9月11日上午，济南、青岛接连官宣调整房地产政策，其中，济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，青岛将市南区、市北区移出限购区域，至此，两城已全域取消楼市限购措施。

同时，上述两个城市也优化了住房上市交易年限，取消限售，即商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。

济南、青岛“同频”解除限购、限售，无疑给当地房地产市场注入了强劲的信心。

“核心二线城市放开限购所产生的市场效果或将明显大于其他低能级城市，因此，济南、青岛等全面解除限购对于当前房地产市场而言意义重大。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为。

事实上，近一周，已经有多个城市在楼市限购、限售方面进行优化调整，多数集中在新一线、核心二线城市。

据财经网不完全统计，截至9月12日，已有包括济南、青岛、沈阳等超10个城市全面或区域取消限购政策，其中，部分城市取消“双限”。

那么，此举对当地楼市有何影响？将利好哪类人群？一线城市是否会跟进？

新一线、二线城市率先解除限购及限售

近一周，针对房地产市场的利好政策频出，行业迎来重要拐点时刻。随着“认房不认贷”、退税优惠、以及银行降低存量首套房贷利率的落地，在“金九银十”的窗口期，楼市买方与卖方热情高涨，市场焕发生机。

根据中指调查数据显示，9月1日-10日，在政策密集执行期间，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深提升较为明显，北京、上海均提升20个百分点左右。

然而，目前多数二线城市楼市仍处于下跌周期，诸葛数据显示，8月，二线、三四线城市市场情绪指数全部下滑，其中，二线城市情绪指数为-0.81，较上月回落0.06，情绪指数正式由观望迈入低迷区间。

值得注意的是，近一年，二线甚至新一线城市在救楼市上，“大招”一直接连不断，包括降低公积金首付比、提高公积金贷款额度、给予购房契税补贴、人才购房补贴、团购优惠、下调商业贷款利率等，从2023年年初至今，政策优化近百次，但并未激起太多水花。

在此行业现状下，新一线、重点二线城市近期正在优化调整或全面取消被称为“最后一道重要门槛”的限购、限售政策。

其中，沈阳率先出手，9月4日，沈阳市房产局发布通知，明确取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定。由此，沈阳也成为今年以来，全国范围内首个全面取消限购、限售的省会城市。

据财经网不完全统计，截至9月12日，已有包括济南、青岛、沈阳、大连、兰州、苏州、南京、东莞、佛山、嘉兴、福州等超10个城市全面或部分取消限购政策，其中，济南、青岛、沈阳、福州、兰州取消“双限”。

据CRIC数据显示，目前仅一线城市以及杭州、长沙、成都、天津等核心城市仍保留限购政策。关荣雪预测称，接下来其他重二线城市如杭州、成都、武汉等可能会逐步跟进。

或出现二手房卖房热现象

限购、限售一直都是楼市调控最具代表性的政策，随着新一线、二线城市的逐步放宽，最直观的利好就是会对市场交易起到带动作用。

“从市场来看，取消限购，意味着原本不具备资格的购房者能重新获得入市资格，这将会释放一批购房需求，对于去库存有着重要意义。”关荣雪认为。

同时，她表示，取消限售，将会加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制进行了大幅度的松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。

而从购房者角度来看，主要利好两类人群，“首先，利好部分低等级区域的高净值人群的投资房产的升值保值的资产配置需求，这会吸引这部分人群把资产配置到新一线及强二线的最核心区域的优质资产。”同策研究院研究总监宋红卫分析认为。

他也称，也将利好居住在新一线、强二线，但是由于购房资格不够等原因造成职住分离的群体，限购取消后，这部分人能够立刻获得购房资格。

值得一提的是，开放限售后，市场有可能发生二手房排队卖房热潮，导致二手房挂牌量暴增，同时使得部分卖房者陷入恐慌情绪。

宋红卫进一步解释道，在2017年—2020年期间有一定量的投资、投机性需求入市，这个期间房价上涨预期明显，而如今，房地产市场形势大转，房价下跌的压力不断上升，这部分人肯定会套现离场，在部分城市甚至还会出现房价踩踏的情况。

对此，易居研究院研究总监严跃进持有不同观点，他认为，政策出来后，加快卖房是符合常理的，要客观看待卖房热，因为房屋是要流通的。

专家：一线城市有取消限购可能

除了新一线、重点二线城市，一线城市放宽限购、限售一直被期待，那么，市场能否等到政策到来？一线城市跟进是否有可行性？

“北上广深未来会取消限售，限购政策，但是每个城市会跟进自己城市的情况，推出有差异化的退出方式，并且在退出顺序上，应该是限购优先于限售政策。限购很可能会从外围区域先开始。”宋红卫预测称。

事实上，一线城市在取消“认房不认贷”后，购房者积极入市热情明显，但是热度保持时间较短，以北京为例，据中原地产数据显示，在北京政策出来后，9月2日，北京新房和二手房分别成交1800套、1200套，9月3日分别成交900套、1400套，随后几日，北京新房和二手房成交逐渐走低。

对此，上海中原地产研究总监卢文曦表示：“一线城市从‘认房不认贷’等政策出来之后，从市场表现数据来看，看房热度维持了一周，在周末逐步消散，如果后续购房驱动力有所淡化，不排除有取消限购的可能，否则市场信心没有办法起到很好的提振。”

但是他认为，一线城市应该暂时不会取消限售，此前一些城市打开限售，二手房的挂牌量特别大，市场上行也有压力。

此外，严跃进强调，一线城市放松“双限”的可能性肯定存在，不过，是否放松也要看9月份的市场数据。“实际上，担心市场太热不会成为现在的主要矛盾，现在需要放松政策，要给购房者释放更好的政策环境，来保证购房需求。”

文/黄宁