大家好，我是堂主。

在当下的环境下，“土地”这个增长发动机，还能转动多久？

前段时间，中国国家统计局原副局长在2023中国实体经济发展大会上表示：

现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。

怎么说呢？当时看到这个消息的时候，个人感到并不意外。

过去，2008年的四万亿救市，2015年的棚户区改造，把经济和房产、深深地绑定在一起。

一座座高楼大厦、拔地而起，

一波又一波资金，押注于此，

还有那前仆后继的打工人，掏光了六个钱包，并压上二三十年的未来。

现在，从结果来看，负债累累的房地产，引发了蝴蝶效应。

有金融风险，万亿帝国某植系公司，被爆出大量资产投向了房地产。

有消费低迷，在居民家庭资产的比例中，美国人房子占了家庭资产的3成左右，新加坡的是4成多，不到五成，而在中国，房子在家庭总资产的占比，超过了7成。

当下一直在喊着要“刺激消费”，可房贷占了大头，加上必需的日常生活开支，打工人还拿什么钱去消费。

最打击的，还是大家对于未来的信心。

一是烂尾楼横盘，首付凑齐了，每个月也准时还钱，偏偏遇上了烂尾楼，住不上不说，还得租着房子，还着房贷。

二是居高不下的房价，让年轻人望“房”兴叹，不想生、不愿生、远离“房”赌毒，幸福你我他。

很多人把我们经济的高速发展，归根于城市化的进程，于是便有房地产的大开大合，认为这是不可避免的。

有一定道理，但不完全对。

回望改革开放的40多年，从更根本原因来讲，中国经济的高速增长在于：工业化带动城市化。

一开始的时候，我们搞的是工业化，而且还是乡镇的工业化。

20世纪80年代，改革开放先是从农村开始，并释放出来大量剩余劳动力，鼓励农民利用集体土地，创办乡镇企业。

这段时间，农村企业建设用地量快速增长。

1978年全国乡镇企业用地为235.5万亩，到1985年时约为844.5万亩，用地规模扩大了2.6倍。

不少乡镇都喊出了“村村上班、户户冒烟”的口号，涌现出来了一大批乡镇企业，农村迎来了高光时刻。

不过，异军突起的“乡镇企业”，还是败了。这里面的原因，挺复杂的。

有央地之间的微妙关系。当时地方财力过大，中央财政能力式微，有些地方做事不顾后果，后来的分税制改革，中央把财力收回。

也有对“市场经济”认识的不足。

乡镇企业起来的一个直接原因，就是那会国有企业受到计划经济约束，有些商品，能不能生产，生产后又先配送给谁？而乡镇企业的出现，则弥补了这一产能空缺。

至于技术、质量等，其实是没多大提升，这点可以看看后来发生的事情。

后来我们开放了市场，加入WTO，接受国际上的产能转移。

这对于乡镇企业，简直就是降维打击。

不知道大家有没有看过张译演过的一部电视剧，叫《鸡毛飞上天》，他那乡镇企业卖的那个袜子，是手工织出来的，在国内已经很厉害了，但是他在上海展会上看到国外用机械织出来的袜子，完全朦了，于是砸锅卖铁，也要引进那台机器。

无论如何，“乡镇企业”这是中国历史上、难得一次的农村转向工业化的努力。

注意，这里堂主强调的是“工业化”，而不是“城市化”。

让我们继续顺着时间顺序来说，加入WTO后，这时发生了一个变化：

由农村工业化，转向园区工业化。

1998年的《中华人民共和国土地管理法》里，对土地用途管制制度做出了调整：

逐渐关闭集体建设用地中从事非农建设的通道，园区工业化逐步替代乡村工业化，成为中国推进工业化的主要模式。

园区工业化依靠的是独特的土地配置方式：

比如“三通一平、五通一平”之类的，就是通路、通电、通水等，来吸引外资，政府通过土地优惠进行招商引资。

除了上面说到的搞好基础设施，还拿出土地优惠，比如低价供应，零地价、甚至负地价等招商手段。

这段时期，地方工作只有一个目标：一心一意拉投资，全神贯注谋发展。

说个有点不着调的八卦，这是堂主之前听到的，说是东莞早期，招商挺困难的。

该规划的工业园，规划了，该给的低价土地，也亮了，道路啥的也建得很好，就是没人愿意来投资，便想到了建宾馆，让客商们、吃好喝好玩好，于是后来就有了东莞服务，冠绝全国。

