“认房不认贷”已在全国多城市落地，但也有一部分购房群体无法享受新政的优惠利率及低首付。

日前，一位北京购房者对真实买房计划编辑部表示：卖一买一，有过贷款记录，如果还想用公积金贷款，那还是要执行二套的首付比例政策。

图源北京住房公积金管理中心官网

北上广深四个一线城市，相继发布“认房不认贷”政策后，市场反应强烈，但也衍生了公积金贷款认定首套标准的争论。

卖一买一、外地有房贷的两类买房群体，如果想用公积金贷款+商业贷款的方式买房，到底按照首套执行，还是二套？

对此，真买编辑部咨询了北上广深四城市的公积金中心，将公积金贷款买房的政策进行了梳理。

新政后只用商贷买房才算首套

先说反映问题的北京购房者的情况：

在北京有一套房，有商业贷款，没有用公积金贷款。现在打算卖掉手里的房子，换一套改善房。

针对他的情况，北京住房公积金管理中心给出明确解释：

1. 公积金贷款，不执行北京“认房不认贷”政策。

2. 纯用商贷的话，算首套。

简单点说，这位网友卖一买一，想用“公积金贷款+商业贷款”组合的形式，得按照二套执行标准，首付、公积金利率都算二套。

如果不涉及公积金贷款的话，纯用商业贷款，则算首套。

针对这位网友的情况，还衍生了一系列其他问题：

1. 首套房没有用公积金贷款，只用商业贷款，卖一买一想用公积金贷款，怎么算？

2. 在北京没房，在外地有房子，有商业贷款，在北京买房，怎么算？

3. 在北京没房，在外地有房子，有公积金+商业贷款，再在北京买房，怎么算？

对此，真买编辑部从北京住房公积金管理中心了解到，以上情况均算二套。

也就是说，只要你需要动用公积金贷款买房，需要严格执行“认北京房认全国贷”的政策标准。

不过，在北京，像上述网友这种情况，卖一买一，想用组合贷的形式买房，首付和公积金贷款均执行二套政策，但商业贷款部分可以享受首套商贷利率。

北上广深政策执行有细微差别

除北京外，真买编辑部还咨询了上海、广州、深圳的住房公积金管理中心，发现在公积金贷款政策方面，各城市存在一些细微差别。

上海，基本上和北京一致，运用公积金贷款的话，严格执行“认房认全国贷”。

有一点，上海比北京更严格，就是如果在上海采用“公积金贷款+商业贷款”组合方式买房的话，不仅首付比例、公积金贷款利率按二套算，商业贷款利率也是二套。

而深圳，真买编辑部从深圳住房公积金管理中心了解到，在深圳，只要深圳无房，之前的公积金贷款结清的情况下，再买房运用公积金贷款，算首套。

也就是说，深圳公积金贷款，执行“认房不认贷”。

广州方面，关于公积金贷款买房的情况，真买编辑部致电广州12345，工作人员称会向相关部门反映后，给出解决方案。

截至发稿，广州12345方面，未给出明确答复。

500万房子要多交33万利息

从北京运用公积金贷款买房的政策，让我们来算一笔账：

假设A在北京无房，但有房贷记录，打算在北京买一套刚需房，普通住宅，总价500万。

那么他拥有两种贷款方式：

1. 运用纯商贷买房，算首套。

首付比例35%，也就是175万，运用商业贷款325万，期限25年，按照4.75%的年利率算。

最终结果就是：

首付175万，月供18529元，总利息230.86万元。

2. 运用商贷+公积金贷组合，算二套。

首付比例变成60%，也就是300万，运用公积金贷款60万，期限25年，年利率3.575%，运用商业贷款140万，期限25年，年利率4.75%。

最终结果是：

首付300万，月供11010元，总利息130.19万元。

但目前公积金贷款争论的焦点，就在于首套还是二套的问题。假设A这种情况，运用公积金贷款，算首套的话，就能完美结合1的低首付与2的低利率。

首付比例35%，175万，运用公积金贷款120万，期限25年，年利率3.1%，运用商业贷款205万，期限25年，年利率4.75%。

这种假设的情况最终结果就是：

首付175万，月供17440元 ，总利息198.21万元。

而这种情况，比运用纯商贷买房，月供少1089元，总利息则省下32.65万元。

目前来看，北京买房运用公积金贷款依然严格执行“认房又认贷”政策，确实让刚刚拿回首套资格的买房群体，但因为想用公积金贷款，又变回二套。

因为咨询量过多，目前北京住房公积金管理中心接听热线直接将接听提示音变成：目前有关部门出台的认房不认贷及降低首付款比例政策，针对的是银行业金融机构的商业性个人住房贷款，北京住房公积金贷款政策未作调整。

北京住房公积金管理中心相关工作人员也答复，目前公积金认房不认贷政策的执行确实受到挑战，已经向相关部门反馈，但具体政策如何调整，什么时间落地，尚未可知。