9月7日上午，包括中国银行、工行、农行、建行在内的四大国有银行接连发布开展存量首套住房贷款利率调整的公告，对调整范围、申请方式以及调整规则进行了详细说明。

这也就意味着8月31日央行两部门宣布的存量首套住房商业性个人住房贷款可申请置换贷款调整利率政策，正式迎来了实质性的落地。

一位叫兮兮（化名）的购房者对财经网表示，她去年9月份在北京贷款购买了一套二手房，由于当时北京“认房又认贷”还在实施，在不满足首套标准的情况下，商业贷款按照二套的利率是5.35%。

“我的商贷一共是126万，如果能二套转首套，利率就可以变成4.85%，每个月可以少还约300元，25年就可以省下近9万元。”不过，她表示，目前还在和银行进一步沟通中。

贷款时满足首套标准 银行可主动下调

关于此次调整范围，四大行给出明确的限定标准，贷款发放时间或合同签订时间需在2023年8月31日以前，并且发放贷款时已经被认定为首套住房。

如果贷款时为非首套房，目前贷款所在城市执行“认房不认贷”政策后，已经符合首套住房贷款标准的，也可申请调整。

在调整方式上，根据各银行的公告，如果贷款时归为存量首套住房的，四大银行将于9月25日起并主动进行批量下调，无需客户申请，后续客户可以在相关银行掌上银行、微信公众号或贷款经办行查询进度。

“自动调整减少了百姓提出申请、银行审核等流程，将让利一次性给到百姓。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

值得注意的是，如果“二套转首套”如需新发放贷款置换的，需要主动联系贷款经办机构。不过，不论哪种方式，调整后将于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

对于商业银行是否会跟进，中指研究院市场研究总监陈文静认为，“降低存量房贷利率可一定程度减缓居民提前还贷情况。随着四大银行公布降低存量房贷利率细则，其他银行也将推动相关举措落地，预计符合条件的存量房贷将相继迎来下调，进一步释放居民消费潜力。”

能有效降低月供 更利好“二套转首套”人群

关于利率调整规则，各大银行给出的内容几乎相同，均需参考原贷款发放时间、发放时所在城市以及全国首套房贷利率政策下限。

以中国银行为例：2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为LPR+0BP，如贷款利率低于LPR则不调整。

2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

值得注意的是，如果当前执行固定利率或采用基准利率定价的贷款，借款人需向银行主动申请先转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述规则进行调整。

对于复杂的规则，易居研究院研究总监严跃进解释称：“现在绝大多数购房者的房贷利率都是按照“LPR+基点”的方式进行。此次改革的思路，其实就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。低基点的LPR，是指当前的LPR即4.2%。”

他进一步分析：2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”；2019年10月-2022年5月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”；2022年5月份后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”。

“2019年10月-2022年5月期间购房利率大概为6.3%。按照现在的规则，利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为123万、月供6190元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付47万、月供即每月少还1300元。”严跃进举例称。

此外，李宇嘉也分析称：“存量房贷中，80%是首套房贷款，其中2016年-2021年发放的贷款利率比较高，大约在60%左右，此次平均下调80个基点，对应存量房贷下调50个基点，减轻存量房贷月供的主体在500-1000元之间，能有效降低月供支出，温和释放被挤压的生活消费。”

不过，在陈文静看来，本次存量首套房贷利率下调更利好“认房不认贷”后，符合所在城市首套住房贷款政策的购房人群。她表示：“此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率甚至在6%以上。存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。”

文/黄宁