作者：余飞
01
杭州限购大放松
相比于南京、武汉、郑州取消限购的干脆，苏州、成都、广州大幅放松限购的果断，杭州楼市显得较为矜持。
在整个9月份十多个城市取消限购的动作之下，杭州始终不为所动，直到现在，杭州终于还是坐不住了！
但杭州没有采取南京、武汉等城市的激进动作，没有全盘放开，而是采用了成都、广州的大幅收缩限购圈方案。
10月16日，杭州市发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，在限购放松动作方面提出：
本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。
本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。
参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。
这些动作包括：
第一，大幅收缩限购圈。此前，杭州的限购区域包括上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳。现在只保留主城四区上城、拱墅、西湖、滨江，其余区域全部放开，包括网红片区奥体与世纪城。
第二，社保要求大幅放松。之前非户籍在杭州限购区购房，需要提供2年社保或纳税证明，现在只需要有社保和纳税记录就可以买房。
这意味着上城、拱墅、西湖、滨江看似仍保留着限购，实则也放开了。只是相比于其他区域，多了一个购买套数限制而已。
第三，法拍房取消限购。
02
杭州楼市坐不住了
9月份的杭州，虽然没有参与到中心城市的取消限购阵营中，但也同样忙得不亦乐乎，因为亚运会。
但与亚运会的如火如荼形成鲜明对比的是，杭州楼市仍在寒气袭人，量价齐跌。量价齐跌，让杭州没法继续坐怀不乱，最终还是坐不住。
数据显示，9月份杭州全市新房成交量5010套，创下了阶段性新低，环比减少26.98%，同比缩减46.92%；成交均价30746元/㎡，环比下降7.16%，同比微跌2.46%。
二手房方面，杭州我爱我家市场研究院披露，9月全市（含富阳）二手房共成交4644套，环比上月下降了6.14%。
此外，进入10月份，和大多数城市一样，长假期间杭州的开发商也开启了疯狂打折抢收行动，但折扣之下，杭州的成交量依旧表现惨淡。
长假期间，杭州新房成交面积4.7万平方米，较2022年国庆期间下跌了14%。
可想而知，杭州当下的房子有多难卖，其他城市也是一样。
杭州目前与很多中心城市一样，正在经受房价调整。
根据诸葛找房数据研究中心披露，目前杭州挂牌的二手房中，有95%在降价。
各片区的二手房价格相较于高点，普遍下跌了20%至30%，房价腰斩的楼盘也不在少数。
早在今年5月份，本号就对杭州楼市下个判断，杭州楼市的心态已经崩了。
5月下旬，杭州当地媒体钱江晚报发表了一篇文章介绍杭州楼市，结论是：
房子卖不动。低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉。
现在的深圳、广州、厦门、苏州、南京、武汉等城市，无一不是如此，这都是上一轮大牛行情中不计后果式上涨带来的后果。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心
尽管期间杭州也开启了严厉限购，但在新房限价与摇号政策叠加作用之下，此起彼伏的万人摇号抢房场面时有发生，杭州的房价仍穿越调控周期，强势上涨。
房子卖不动，是市场心态转变的直接体现。而市场心态转变的本质，则是从根本上觉得目前很多城市的房价，德不配位。
动辄单价四五万、五六万、七八万乃至上十万，总价动辄几百万乃至上千万，是大家月收入都有好几万了吗？
北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。
另外一组数据显示，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。
收入低，房价高不可攀，房价与城市居民收入之间的鸿沟，就是德不配位的直接体现。
这种背景下，如果不接受需要降价的事实，房子根本卖不出去。只能说明，调整幅度不够大，整体均价只是降了皮毛而已。
钱塘自古繁华，浙江的人均可支配收入位居全国第一，但二八法则之下，富裕永远是集中在少数人手中，大多数人，只能望房兴叹。
03
限购放松救不了楼市，取消限价才是良方
杭州跟随大潮流，大幅放松限购，能扭转颓势吗？
当然不能。已经有前车之鉴。
比如9月份取消认房认贷并大幅放松限购的广州，如此大的动作，只换来了新房成交量环比增长11%，二手房成交量环比增长4.76%，可谓疲态尽显。
同样，在9月19日全面放开限购的武汉，新房成交量不增反降。
制图：城市财经；数据：武汉市住建局
虽然没有松绑限购，但早在8月末取消认房认贷的深圳，9月份新房和二手房成交量仍在下跌，救了个寂寞。
本号反复强调过，楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施。
而是人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求这些因素共同作用下的口袋空空和预期缺失。
唯一还能缓和（注意，是缓和不是扭转）局面的招数，是取消限价措施，特别是取消限跌令。
目前无论是从宏观经济、就业、收入环境，还是房地产行业暴露出的问题，以及供大于求的局面、人口不断减少的局势来看，房价都只有下行一条路可走。
要顺应趋势。但现在地方城市都在通过行政手段阻挡趋势和周期，这不但不利于楼市局面缓和，反而会加大风险。
不诚意降价，大多数人根本买不起，即便放开限购，也无济于事。不诚意降价，房子卖不动，开发商没法回款，保交楼任务很难完成，还会加剧问题楼盘和烂尾楼的局面。
只有降房价才能释放流动性，才能让房地产健康发展。不降，只能僵着，积压风险。
然而，很多城市仍在装睡。国庆期间，惠州与武汉，有楼盘因为降价过多，被老业主们维权投诉，楼盘被封盘处罚。
不禁让人唏嘘。
