2023年，明源君在很多场合听过一句话：今年要努力保住公司。

公司保住了，个人饭碗才可能保得住。

这看似一句玩笑话，其实也不无道理。目前不仅地产人担心失业，很多房企也陷入了强烈的生存焦虑中。

明源君和一些房企管理层交流，大家共同关注的话题之一便是往哪转型。很多房企之所以匆忙上马代建业务，不过是老板为了缓解内心焦虑罢了，并非真的对这块业务很有把握。

房企这种焦虑完全可以理解。在市场规模缩水、行业集中度提升、中小房企普遍挣扎的今天，很多房企都有种朝不保夕的危机感。

今天，明源君也想借此话题来谈谈，目前中国现存的10万家房企，未来还有多少能活下去，哪些能活下去。

头部房企市占率进一步提升

强者愈强的局面加速形成

每个行业在走向成熟的过程中，都会涌现一批龙头，在市场上占据着相对稳定且较高的份额。

房地产行业也是如此。

这两年行业洗牌加剧，百强席位有所更迭，但市场份额依然向着少数的头部企业集中，行业呈现出典型的强者愈强局面。

从整体销售情况看，头部房企的市场占有率仍在提升。

中指研究院数据显示，一季度top30房企的销售额均值明显增长，其中top10的销售额均值742.6亿元，较上年增长10.8%；top11-30房企销售额均值247.2亿元，较上年增长13.4%。

同时，top10的门槛明显提升，第十位的操盘金额为452.7亿元，同比增长了35.9%。而top30-top100操盘金额的门槛均有不同程度的降低。

可见，市场份额正在进一步向头部房企集中。

从企业维度，国央企及少数优质民企市场份额上升。

行业急剧调整的背景下，地产国央企表现出了更强的韧性，市场占比逆势攀升，进一步加剧市场分化。

据中指研究院统计，今年前四个月，央国企的销售额同比平均增长95%；而民营房企的销售额则同比下降了14.3%。

其中，达成千亿级销售额的房企共有六家，除了民企碧桂园、混合所有制的万科集团外，其余四家均为全国性的地产央企。

其中，保利发展的上升势头最为强劲。去年，保利发展就定下了“进三争一”的目标，全年共实现签约金额约4573.01亿元，跻身行业第二。按销售金额，保利发展的市场占有率已经连续七年上升，并在2022年达到3.4%。

事实上，不止保利发展，这几年房企的投资布局越来越趋同，基本都向着高能级城市聚集。在核心城市里面，少数房企的地位已经非常稳固，行业呈现出明显的两极分化。

在核心城市，头部房企市占率越来越高。

以广州为例，今年一季度全口径销售额top3分别为越秀地产、保利发展、万科地产，三者加起来市场占有率达到28.9%，较去年同期上升了4.2%，较去年同期更是提升了10%。

再看新一线城市杭州，也是同行呈现出明显的强者愈强格局。

从去年的销售数据看，杭州top10房企的市占率已经超过50%。

其中，滨江集团的销售金额874.6亿元，市占率高达15.5%；绿城中国销售金额533.1亿元，市占率9.4%。另外，华润置地、万科集团 、越秀地产、保利发展、龙湖集团等在当地的市场份额均处于3-5%之间。

也就说，这些房企瓜分了当地接近一半的市场，市场集中度可见一斑。

在发达国家，单一开发商的市占率最高可达到6%-8%。单从这一点来看，头部房企仍有上升空间。

目前，头部房企对未来的预期相对较为乐观，对规模增长也较有信心。反观大部分的中小房企，仍有不少处于停滞乃至萎缩状态。随着行业格局的进一步分化，集中度持续提升，头部房企的市占率持续加大几乎是不存在悬念的。

