土地不够用，或许是深圳大部分行政区的共识。

面积广阔的宝安，也没法例外。

近年，宝安拍卖的宅地大多在尖岗山+会展新城片区，这两年也拿出了“压箱底”的宝中+碧海宅地。

而剩下的，只能通过“拆”来实现。

所以，在宝安的规划中，城市更新和土地整备潜力范围几乎占据半壁江山。

这也让宝安拥有让人惊叹的旧改项目数量。

据@合一城市更新 数据，宝安区已纳入计划公告的城市更新项目达179个，位列深圳第二，其中不乏大型旧改项目。

12大“巨无霸”旧改

贡献超250万㎡住宅

在顺利落地华强城、万科星城等项目后，如今宝安大型旧改的数量就更多了。

据@深圳买房计划 不完全统计发现，TOP12的“巨无霸”旧改项目（仅统计包含住宅的项目）中，最小的拆除范围也超过17万㎡。

它们合计的拆除范围超过700万㎡，比10个南山华润城还要大。

这些项目大多位于宝安中北部，包括大家熟悉的万丰海岸城、珈誉府，以及比较受关注的金蚝小镇等等。

其中5个已经公布草案项目，就将带来超250万㎡体量的待售住宅，按照100㎡/套来算，相当于2.5万套房。

最大规模：

万丰区域城市更新项目

虽然大家很熟悉万丰海岸城了，但其实它属于万丰区域城市更新项目，整体占地近2平方公里，体量超500万㎡，而万丰海岸城只是其中的A区。

B区是万丰海岸城大朗山项目，将建成海岸科技城，涵盖产研、办公、居住、商业及教育等功能，将带来山姆会员店。

C区是万丰社区旧村片区项目，规划未定。

预计B区就能带来近70万㎡的住宅。

▲橙色为A区万丰海岸城，蓝色为B区海岸科技城，远处未标注为C区

目前，A区的海岸商业预计年底入市，B区已经举办动工仪式，C区还在核实权利人。

▲B区在8月传出动工消息

最快入市的新项目：

怀德旧村城市更新单元（德懿府）

除了熟悉的项目外，还有怀德旧村项目也即将推出住宅产品：德懿府。

如无意外，它会是上述全新旧改里面，最先入市居品的项目。

项目占地约28万㎡，总建面近200万²，能带来约56.4万㎡的住宅（含保障房约9万㎡）。

目前在基坑阶段。

其中，住宅产品德懿府即将面市，总建面近46万㎡，共有2816 户住宅（其中保障性住房 1380 户），配有幼儿园。

▲德懿府效果图

除了怀德旧村的德懿府外，占地超140万㎡的新桥东片区项目，也有名为“恒安苑”的产品公示了平面图，但这一项目性质为宿舍。

不过，新桥东片区项目规划了超80万㎡的住宅，包含可售人才房，后续可以期待一下。

大型旧改最集中的区域：

华润/鸿荣源/宏发扎堆航城片区

除了沙井站之外，航城街道黄田站周边，或是大型旧改最为集中的区域。

这里聚集了：

钟屋黄田旧村城市更新单元

航港生态城城市更新单元

黄田金碧片区城市更新单元

草围旧村及南片区城市更新项目

四大都在黄田站两侧，夹在宝安大道、京港澳高速之间，几乎连成一片。

超130万㎡的总拆除用地范围，如果都落实下来，整个区域将焕然一新。

并且，能带来包括住宅、商业等业态，让在楼市里几乎“默默无闻”的航城片区，重新吸引人们的目光。

其中，钟屋黄田旧村城市更新单元，由鸿荣源主导，刚公示时就引发了巨大关注。项目用地约54万㎡，更新方向为居住、商业等。

目前，项目正在申请增补范围、扩大旧改范围，我们实地观察则发现，项目未有清租/动工迹象。

隔着广深公路，是华润操刀的航港生态城城市更新单元。

这一项目被纳入了“工业上楼”名录，达到158万㎡的体量，除了带来产业业态之外，也将带来超54万㎡的住宅。

但同样的，项目还只是公示了规划草案，并未有动工迹象。

而宏发操刀的黄田金碧片区项目，似乎是最容易动工的。

因为项目已经围挡起来，内部是空置/空地状态，只有零星的市政车辆停放着。

但在今年1月，项目延期公告公示，“更新单元计划有效期2年6个月，自2020年7月13日起至2023年1月12日止。延期1年”。

要知道，如果在有效期内没有通过更新规划，那么项目将失效，政府将不再开展后续相关工作及办理相关手续。

今年到现在，宝安已经有3个旧改项目失效。

▲宝安今年失效项目

不用愁没住宅？

今年新增28公顷居住潜力用地

就在10月16日，宝安区城市更新和土地整备局发布了“2023年上半年工作总结及下半年工作计划”。

当中提及，在2023年宝安将在城市更新方面完成以下目标：

5个项目计划立项、5个项目规划获批、7个项目主体确认； 完成50公顷用地出让、实现32亿元城市更新地价收入； 力争实现 18个项目、426.9万㎡建面开工建设 ，推动10个项目竣工验收。

虽然我们比较熟悉城市更新，但在该总结中，就表示存量土地二次开发需要“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”。

这或许是和土地整备由政府主导、能推动重大公共设施/产业项目落地等特点有关。

▲城市更新/土地整备的区别 | 内容来源：合一城市更新

2023年至今，宝安已完成土地整备147.4公顷（约合147.4万㎡），其中居住潜力用地28公顷、民生设施用地21.35公顷。

而城市更新方面，没有特别具体的数据，只提及新安街道五区市场、燕罗街道罗田第二工业区（北片区）单元等，多个项目取得新进展。

其中，官田工业区三期项目进行了实施主体确认，并透露“城市更新土地供应16.51公顷，实现城市更新地价收入1.24亿元”。

这样看来，宝安的城市更新、土地整备项目，都将供应更多的居住产品。

你最期待哪个项目？

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