代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

两个星期前的广州松限政策：对广州的限购区域进行了重新划分：限购区包含中心四区全域、白云除北部四镇外以及南沙全域，非限购区则包含番禺、黄埔、增城、花都、从化、白云北部四镇。

对于这样的划分结果让不少人有些意外，南沙还在限购区域。不少人认为南沙的战略地位高，松限不符合南沙“形象”，也有人认为南沙最应该松限，因为相较于其他区，南沙的市场表现可谓“水深火热”。

01

不甘示弱！南沙悄悄上大分

错过了920新政的红利后，眼看番禺黄埔吃香喝辣，南沙不甘示弱，最近一张关于南沙最新购房政策在地产圈流传开来：

重点包含以下几个方面：

①只要是广州户籍，无论你在广州其他区域有多少套房，只要在南沙无房，都可以再买两套。

②如果是外地户口，只需要满足大专学历+南沙工作证明两个条件，无需税单，就可以在南沙买一套房。

有媒体向南沙中介求证该政策的真实性，中介表示该政策已经在执行，已经有外地的客户通过该政策买到了南沙的房子。

同时中介还表示，如有外地客想买房，可以先提交资料，等审核通过再签约。

值得一提的是，这是南沙年内年内第二次松限。相较于半年前的调整，本次对两个地方进行了放松：①由原来对外地户口的社保年限、税单提出明确年限要求，到现在的只需要大专学历+南沙工作证明两个条件。②和920新政一样，广州户籍在南沙可买两套房。

02

市场环境水深火热，亟待政策倾斜

一直以来，对于南沙的市场评价都是褒贬不一。克而瑞数据监测显示，近一年南沙7877套商品住宅，每月成交普遍在千套以下，成交均价28199元/㎡，市占率仅有10%。

半年前的南沙迎来了第一次松限，数据显示，今年5-9月南沙商品住宅成交3184套，较去年同期微升6%，在外围区排第三位，但从各月的表现来看实际效果并不理想，政策药效有待加强。

其中在920松限后的首个黄金周期间，南沙仅有2盘推新，推新项目普遍非区域核心地段，周边竞争激烈，项目核心优势不明显，去化欠佳去化率仅有4%。

库存方面，数据显示，截至今年9月，南沙去化周期25.2个月，远高于全市平均水平，库存套数15188套，位居全市第三！作为“好兄弟”的增城，去化周期也仅在18.7个月。

各板块之间的去化速度也有分化，比如金州板块目前库存1611套，去化周期17.6个月。尽管也是高于库存警戒线（12个月），但相较于南沙北、南沙湾40个月以上的去化周期，已经是瑕不掩瑜。

不仅一手房形势严峻，二手房也面临同样的状况。

克而瑞数据监测显示，南沙今年1-9月成交2982套二手房，是截至目前全市唯一成交套数不超过3千的区域。

小编拉取了今年1-9月南沙二手房成交套数TOP10的小区以及他们的成交均价与去年同期进行对比，发现南沙割肉抛售的现象较为普遍。

可以看到，在成交套数TOP10的小区中，仅有3个小区二手房成交均价较去年实现上涨，其余小区均在抛售。

跌幅最大的是时代南湾，成交均价较去年下降4124元/㎡才有成交，越秀滨海御城跌幅最小，较去年下降1138元/㎡才能成交。

可以看到，南沙无论是新房和二手房的市场表现都是“举步维艰”，需要政策托举和倾斜来缓解当前这一现状。

03

总结

尽管南沙的楼市表现略微的差强人意，但南沙的战略地位近几年来相较于其他区域可谓是“遥遥领先”且前所未有。

在官方说法中，南沙的战略地位为：通过远超其他区域的巨额财政投入，集全省力量一起谋发展，打造立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台。

不仅战略地位提高，政策倾斜也是十分明显：最近在国庆前，广东省人民政府发布《广东省进一步推进省以下财政体制改革工作的实施方案》，其中提到：保留南沙的专项补助政策支持，而取消中新知识城的专项补贴。

可以看到，在南沙身上我们可以看到它所肩负的国家重任与期望，未来发展潜力无限，保持限购又存在一定的合理性，但现实却是南沙亟待新一轮的松绑，南沙着实两难。