21世纪经济报道记者孔海丽 唐韶葵 吴抒颖 北京 上海 广州报道

楼市政策宽松的暖风终于吹向了一线城市。

9月1日晚间，上海、北京相继发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着，北、上、广、深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策。

信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显著特征。

据诸葛找房监测，9月2日和9月3日，北京涨价二手房房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，日均涨价房源量分别为98套、189套。

“认房不认贷”超预期落地，瞬间点燃了北京购房群体的热情，首套资格“喜从天降”的消费者涌进市场，新房售楼处不打烊，中介门店通宵达旦，北京东、西城学区房市场甚至迎来了久违的热闹，市场情绪回升明显。

上海方面，无论是新房还是二手房，刚刚过去的周末（9月2日、9月3日）前往售楼处和房屋中介看房与咨询的客户都络绎不绝。

广州方面，作为最早实行“认房不认贷”的一线城市，虽然市场活跃度不如北京、上海，但从目前的来访量以及成交量来看，楼市的确感受到暖意。

而在第二个落实“认房不认贷”政策的一线城市深圳，一手楼盘明显感受到了市场的变化。

“一线城市是全国政策的风向标。”诸葛找房高级分析师王小嫱表示，“在本次的下行周期中，一线城市领衔的‘认房不认贷’政策，能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国楼市的企稳。”

展望未来，业内人士表示，“认房不认贷”政策叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策等，将激发市场需求，助推房地产市场平稳健康发展。

北京：成交量猛增

21世纪经济报道记者走访发现，刚刚过去的周末，北京楼市一改冷清，成交量明显上涨，新房项目宣称9月4日起收回部分折扣，卡紧付款周期，改善型项目对置换客户的付款周期也有所收紧；二手房市场的成交量刷新了近期记录，买家出手速度大大提高，业主的谈价空间有所收窄，挂牌量增加，也有部分业主上调了挂牌价。

北京朝阳区东五环外某新开盘项目的销售高飞表示，此前，他们预判北京对“认房不认贷”会按照“一区一策”执行，并未抱有太高的期待。然而9月1日晚间，政策超预期落地，该项目次日的开盘热闹非凡，开盘两天累计认购达到300多套，主力户型的好楼层已经全部售出。

不过，在新政落地后，宣称收回折扣的北京新房项目并不少见，多个楼盘在9月1日当晚就发布海报，声称要收回1%或2%的折扣，其中不乏央企开发的项目。以北京新房普遍超过600万的总价计算，2%的折扣就涉及高达12万元的实际金额差。

除此之外，收紧付款周期的行为也相对普遍，面向刚需客户的新房项目多将首付周期锁定在1个月。北京顺义一个开盘已经一年多、当前处于尾盘顺销状态的新房项目，主力产品为单套总价在1000万元左右的户型，也将需要置换掉手中现有房屋客户的付款周期从原来的3-6个月收紧到2-3个月。

这样的变化，一定程度上也是因为开发商“急于抢收”。多位销售表示，开发商判断此轮行情的到来并非持久之势，后续市场或将常态化回落。

二手房方面，北京的购房者们亦加紧入市的步伐。刚刚过去的周末，北京某知名头部中介的成交量大幅上涨，据资深中介透露，9月2日和9月3日，该品牌单日成交量均达到了600多套，而今年4月以来，单日成交量多在100套左右，“飙升6倍”。

北京东城、西城的学区房市场更是热闹非凡，此前受限于学区房高达80%首付的家庭，很多都选择此时上车，卖掉手里的房屋置换学区房。

据21世纪经济报道记者了解，迅速认购的消费者，多为此前就有购房意向，但苦于之前有过贷款记录，新政之前会被认定为二套房，需要承担高达80%的首付，从而入市脚步受到阻拦。如今，“认房不认贷”政策落地以后，获得了“首套首贷”资格的意向置业人群，决策速度非常快。多位中介也证实，这个周末北京二手房市场成交的买房人，7成以上都是意向客户，并非首次看房新客。“感知到新政落地后市场热度马上就起来了，多数买房人不再观望犹豫了。”

上海：仍需观察期

21世纪经济报道记者在上海市区多个项目售楼处看到，周末前来看房与咨询的客户络绎不绝。据驻场销售透露，第八批次新房的认筹人数很可能会变多，不排除届时中签率也会随之下降。

二手房方面，上海郊区的中介门店里，咨询的客户也多了起来。一名中介业务员表示，暂时还看不出房价会不会涨，目前房东们还没有刻意涨价。不过在政策的刺激之下，如果看房的客户越来越多，房东们大概率也会涨价。

同策研究院数据显示，8月31日至9月3日，上海新房成交数据连续4天维持在100套左右，其中9月1日、9月2日分别成交166套、153套。对此，同策研究院研究总监宋红卫指出，上周末上海市场的成交量有所上升，说明政策对市场有一定的影响。政策出台后，首先点燃的是市场的热情，因此，最能体现出政策实际效力的是看房热度的上升。单从理性的角度来看，购房者还需要一个观察期，并且成交数据本身有滞后性。

今年以来，上海新房的开盘热度在下降。数据显示，新房价格同比去年8月下调了0.76%左右。58安居客研究院院长张波指出，上海市场出现了明显的降温。

二手房方面，58安居客研究院数据显示，上海二手房成交量从3月份的高点1.8万，每个月持续下跌，到了7月份，大约只有1.2万套左右，明显低于中介业内上海二手房成交1.6万套/月的“荣枯线”