行业分化不断加剧

未来可能只需要1万家房企？

任意一个成熟的行业，都必然呈现出高度集中的状态。典型如家电行业，为首的美的、海尔、格力等巨头占据了绝对优势，其他一众企业只能在细分领域里面夹缝求生。

在房地产野蛮生长阶段，房企数量也曾经多达6、7万家，历经多轮行业周期的洗礼之后，如今只剩下1万家出头。

《国家统计年鉴》显示，截至2021年房地产开发企业的数量为105434家，其中，内资房企101374家。

未来，有多少房企能活下来？

每一年，都有一批企业因为这样那样的 原因消失在大众视线里。 房地产企业不例外。

2019-2022年，破产房企的数量分别为377家、408家、343家、308家，也就是说，每年都会有300-400家房企退出牌桌。

尽管2021及2022年破产房企的数据处于正常范围内，但不可否认的是，目前很多房企仍挣扎的生死边缘，其中不乏一些原本千亿级别的中型房企。

据不完全统计，截至今年五月份，已有12家内房股被ST，有11家港股房企处于停牌状态。

其他房企的处境也不乐观。据克而瑞数据，2022年69家典型上市房企净利润亏损527亿元，其中有13家亏损面达到百亿以上，有的房企已经连续两年处于亏损状态。

如果从土储的角度来看，最近两年多数房企拿地规模也在急剧下降，不少房企不仅连续两年不补仓，甚至还在甩卖手头的存货。

土储，代表着房企的发展潜力。没有土地，意味着不会有新增业务，企业规模会进一步萎缩。据明源君了解，不少小型房企干完手头项目打算“金盆洗手”了。也就说，未来，会有越来越多的小微房企离场。

其实，早在几年前，就有观点表示，中国未来只需要10家房企。

这种说法略显极端，但行业走向集中化的趋势是不可逆的。

这一点在发达国家已经得到充分证实。以美国为例，美国独立法人登记的房产开发商只有500家。相比之下，中国目前的开发商数量还是太多了。

重庆市原市长黄奇帆去年在接受媒体采访时也提到，中国独立法人的房产公司有9万家。 而中国有9亿城市人口，这意味着每1万人就有一家房地产公司。

“中国房企比全世界开发商加起来都多。以后不需要这么多，有1万家就不得了了”。

如果按照内业预测，未来房地产市场将维持在10万亿左右的规模，参照发达国家头部房企6%左右的市占率来计算，头部房企的销售规模为6000亿左右的。

这与头部房企目前预估的业绩目标基本吻合。

从10万家到1万家，意味着大批的开发商不得不退出。过程必然是阵痛的，对房企来说，与其与趋势为敌，不如趁早谋划出路。

未来房企有四种“活法”
拥有一技之长就能活下去

过去，房地产开发是“大包大揽”的模式，从投资到开发到销售到运营一揽子打包。而近两年，随着“三高模式”失效，传统的开发思路也被打乱，地产新“活法”逐步显现。

参照发达国家的经验，全周期的住宅开发，仅仅是房地产多种业务模式中的一种。

房地产是围绕“空间”所进行的经营活动。按照空间的生命周期，可分为空间建造、空间运营和空间服务三大环节。

明源君此前也曾在一篇文章中提到，围绕空间建造、运营和服务，未来房地产可能分裂成为四个行业。换句话来讲，未来地产商可能有四种“活法”：

①做投资商，依靠敏锐的眼光，投资优质资产以获取回报。

例如这两年险资趁着地产下行，将不少价低质优的不动产项目收入囊中。他们就是典型地产投资商。

②做开发商，干老本行，也就是项目全周期开发。

即便住宅市场收缩到10万亿左右，其体量依然是巨大的。这个市场容量足以养活一批规模巨头，以及一众的小型企业。

③做运营商，依靠出色的运营管理能力，实现项目持续盈利。

目前商业中心、长租公寓、产业园等的运营商，就是这类角色。这种模式下，地产商可持有物业，也可选择输出运营管理能力，轻重皆宜。

④做服务商，围绕“空间”提供各类服务，赚取服务费。

地产人可能注意到，这几年房企里面越来越多部门开始“自力更生”了，代建独立出去、营销公司化、甚至人力部门也被推向市场……未来的房企，可能不盖房，而仅仅是一家与房子相关的服务类企业。

上帝关上一道门，同时也打开了一扇窗。

住宅开发市场洗牌加剧的同时，地产商的转型路径也日渐明朗。尤其是各类融资工具的不断落地（如REITs、不动产私募股权基金出台），经营性业务“投、融、建、管、退”闭环形成，整个不动产投资链条也趋于清晰完善。

这对转型中的地产行业而言，无疑打开了一个新世界。

未来，开发商不一定要在住宅开发市场拼刺刀，在投资、运营、服务任一领域拥有一技之长，也可能很滋润的活下去。

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