《土地制度与中国发展》一书中写到：20世纪90年代末以来，中国依靠高比例的工业用地供应谋发展，每年差不多将建设用地总量40%左右的土地作为工业用地使用。

市场开放了，建起了工业园，拉到了老板，工厂开起来了，工人也有了收入，经济也就起来了。

毫不客气地讲，园区工业化，是中国成为“世界制造工厂”的重要助推剂。

这点堂主还是有些印象的，上初中的时候，大概是2006年，跟着同学去深圳打过暑期工。

那是我第一次离开山区，走进城市。

没有高楼大厦，没有灯红酒绿，下了车，映入眼帘的是一片又一片的工业园，一个接着一个的玩具厂。

回到正题，正是工业用地的低成本，保障了工业化的快速推进，使中国成为世界制造工厂。

不过后来，这样的现象，悄然发生了变化。

2007年的时候，工业地价增长率，还有15.67%。

2008年就下滑至4.81%，2009年更是只有1.53%。

而同期的商业地价和居住地价涨幅，要远远高于工业地价。

财经统计报道，从2000年-2012年间，工业地价年均涨幅仅为3.35%，而商业地价和居住地价年均涨幅分别是11.40%和14.42%。

2008年后发生的事情，大家都知道了，这里就不说了。

说个堂主自己的观察，上中学的时候，还能听到县里搞了工业区，还拉了侨商来投资建厂。

后来上了大学，听到的是碧桂园居然入驻我们县了，然后是这里建了个楼盘，那里起了个小区，紧接着是房价破万。

要知道，我们那可是国家级贫困县啊，还是“高考能加3分、年均可支配收入才一万多”的那种。

不得不承认，这段时间我们那县城的“城市化”搞得非常好，不仅有了很多高档小区，道路也宽了，还铺上了柏油路。

在过去高增长的时代，发展的逻辑是这样的：“以地谋发展”的增长模式：

以地招商、建厂招工，到政府税收增加、工人收入增长，到经济增长。

前面堂主也说了，中国经济的高速增长在于：工业化带动下的城市化。

早期也的确是这样的，只是后来，房地产的“城市化”占了上风。

当然了，这里没说我们停止了“工业化”，只是跟过去相比，地方更愿意把土地卖给开发商。

不过，认真想想，也对啊，你搞园区、搞招商，还得整这整那，还不如卖地来得直接。

不是说房地产不能发展，也不是否定2008年房价的第一波上涨。

在中国经济的上半程中，在以地谋发展下的“工业化带动城市化”驱动下，收入有了，城市建设搞好一些，也在常理之中。

只是，过多的押注房地产，掀起全民买房、炒房的时候，命运的齿轮、已经开始转动。

至于下半程，我们要怎么走？个人觉得，城市化之下的工业化，或许是一个机会。

最近有一个概念，被炒得挺火的，叫：新型工业化。

“高科技含量、绿色低碳”这些陈词滥调、我不多说，

“高端制造、高端装备”等新瓶装旧酒、也不多讲，

只想说一句：多多关注个体，以人为核心。

上个世纪末，年轻一代，最多的是农民，没读过书，为了生计、讨口饭吃，他们选择涌入城市。

有的在工地干活，有的进厂打工。

后来，他们慢慢在城市里居住下来，熟悉这里的一切。

那建起的高楼，留下过他们的汗水，那超市货架上的商品，出自他们的手，

可是啊，他们住不起那高高的小区，也买不起那昂贵的商品。

不经意的一个转身，发现他们的头发，都泛白了。

现在，年轻的一代，读过书，上过学，毕业后却发现，工作不好找了。

不知怎么地，他们学会了慢就业、灵活就业。

外卖大军中，有上过985的女孩。

网约司机里，有去过大厂的码农。

拿人当人看，少一些假大空，多一些实干派。

堂主相信，做到这一点，下半程的路，也许难走，却也踏实。

给岁月以文明，而不是给文明以岁月。

如果说，上半程是以“地”谋发展，

那么，下半程就是以“人”谋发展。