动二线,二线带动广大的三四线城市(见图1)。这一规律背后的原因:资本避险逻辑。这很好理解,当全国楼市都低迷的时候,只有一线城市的资产安全边界最高,也最有投资保值属性。在放松政策的引爆下,资本在一线城市最先入市,表现为楼市量价齐升,调控压力下,一线城市开始收紧,资本开始向二线城市转移和引导,二线城市进而被引爆,收紧调控随即而至,投资性资本继续外溢到三四线城市,这就是每轮城市周期轮动的大致模式。

图1:70城房价指数中一线房价上涨带动二线、三线城市轮动轨迹


目前市场有个主流观点就是这轮救市主要是保量,房价要稳定,甚至可以允许打折促销。部分城市已经逐渐取消了对于降价打折的限制了。这种调控模式很理想,恐怕实际操作过程中,比较难以实现。原因有二:第一、单一项目降价没有问题,如果政策面上鼓励房企降价的话,在债务压力下,房企会展开降价竞争,会导致大面积房价的踩踏以及全国土地价格的大幅下降,这会直接引爆金融系统风险(银行大量的抵押物除了房子就是土地)。第二、买涨不跌的心理始终存在,往往是价格越跌,购房者越谨慎。经过几轮房地产市场周期,房子已经成为家庭资产的最主要部分,对于资产保值升值的需求愈加明显。因此,通过降价或者平价来刺激楼市的政策会打折折扣。

俗话说,打蛇要打七寸,当前对于引爆一线楼市最重要的点在于要突破“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策导向。这也是本轮房地产调控成败的关键。同时,应该把取消限购纳入储备政策,以备未来之需。值得注意的是,从国家金融及楼市稳定角度来,限售政策一定不要取消。


—关注同策研究院视频号—

—近期活动—

声明:本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权,严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者,将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络,若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com

相关推荐

猜你喜欢

大家正在看