地产行业,开始有起色了

时事新闻2023-10-24 07:52:58无忧百科

地产行业,开始有起色了

近几年,整个地产行业在产品端的创新,可以说是乏善可陈。

陷在现金流危机里的房企,被限价和降本增效两头夹击,的确是没有什么精力去搞产品端的创新投入。所以这两年,业界都没有什么值得广泛关注的产品热点。

但是今年,地产产品圈终于又有动静了,大家不约而同地开始参观、研究、试点一类新的产品类型——「第四代住宅」。

第四代住宅有多火呢?

首先,是全国遍地开花。仅仅在过去两个月,西安、温州、信阳、龙岩、九江等多个城市,都有“第四代住宅”项目落地。福州更是从2021年开始,不到2年时间里,开发了11个第四代住宅项目。

其次,是市场认可度很高。目前来看,“第四代住宅”并不是政策单方面强推,而是市场和政策在双向奔赴。


还是以福州为例,首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成,短短3个多月就几乎清盘。国贸天琴湾大平层豪宅,更是开盘1个月售罄。在目前这种行情下,可以说是市场接受度超级强了。

其实,第四代住宅并不是这两年突然出现的,成都六年前就已经落地了全国首个第四代住宅——七一国际广场。这种产品形式在过去一直颇具争议,之所以在这两年突然起势,其实和政策引导、产品创新、市场倒逼都有很大的关系。

今天就跟大家一起来分析一下,目前的第四代住宅都有哪些突破和创新。


政策支持、痛点逐渐解决

房企开发意愿增强

首先,我们要搞清楚,什么是第四代住宅。

第四代住宅,也就是“城市森林花园住宅”。简单来说,就是把地面的庭院置于高层建筑,让每层住户都能拥有公共院落和独立花园,再进一步还可以实现空中停车。

2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》,就按照建筑布局,把第四代住宅分成了三类:「空中户属庭园住宅」、「空中共享园林住宅」、「空中共享园林住宅(空中停车)(完全体)」。


也就是,单纯户内庭院、户内庭院+共享庭院、户内+共享+空中停车,三种类型。

但是出于成本和技术难度考虑,目前很少开发商会做配置空中停车的完全体产品,基本都是做前两类产品。

另外,还有一个问题要搞清楚,就是为什么之前大家都不愿意做「第四代住宅」,现在突然愿意做了。

其实,之前开发商做第四代住宅的意愿不强,主要有几个原因:

一是缺乏相关的政策支持。第四代住宅的产品形态,太吃容积率。产品套型中增加的庭院部分,会增大产品面积;在公共空间增加的共享庭院,会增加公摊面积,大大降低得房率

二是技术难度大。空中庭院,要求建筑结构中,增加大面积的悬挑空间,还要覆土种植,这都会增加建筑的荷载,建造成本和技术难度双高

三是产品本身存在缺陷。进深增大,加上立体绿化遮挡,会影响户内采光。后期也存在消防风险、蚊虫滋扰、漏水、绿化维护成本高等诸多问题。甚至立体绿化立面,也会因为部分楼层庭院荒废,影响整体观感。

但是,经过几年的探索和发展,目前这些痛点,正在通过各种方式,被一一规避和解决。

一、部分城市出台相关政策,提高四代宅得房率

近两年,在碳中和和节能减排的目标指导下,不少城市都针对四代宅产品,制定了支持政策。

例如温州就明确“空中花园、空中共享平台”面积不计容。福州也规定了“空中园林街巷”、“空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分”不计容不计产权。

开发商通过四代宅过规建造,通过设计将空中共享平台和电梯厅结合,可以减少电梯厅部分原本的公摊面积,让产品得房率不降反升。仅增加部分建安成本,就能多送给业主一个入户花园、一个露台,提升产品竞争力,开发商动力自然更足。

二、改善时代,给四代宅提供了舞台

随着地产行业加速进入改善时代,近几年,全国范围内,都出现了商品房成交面积段全线上移的现象。尤其是140-180㎡及以上的大户型豪宅产品,在下行市场中,表现出的韧性反而更强。

大面积段且定位高端的改善型产品,相较于刚需户型,投入在产品品质上的建安成本会更高,更加适合四代宅的发挥。尤其是疫情之后,客户对于亲近自然的心理倾向更加明显,大阳台、大露台的需求度上升。

四代宅的额外成本投入,正好体现在当前的客户购买敏感点上,更容易在市场中变现。从经营层面上来看,做四代宅的吸引力也快速上升。

三、设计创新,解决产品缺陷

其实,目前对外宣称是“四代宅”的很多项目,本质上只是做了一个“超大阳台+绿植”,算不上是标准的四代宅产品。

因为,各个地方的政策文件对“四代宅”的定义和要求,目前并没有统一

例如,长沙要求“四代宅”产品, 外挑达到两层高,庭院绿化面积≥60%且≥5.6米,覆土厚度≥0.5M,并且还要求无维护结构、无柱 。这种要求,很多其他地方打着“四代宅”旗号的项目,是远远达不到的。


