中国最老地产中介,遭遇生存危机

时事新闻2023-08-24 19:58:04无忧百科

中国最老地产中介,遭遇生存危机

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇



“近年来,房地产行业极为不景气,各大开发商资金链断裂相继暴雷,无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金,导致公司连续的巨额亏损经营举步维艰。”深圳中原地产说出了这样一番话。

8月下旬,中原地产与员工的“欠佣”矛盾喧嚣尘上。中原无奈披露,深圳中原、合作方及员工均是共同的受害者,单是深圳,就有10亿资金被开发商/代理商拖欠

创始人施永青表示,“若非公司一直保留相对高的现金在手,这次可能转不过这个弯。”

中原地产是中国最老的头部地产中介商,1978年成立于香港,1992年进入内地,比链家、世联行、我爱我家等公司还要早。

这家公司曾经历过1997年香港房地产萧条期、2008年金融风暴等,这一次,它会怎么跨过危机?

发不起工资,开发商害的

“在竞争这么激烈的情况下,我们这么拼,(公司)就这样对待我们,我们多难,连基本的生活(保障)都没有。”一位穿着中介员工服的女士,在深圳中原地产董事总经理郑叔伦的面前哭泣着说。

时代洪流之下,能逃开的人少之甚少。

对于员工集中讨薪一事,中原以《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》回应,销售人员的收入包含基本工资和佣金提成,佣金提成需要在收到开发商/代理商的销售金之后发放。

并强调,员工的基本工资从来都是按月按时足额发放的,从未有任何拖延薪资或恶意欠薪的情况。

据BOSS直聘招聘网站显示,深圳中原地产招聘底薪在2000至6000元不等,具体视岗位而定。例如深圳壹方中心中原地产招聘销售专员,底薪为2130、2500、3000元三档,并有提成(35%至81%)及其他待遇。

如果单靠底薪,显然不足以支撑在深圳的生活费。

在《通报》文件中,中原地产将责任指向开发商。据中原统计,仅是深圳中原,各开发商/代理商尚未支付其佣金超过10亿元,目前在法院已经启动诉论追佣的金额达535亿元,其中法院已经裁决在强制执行的金额超过4亿元,待判决的金额1.35亿多元。



▲中原地产的“通报”文件。

其中,深圳中原起诉的主要重点开发商和项目包括佳兆业、恒大、宝、世茂、龙光、吉祥里

中原地产提到,即使仅仅垫付基层员工的提成,需要垫付的资金已经超过4亿元,因此将会导致公司的经营更加围难。

中原集团首席运营官刘天旸在接受采访时表示:“网传的文件是真实存在的,公司目前正采取法律手段努力追回开发商所欠的款项。深圳公司暂时未能收回的佣金总金额超10亿元,但并非全部都是坏账,部分款项追收难度比较大,部分款项在缓慢回款过程中。”

施永青在受访时提到,部分内房企想以房低佣偿还佣金,但因为程序复杂又涉及税款,相关方法不可行

中原地产宣告已成立重大项目追佣跟进专家组,会竭尽全力追佣,佣金一到账会立刻发给员工。

都被欠佣金,为何中原地产最严重?

施永青认为,这不只是中原的困境。

他指出,内地整个地产代理行业都被房地产商拖欠佣金,某个专做某龙头房地产商项目的大型地产代理行(非贝壳系公司),被拖欠高达70亿元佣金,涉款规模远高于中原

自地产暴雷潮以来,地产商多次出现佣金风波,多家中介商都有账期压力。

据贝壳2022年年报,2021年和2022年的应收账款分别为114.76亿元和60.27亿元,其中坏账准备分别为21.51亿元和19.51亿元,坏账与应收占比从约18.74%上升至约32.37%。

我爱我家2021年和2022年的应收账款分别为14.95亿元、13.17亿元,坏账准备分别为2.9亿元、4.18亿元,占比从19.39升至32%。

为了规避“欠佣”风险,市占率第一的贝壳系提前采取了手段。

一位资深经纪人对“地产一条”表示,“此前新房分销是成交之后才能拿到佣金,但2022年6月起,贝壳开始要求合作方进行预付费,大概在200-500万元,没有固定的比例,是为了防止房企因现金流问题而拖欠佣金,预付佣额度不够就会单方面停访。”

2023年初,贝壳系品牌链家因曾中海欠佣,宣告不准员工为中海北京所有项目带客。

相比之下,市占率相对较低的中原,在这方面显得较为弱势。

“深圳中原责任也很大,没有做好基本的风控,开发商坑中原,中原就坑自己的员工。贝壳新房佣金是垫付,1、2个月就可以拿到。”当中原欠佣消息传出后,有评价者认为,中原需承担责任。

