作为松绑限购的二线代表城市，西安房地产市场情况备受关注。
自9月中旬新政出台以来，西安吸引了大批量外地置业者以及本地观望者入市，短期内二手房成交量逐步回升；新房市场方面，热点区域楼盘到访量均出现大幅度提升，购房者分流，这也导致不同区域价值有所分化。
数据来源/中指研究院
二手房成交节奏变快，观望时间缩短
刘女士今年初想出售一套南向两居室，之前与购房者在价格上有分歧，签约前夕她决定不卖了。经过多月观察，刘女士的心理价格逐渐趋于理性，与此同时，随着市场逐步活跃，一些购房者也一改之前的观望而选择出手。今年刚研究生毕业的丽梅（化名），看中了刘女士的房子，近期终于以103万元成功签约。
这是西安一房产中介商圈经理近期接触的一个购房案例。在他看来，现在西安二手房总价大部分在200万以下，适合首套刚需客群购买。新政落地后，二手房的成交节奏明显变快。
9月19日，西安市住房和城乡建设局官微显示，西安市住建局近日组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，其中指出，进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购；全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。此外，在降低首付方面，9月初西安部分银行已经开始执行首套房首付20%、二套房首付30%的政策。
在此背景下，购房者和业主心态均发生较大变化。上述中介商圈经理指出，今年上半年，购房者与业主之间心理价位落差较大，购房者迟迟定不下来。随着利好政策频出，购房者信心增强，与业主的心理价差不断缩小。
中指研究院西安公司总经理石蕊指出，受限购放松、降首付、降利率、全面推行“带押过户”等利好政策影响，二手房市场置换需求不断出手，西安吸引了大批量外地置业者以及本地观望者入市，短期内二手房成交量将逐步回升。
新盘到访量上升，不同区域分化明显
新房市场方面，不少楼盘纷纷反馈，近期到访量明显增加。据悉，新政实施后，龙湖高新云河颂、香醍砚熙台等多个售楼处的电话咨询量、客户到访量明显增多，特别是改善大户型关注度明显提升。限购政策松绑后的首个周末，项目到访数量超过前期的一倍有余，其中，超过3成的客户是首次到访就直接认购，购房者的置业需求和信心正逐步修复。
“港务区本来就属于西安的置业热点板块，我们项目位于港务区奥体核心板块，也一直属于摇号状态，基本上都是开盘当日售罄。所以从成交数据来说，可能看不出新政前后的直接对比，但从整体来访量来看，不仅奥体核心板块，以及周边的其他区域，整体来访量约有10%-15%的提高。”绿城西安全运村丹桂苑项目相关人士如是说。
西安当地一业内人士指出，新政后楼盘来访量明显提升，其中，热点区高新CID、软件新城和港务区，新政后一周，来访量均出现大幅度提升，增幅在20%-40%之间。从新政反应来看，客户分流严重，而这也导致不同区域价值有所分化。具体来看，近郊城区的竞争优势有所衰减，客户倾向回流西安主城不限购区域，因此，主城区解除限购后购房意愿和竞争力有所增强，此外，主城二环内限购项目则有所遇冷。
石蕊分析，当地政策落地后，开发企业反应强烈，积极备战“金九银十”，西安楼市活跃度增加。据部分经纪机构反映，主城解除限购区域，项目来访量、成交量提升明显，热点区域如高新、港务来访量、成交量均增加2-3倍。此外，近两周房企持续高供应，入市节奏加快。
市场的活跃，最终反馈至成交量层面。根据中指数据库统计显示，8月、9月西安主城核心区商品住宅成交量分别为55.65万平方米、71.22万平方米，同比分别下降36.13%、上升7.44%，环比分别下降16.5%、上升27.98%；成交套数分别为4186套、5265套，同比分别下降35.69%、上升9.03%，环比分别下降14.99%、上升25.78%。
展望：10月市场或现一定幅度提升
在此背景下，展望接下来的10月市场走势，西安一房企人士表示，预计西安市场会遏制下行趋势，成交量略有回升，但成交价格会基本持平。
“新房方面，由于改善客户占大多数，而目前的政策更利好改善客户，所以新房或迎来成交热潮；二手房方面，交易量预计也会延续现在上涨的趋势，但价格会稳定在现有水平。”西安当地一业内人士如是说。
石蕊预计，10月西安成交量大概率会有所上涨，“金九银十”市场规模将出现大幅度提升，四季度可能将成为销售高点。但当前楼市已进入供需形势扭转、真需求支撑消费市场阶段，随着前期积压的购房需求释放完成，以及“卖一买一”住房需求平稳释放，成交量或逐渐趋稳。对于西安市场来说，居民收入预期尚未恢复，还贷压力犹存，其长期增长仍有赖于城市综合能级的提升。
新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 制图 许英剑 校对 杨许丽
