存量房贷利率调整具体怎么调，多家国有大行发布细则。

9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行相继发布相关操作细则。总体来看，多家国有大行均在调整规则上将存量房贷利率调整按贷款发放时间划分为三个时间段，也明确了利率调整的方式、申请时间等。

总的来看，存量房贷利率下调后，最低不低于贷款市场报价利率（LPR）或贷款发放时的全国下限（2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）为LPR，2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）为LPR-20个基点），如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限。同时，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，银行将统一通过批量调整的方式进行调整，但是，“二套转首套”存量贷款需要主动申请并提供相关材料。如果原来执行固定利率的，则需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，再进行调整。

根据要求，此次可开展存量房贷利率调整的调整范围应满足：贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前；用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；须为首套个人住房贷款。

一、利率调整规则将存量房贷发放时间分为哪三个时间段？

根据公告，本次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整规则如下：

1.对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款：

农行：利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

工行：最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

中行：如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。

2.对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款：

农行：利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

工行：最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

中行：如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

3.对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款）：

农行：利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

工行：最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

中行：如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

二、首套房和“二套转首套”存量贷款利率调整申请有何区别？

工行表示，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，该行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按本公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，经工行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。

农行称，按照《通知》要求，可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。从操作的便利性来看，后者所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，农行主要采取变更贷款利率方式。农行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。 如客户需新发放贷款置换的，请于2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。经查询不在调整范围，但当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登录我行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料（具体材料清单将于近期发布，敬请关注）。客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。经认定符合《通知》条件的，将于2023年10月25日起进行批量调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，我行将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。

中行表示，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，该行将统一通过批量调整的方式进行调整。对于符合条件的存量二套房及以上贷款，由客户向该行主动申请利率调整，并提供佐证材料，经中行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。

三、当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷如何调整？

总体来看，需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，再进行调整。

工行表示，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

农行表示，按照《通知》和人民银行2019年第30号公告相关要求，符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。固定利率贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日为次年1月1日，重定价周期为12个月。参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日和重定价周期与原合同保持一致。

农行称，贷款发放时符合首套住房贷款利率政策且需进行定价基准转换的客户，可在2023年9月22日（不含）之前向贷款经办行提出书面转换申请，纳入2023年9月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，我行将于2023年9月25日（不含）之后及时办理转换手续，并下调定价水平。2023年9月25日起，农行将提供线上转换申请服务。

农行还指出，对当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准且需进行定价基准转换的客户，需在提出首套认定申请时一并申请定价基准转换，认定通过的，利率定价基准转换与贷款利率水平调整同步进行。按照人民银行2019年第30号公告相关要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

中行表示，固定利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

四、已经还过的房贷是否会追溯调整？

农行表示，存量房贷利率下调将于调整当日生效，生效日起按照新的利率加点幅度执行，定价基准LPR以约定的重定价规则调整。此次存量房贷利率调整不溯及既往，之前的房贷利息不作调整。

工行表示，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。