“深圳部分的开发商都已经爆雷了,在各方的纵容下,其他三级市场对手如Q房、贝壳等都收房收钱了,中原依然硕果无收,三级业务的前线终于爆发。”一位中原前高管对焦点财经指出。

据凤凰网房产2021年报道,恒大在暴雷前就存在“欠佣”行为

一位中原中介店长表示:“常有早已离职的员工突然收到一笔打款,然后打电话来询问是不是一两年前的某笔交易结账了。”

据凤凰网分析,中原地产仍与恒大合作,可能是因为他们首要考虑的是业绩规模的突破,稳固、提高行业地位。但对于已经是公认行业老大的贝壳,他们更在乎回款和现金流。

市场被强势占领之后,中原地产为了保留生存空间,会对账期做出一定妥协

在抢占市场与维护客户的矛盾下,不可避免,一部分员工的利益被牺牲。

一位深圳中原中介对无冕财经提到,其2017年在福田北中原卖了两套房,公司回应开发商倒闭后便再无消息,至今拿不到提成。


74岁施永青,如何化解危机?

在市场下行,竞争对手强势夹击之下,这家45年的地产中介商,在内地市场面临生存危机。

施永青在专栏中提到,虽然中原地产在内地经营相对保守,但一次输掉了过去三年的利润。“若非公司一直保留相对高的现金在手,这次可能转不过这个弯。”

大浪之下,许多企业都在求生,“守”成了一门学问。

如今,施永青宣称退休,但始终没有离开中原。一方面,港企一贯由“大家长”掌舵;另一方面,是儿子施俊嵘仍不足以一手撑场



▲施俊嵘于2015年加入中原地产。图片来自网络。

2021年末,中原迎来一波内地高管离职潮,施永青之子施俊嵘扛起重任。彼时,中原前高管赖国强认为中原过于保守,称“因循守旧、摇摆犹豫扭转不了中原的颓势”。

在施俊嵘掌管内地市场之后,推出推进合伙人制、推出加盟品牌原萃、几亩置业等动作,暂未激起太多水花。施俊嵘称运气不好,接手之后经历复杂的市况。

施永青认为,中原地产正面临贝壳的强势夹击。“贝壳的出现对于小中介有好处,对中型、大型的代理公司,但规模没有贝壳那么大的,竞争上处于不利状态。”

因此,中原的策略是,放弃二三线城市的存量房市场,集中力量做上海、北京、深圳、天津等主要城市的存量房。

“现在赚钱不容易,起码减少亏损。”施永青指出,现在只能减少规模,中原把力量集中在一些主要城市。

这也就要求,中原需要更强的人力,以挽救业绩。

矛盾的是,在生存压力之下,中原要面临员工流失的现状。

矛盾之下,员工拿不到佣金,引发了一系列冲突。此外,中介行业竞争激烈,对成熟经纪人的需求加大,以至于出现了中原地产发文谴责广州链家商圈经理假扮客户,在中原找房APP挖角的闹剧。

当然,中原依然有其独特优势,作为一家扎根于香港的中介商,中原有其独特渠道,从香港带客至大湾区看房。

站在决策端,施永青对后市持保守态度。施永青认为,过去三十年,中国房地产市场处于一个长期上升的大周期,他也反对房地产泡沫化,认为这是将矛盾暂时掩盖。

2008年,中原选择收缩规模,但在次年,却迎来强反弹,因此中原错失了逆势扩张的机会。

这一次,中原依然做出类似选择。2021年,深圳中原有540家店铺,至2022年年底只剩240家店铺。施俊嵘曾表示,中原整体业务规模缩减约30%左右

在10亿佣金未收回之时,一贯保守的中原在近期宣告,要在深圳再开100家门店。这是中原地产为拓展业绩,做出相对“冒险”的举动,但门店量仍不及2021年。

施永青坦言,竞争对手正在减少,但需要面对的另一个问题是,行业还剩下多大的蛋糕。

他经历过1997年东南亚房地产危机,他回忆,1997年香港房地产进入萧条期之后,一直延续到2003年,花了近6年的时间,市场才逐渐恢复。



▲图片来自施永青新浪微博。

施永青在11年前曾说,“中原有今天这么好的发展,是因我的运气好”。

如今,当生存与发展,规模与让利、需求与不满等矛盾出现时,74岁的施永青选择守成,控制能控制的,将剩下的归咎于“运气”。

不知这一次,运气是否还能眷顾他?

本文标签: 中原  链家  施永青  房地产  开发商  地产中介  

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