但是标准提升,也倒逼开发商在“四代宅”产品设计上,做出了大量的创新。采光问题、隐私问题、绿化维护问题、防水问题、庭院荒废问题,都得到了大幅度的优化。


“四代宅”升级

产品形态越来越成熟

相较于最初的成都七一国际广场,近两年的四代宅产品设计,从审美风格、居住体验和功能上,都有了很大的提升。整体上,更贴合当前商品房的升级趋势。

一、立面升级,让建筑本身成为审美主体

四代宅的垂直绿化系统,是这类产品的最大亮点。所以早期的四代宅,往往用绿化覆盖建筑立面,在建筑本身的立面效果上,多采用普通建材,设计投入并不多。

另外,很多四代宅,为了减少建安成本投入,在悬挑部分安装支护结构,也影响了建筑的整体外观。让建筑整体看上去,观感不佳。


图片:成都七一国际广场实景图

但是近两年的四代宅,在高层住宅「公建化立面」的设计潮流带动下,基本都采用了大面积类幕墙设计,用材和设计语言都更丰富,建筑整体更具设计感,呈现出更通透、轻盈的效果。


图片:重庆龙湖揽境实景图

例如,龙湖在西安的四代宅产品云和颂,就采用了玻璃幕+超高窗墙比的设计,外观上大量运用“圆弧+曲面”。根据阳光、月色、灯光的变化,以及四季气候变化,呈现动态的美感。

同时,超高窗墙比,也能提升户内的采光效果,部分解决“黑房子”的缺陷,功能性更强。


图片:西安龙湖·云和颂立面效果图

福州国贸天琴樾,也在立面设计上投入了很多精力,增加了流线型和韵律感。抛开垂直绿化系统的加持,建筑本身就已经具有很强的视觉美感。不会因为部分楼层室内园林荒废,影响整体立面效果,更加可控。


图片:福州国贸天琴樾效果图

二、功能升级:前置安装自动维护系统

立体垂直绿化,往往容易引起争议的点,就在于后期维护成本高。例如,植物养护、蚊虫滋扰、平台排水/防水等等。

但事实上,这些问题目前基本都已经解决。新的四代宅,很多项目都已经配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。目前,这套系统使用已经非常成熟,后期交由物业统一管理,业主只需要进行定期修剪养护。


一些城市,例如四川眉山,甚至已经将空中花园灌溉系统,纳入到报规文本中,从规范上保证后期植物的存活。

另外,为了提升庭院的防水和安全性能,新一代四代宅项目会在庭院楼板上,增加碎石排水层阻根层设计。

例如,郑州万科翠湾中城的阳台花池,就在钢筋混凝土楼板上设置了找平层、双层防水层、保护层、滤水层等。

一方面,能防止花木根系穿刺对主体结构造成破坏;另一方面,花池种植土表面以及土壤下部排水板上方皆设置排水地漏,连通雨污水管,保证花木浇灌的畅通。


图片:郑州万科翠湾中城花池实景图


三、户型升级:紧跟当前潮流趋势

之前明源君跟大家总结过多次,当前户型设计的趋势。其中很重要的一点,就是端厅设计、客餐厨一体化设计、超大阳台,能大大提升家庭核心功能区的舒适度。

目前的第四代住宅,作为升级版改善型产品,也依然延续了这个趋势,更强调“大庭院”、“大露台”和室内核心功能区的互动。

① 端厅+LDKBG一体化设计

为了减少大面积悬挑对室内采光的影响,一些大平层项目采用了端厅设计,将客厅采光面从一面,扩大到三面。客厅和露台,都能实现270°景观视野。

同时,客厅、餐厅、厨房、阳台、花园,进行一体化设计。一体化的空间,室内外区隔被弱化,室内动线更丰富。也能容纳更丰富的生活场景,在party模式、运动模式、农场模式中自由切换,最大程度放大“空中庭院”的优势。


图片:福州国贸天琴湾户型图


② 优化楼层间庭院布局,提升采光和私密性。

为了保证大进深下,户内有足够的采光,目前第四代住宅的空中庭院,基本都是两层挑高的设计。

一种是客厅和空中花园均为双层通高,上下楼层之间采用L型咬合的形式。上下楼层之间视线零交叉,能实现真正意义上的别墅体验。


图片:岳阳南湖天著二期,图片来源:日清设计

另外一种,是奇偶楼层错位的设计。例如,福州国贸天琴湾奇数、偶数层花园,都是围绕客厅核心功能区展开,但是花园布置在投影面积上,部分重合,部分错开。重合的部分为活动区,错开的部分为花池树池,形成两层挑空。

这种设计,一方面保证了花园朝向的均好性,不会出现南北阳台的缺陷。另一方面,又最大程度避免了上下楼层之间的视线干扰。


图片:福州国贸天琴湾效果图

中铁建贵阳·花语墅,则通过三层露台逐级错位向上,每三层一次循环,实现了约9m挑高的“空中庭院”。露台两侧则通过自然绿化实现视线遮挡,提升居住私密感。


图片来源:搜建筑


图片:中铁建贵阳·花语墅实景图

③ 独享户外花园,真正实现“前庭后院”

由于部分城市,目前执行的是公共共享庭院不计容的政策,不少第四代住宅项目,做出了超大的公共休闲花园

例如,福州国贸天琴湾,采用南北错层设计,给每一户都创造出6.2米挑高的公共休闲花园,进深达到9米。这部分被绿色植物围绕的灰色空间,作为户内的延申和拓展,给生活提供了更多的可能性。


图片:福州国贸天琴湾空中共享庭院效果图


图片:奇数层平面图


图片:偶数层平面图

小结

目前,第四代住宅正处于快速发展期,行业热度和市场热度都在上升。

在碳中和和节能减排的背景下,越来越多城市开始出台支持政策,越来越多的开发商,也已经开始关注和尝试这种产品类型,值得大家注意和研究。

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