风口财经记者 张亭旺

这两天，“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的消息在业内引起广泛关注。

8月23日，有网传消息显示，珠海市的金湾·宝龙城项目“五折卖房，楼盘备案价2.8万元/平方米，开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米”。

后经多家媒体证实，“五折卖房”失实。据珠海市住建局相关工作人员称，网传最高的备案价是两年前的价格。

根据珠海当地相关政策，房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

珠海项目虽然谈不上“五折卖房”，降价推盘却是事实。而此事之所以备受关注，是因为过去两年，一直有不准降价卖房（即“限跌令”）的政策导向。

相信大家对“限跌令”不陌生。

2021年下半年，房企爆雷事件频繁发生，市场行情逐渐冷淡。由于外部的融资渠道不畅，房企为了生存，开始加快库存去化。

在房地产市场中，降价是一种常见的操作手法，尤其是在市场环境不好的情况下，房企需要通过降价销售来维持企业的运营和管理。

正因如此，在那个市场环境下，开发商“花式促销”随处可见。如，河南小麦换房、大蒜换房，南京西瓜换房，无锡水蜜桃换房，“房产置换，以旧换新”等变相让利行为出现。

但是另一方面，房价下跌会带来很多负面影响。比如，楼盘降价可能引发“踩踏”，对先购房者不公平；可能引发“断供弃房”，加剧银行坏账风险等。

所以，当房企开始非合理降价促销时，“限跌令”横空出世，目的就是为了借此遏制房价下跌的势头，规避房价下跌所将带来的负面冲击。

可到了今天，“限跌”做法已不合时宜。有几个数据需要被正视：

从房企销售数据看，克而瑞研究中心数据显示，7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。

累计业绩来看，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。

太原一售楼部 图片来源：视觉中国

从房企融资情形看，据中指研究院数据，2023年1-7月，房地产行业信用债融资2855.9亿元，同比下降5.8%；海外债发行110.7亿元，同比下降37.1%；信托融资241.1亿元，同比下降65.0%。

而据机构统计，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。

从房企运行情况看，目前房企100强中，46家出了问题，前30强房企20家爆雷，就连碧桂园这类“三道红线”全转至绿档的标杆性民营房企都拉响了警报。

现在的房地产市场，说是过冷一点也不夸张。

如今，房地产形式发生了巨大变化。可以说，销售去化已经成为很多房企活下去的筹码。

但在这种“惨淡”的市场环境下，怎样才能卖得出去呢？降价销售，无疑是房企回笼资金、完成自救的最直接方式。

这个策略背后的逻辑是，通过降价，可以有效地降低房屋的购买门槛，激发刚性和改善群体的购买欲望，从而促进销售。

值得一提的是，对于珠海金湾•宝龙城项目采取的降价推盘做法，当地相关部门已作出回应：属于合理的市场行为。

而在近期，多地发布鼓励团购新房、加大房地产促销力度的措施。

8月初，四川雅安市经济技术开发区印发《支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施》。其中明确提到，鼓励房地产企业促销，团购优惠不限制跌幅。

截图来源：雅安经济技术开发区网站

据第一财经报道，雅安经开区规划建设和住房保障局有关人士表示，政策鼓励开发商对购房者开展团购销售活动，具体团购价格政府部门不参与，由购房者直接与开发商协商确定，政策也明确不受备案价格跌幅比例限制。

湖南省湘潭市印发的《关于延续和优化促进房地产市场平稳健康发展相关措施的通知》提出，积极拓展市场，加大营销力度，开展政策宣讲和市场推介活动，促进商品房销售。

此前，江西南昌县一楼盘收到了当地政府部门的工作函也引起关注。函件显示，欣光花园项目2023年二季度销售排名靠后，严重影响了该县房地产市场的发展，希望该项目根据市场变化，及时调整营销策略，加大营销力度……

尤为关注的是，上周末，中国房地产报发表文章《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》。作为住建部主管的融媒体，中房报呼吁“三降”，即：降首付、降税费、降房价。

特别是“降房价”。文中提到“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。而基于全国楼市现状、开发商意愿和民众期待，放开房价“限跌令”已是非常有必要了。