对于房价在“认房不认贷”落地之后是否一定会上涨，张波认为要从两个维度来分析与观察。首先，要看“认房不认贷”与信贷政策的优化调整合力的效果。8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两份文件，降低存量首套住房贷款利率，并调整优化差别化住房信贷政策。“上海还没有出台细则。目前上海二套房仍在执行70%的首付，如果首付成数明显下调，比如降到30%，再结合‘认房不认贷’，它对于整体人群的拉动作用将是非常明显的。‘认房不认贷’把一批改善性需求拉进市场，二套房首付的下调还将把一些有更多资产配置的人也拉进市场，再加上首套房首付两成的优惠政策继续发力，几乎把首套房自住性需求全部囊括了，相当于‘政策一网打尽’，那么市场的同步拉动各种需求，对于市场的拉动力的确会非常明显。”

其次，如果未来房价会产生变化，最有可能体现在一些中高端的二手房源的价格上。“这些中高端房源价格大约在800万到1500万元区间内，位置大约在中环之内，且6~7年房龄的次新房市场供应量一直偏少，但是需求量偏多，因此在下一个阶段价格上涨的压力可能会比较大。”张波表示。

广州：市场分化明显

从广州的情况来看，“认房不认贷”的政策威力要小于北京和上海。这是由于广州在“认房又认贷”的情况下，首付比例也要低于北京、上海。如若购房者所购买的是普通住宅，首付比例将从4成降低至3成。

不过，据21世纪经济报道记者从广州房企、项目处获得的数据，从近几日的来访量以及成交量来看，广州楼市也暖意回升。

据21世纪经济报道记者从越秀地产方面获得的消息，上周（8月28日-9月3日），越秀地产广州区域单周来访量近4000组，环比增长近50%，新房成交环比增长135%。其中，位于广州大学城的星汇锦城于上周开盘，首开销售就超过200套；位于番禺的瑞麓府当周销售额也达到了1.66亿元。

作为广州销售额最高、项目分布最广的房企，越秀地产的销售情况，可以很清晰地反映出广州市场的明显变化。

在黄埔，这个广州城市更新推进最为轰轰烈烈的区域，也明显感受到了“认房不认贷”等政策对市场的提振。“这个周末我们的来访量、成交量、带看量等，都比之前好了很多，案场的人气也明显旺了。”一位黄埔网红盘的营销人士对21世纪经济报道记者表示。

中指研究院华南分院总经理杨红侠在接受21世纪经济报道记者采访时表示，新政执行后广州新房热度有所上升，上周末部分新开盘项目去化理想，中心城区及近郊区域新房项目到访和认购热度上升明显，部分项目宣称“提前执行首套2成政策”吸客，实际执行仍有待银行相关措施落地，亦有部分项目宣称回收折扣或向上小幅提价，但以噱头为主，实际成交价格未有明显变化。远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显，客户仍处于观望态势中。

二手房方面的表现则略有不足。目前，广州的挂牌量处在绝对高位，新政对之有一定触动，但不甚明显。

据广州贝壳官网数据，截至发稿，广州贝壳二手房在售房源是136797套房。而据广州市房地产中介协会发布数据显示，2023年8月（统计周期为2023年7月26日至2023年8月25日），广州市二手住宅整体网签（包括中介促成和自行交易）共8156宗，同比增长3.37%。

以此计算，去化周期仍然较长。一位天河牛奶厂片区的二手房业主对21世纪经济报道记者表示，“新政后跟新政前也没太大区别，都没什么人来看。我们这边今年跌得比较多，估计也有这方面的因素。”

深圳：一手楼盘热度回升

深圳方面的情况与广州类似，一手楼盘明显感受到了市场的变化，二手房方面的观望情绪依旧浓厚。

一位深圳房企的营销负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“这周末我们卖得都特别好，也有不少观望的人立刻入市了。”

据卓越地产提供给21世纪经济报道记者的数据，深圳云奕府这个于9月3日开盘的楼盘，当日热销7.38亿，去化达7成，这在今年并不多见；而从卓越项目案场的情况来看，新政后案场来访量环比也有20%的提升。

市场普遍预计，“认房不认贷”将有望推动“金九银十”的销售额上涨，抢占窗口期进行出货也是房企的共识。为此，许多房企已经做好了准备。卓越地产方面就表示，充分抓住“金九银十”大节点，通过促销价格优惠、总经理折扣、家电包、物业费补贴等政策，充分出货。

不过，由于深圳持续盘整的时间长，而且房价处在全国的高位，目前刚需客、改善客等的心态不尽相同。

一位深圳房企的人士对21世纪经济报道记者分析称，在降首付的政策下，1000万以上客户月供压力增大，这部分客户倾向首付多付甚至全款，且多数客户会选择成熟区域次新房，因而市场反映来看千万以上一手房暂时提振有限。

上述人士认为，深圳“认房不认贷”政策后，500-1000万的客户入场情绪会比较积极，其主要有两类，一是外地有房深圳无房的客户，深圳首贷名额的回归或大幅刺激购买意向；另一类则是换房客户，市场回暖出手变现有望，改善意向增加。“降低首付门槛政策对其触动大，因为这个档位是改善客户，客户在提升生活品质的同时，少点月供压力，这个档位符合要求。”

二手房方面，据深圳中原研究中心统计数据，政策出台后，中原找房日进线量环比增长35%；此外，二手带看量上涨明显，9月3日涨幅最高，环比8月的日带看量增长了75%。截至9月4日，深圳中原二手房在手房源38126套，挂牌量仍处在高位；相比政策前有略微下降，业主仍在观望中。

杨红侠分析认为，新政执行后的首个周末，深圳新房市场购房者的看房热情明显提升，意向登记人数上升，部分新盘开盘去化较好。二手市场方面变化暂不明显，部分卖家更通过近期政策密集利好降价加快成交，二手市场信心仍未明显恢复。预计短期内，深圳部分前期积压的潜在需求有望得到释放，但主要以一手新房为主，市场或将呈现一手热度回升、二手维持平稳的特征。