继续广州、深圳之后，上海、北京两城于9月1日同时宣布执行“认房不认贷”新政。

9月1日晚间，北京多个部门联合发布《北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，指出“为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。”

稍早前，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自9月2日起执行。

根据通知，上海本次“认房不认贷”的执行范围覆盖全市，而此前业内多预期该政策仅覆盖部分区域。多位受访人士表示上海此政策超出预期。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰指出，继广州、深圳之后，上海成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房“认房不认贷”，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。

事实上，今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。

据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

此次上海“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。

克而瑞指出，执行“认房不认贷”后，两类购房者将率先受益，首付压力和信贷成本都将明显降低：第一，置换客群，卖一套后再买一套，还能享受首套房的优惠首付比例和利率；第二，异地购房者，在认定套数时，只核查本地有没有住房，即便外地有房，再买也按首套算。

易居研究院研究总监严跃进指出，“认房不认贷”政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。换句话说，后续界定首套和二套房的标准，将只看所在城市是否有房子。

“我们认为，纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。”严跃进指出，当前大城市一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款约35%，大约需要175万，门槛明显降低。

购房门槛大大降低也将助力更多有置换改善需求的客户入市。某央企上海营销负责人向记者表示，“认房不认贷”政策的落地预计将对市场将产生较为明显的影响。日前三部委发文以来，其手中一上海项目的周末来房增加了大约15%，但当时客户仍在观望等待政策落地。

此前很多被认定为二套的客户，需要付7成首付才能贷款，如今政策落地后只需3.5成首付，购房门槛大幅降低。例如一套总价在700-800万元左右的房子，7成首付需要约500多万元，认房不认贷后则仅需要200-300万元。上述营销负责人表示，很少会有人把五百万资金全部放在手上，但两三百万就更容易拿出来。

同时，纳入到首套房标准，相应的房贷利率也会随之下调。当前上海二套房利率为5.25%，若按贷款本金200万、30年期等额本息计，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

除了释放部分积压需求外，“认房不认贷”的落地也有望缩短购房者的决策周期。上述营销负责人分析，现在很多客户是置换需求，手中原本的二手房卖不掉就会影响购买一手房的决策，上海执行“认房不认贷”后，将会释放出一波需求，“毕竟上海房价高，7成首付可能需要卖掉其他城市两套房才能凑足，3.5成首付就只需卖掉一套房，整个置换周期会短很多”。

同时，新政之下，购房者对杠杆的利用程度或许会有所增加。此前，有房企人士分析当下上海客户的特点称“预算800万，过去会买1000多万的房子，但现在最多是买500多万的房子。”上海一位资深市场分析师表示，在“认房不认贷”政策落地后，购房者的杠杆可以适当放大，原本只能买1200万的房子，现在或许就能一步到位买上1500万的房子。

陈炬兰表示，“认房不认贷”落地后，将大大减轻不少客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。