京沪等多地住房公积金贷款 依旧“认房又认贷” | 焦点分析

时事新闻2023-09-07 11:10:06无忧百科

京沪等多地住房公积金贷款 依旧“认房又认贷” | 焦点分析

“认房不认贷”已在全国多城市落地,但也有一部分购房群体无法享受新政的优惠利率及低首付。

日前,一位北京购房者对真实买房计划编辑部表示:卖一买一,有过贷款记录,如果还想用公积金贷款,那还是要执行二套的首付比例政策。


图源北京住房公积金管理中心官网

北上广深四个一线城市,相继发布“认房不认贷”政策后,市场反应强烈,但也衍生了公积金贷款认定首套标准的争论。

卖一买一、外地有房贷的两类买房群体,如果想用公积金贷款+商业贷款的方式买房,到底按照首套执行,还是二套?

对此,真买编辑部咨询了北上广深四城市的公积金中心,将公积金贷款买房的政策进行了梳理。

新政后只用商贷买房才算首套

先说反映问题的北京购房者的情况:

在北京有一套房,有商业贷款,没有用公积金贷款。现在打算卖掉手里的房子,换一套改善房。

针对他的情况,北京住房公积金管理中心给出明确解释:

1. 公积金贷款,不执行北京“认房不认贷”政策。

2. 纯用商贷的话,算首套。

简单点说,这位网友卖一买一,想用“公积金贷款+商业贷款”组合的形式,得按照二套执行标准,首付、公积金利率都算二套。

如果不涉及公积金贷款的话,纯用商业贷款,则算首套。

针对这位网友的情况,还衍生了一系列其他问题:

1. 首套房没有用公积金贷款,只用商业贷款,卖一买一想用公积金贷款,怎么算?

2. 在北京没房,在外地有房子,有商业贷款,在北京买房,怎么算?

3. 在北京没房,在外地有房子,有公积金+商业贷款,再在北京买房,怎么算?

对此,真买编辑部从北京住房公积金管理中心了解到,以上情况均算二套

也就是说,只要你需要动用公积金贷款买房,需要严格执行“认北京房认全国贷”的政策标准。

不过,在北京,像上述网友这种情况,卖一买一,想用组合贷的形式买房,首付和公积金贷款均执行二套政策,但商业贷款部分可以享受首套商贷利率。

北上广深政策执行有细微差别

除北京外,真买编辑部还咨询了上海、广州、深圳的住房公积金管理中心,发现在公积金贷款政策方面,各城市存在一些细微差别。

上海,基本上和北京一致,运用公积金贷款的话,严格执行“认房认全国贷”。

有一点,上海比北京更严格,就是如果在上海采用“公积金贷款+商业贷款”组合方式买房的话,不仅首付比例、公积金贷款利率按二套算,商业贷款利率也是二套。

而深圳,真买编辑部从深圳住房公积金管理中心了解到,在深圳,只要深圳无房,之前的公积金贷款结清的情况下,再买房运用公积金贷款,算首套

也就是说,深圳公积金贷款,执行“认房不认贷”。

广州方面,关于公积金贷款买房的情况,真买编辑部致电广州12345,工作人员称会向相关部门反映后,给出解决方案。

截至发稿,广州12345方面,未给出明确答复。

500万房子要多交33万利息

从北京运用公积金贷款买房的政策,让我们来算一笔账:

假设A在北京无房,但有房贷记录,打算在北京买一套刚需房,普通住宅,总价500万。

那么他拥有两种贷款方式:

1. 运用纯商贷买房,算首套。

首付比例35%,也就是175万,运用商业贷款325万,期限25年,按照4.75%的年利率算。

最终结果就是:

首付175万,月供18529元,总利息230.86万元。

2. 运用商贷+公积金贷组合,算二套。

首付比例变成60%,也就是300万,运用公积金贷款60万,期限25年,年利率3.575%,运用商业贷款140万,期限25年,年利率4.75%。

最终结果是:

首付300万,月供11010元,总利息130.19万元。

但目前公积金贷款争论的焦点,就在于首套还是二套的问题。假设A这种情况,运用公积金贷款,算首套的话,就能完美结合1的低首付与2的低利率

首付比例35%,175万,运用公积金贷款120万,期限25年,年利率3.1%,运用商业贷款205万,期限25年,年利率4.75%。

这种假设的情况最终结果就是:

首付175万,月供17440元 ,总利息198.21万元。

而这种情况,比运用纯商贷买房,月供少1089元,总利息则省下32.65万元。

目前来看,北京买房运用公积金贷款依然严格执行“认房又认贷”政策,确实让刚刚拿回首套资格的买房群体,但因为想用公积金贷款,又变回二套。

因为咨询量过多,目前北京住房公积金管理中心接听热线直接将接听提示音变成:目前有关部门出台的认房不认贷及降低首付款比例政策,针对的是银行业金融机构的商业性个人住房贷款,北京住房公积金贷款政策未作调整。

北京住房公积金管理中心相关工作人员也答复,目前公积金认房不认贷政策的执行确实受到挑战,已经向相关部门反馈,但具体政策如何调整,什么时间落地,尚未可知。

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