作者：余飞

01

长沙放松限购

9月22日，长沙市住建局发布《关于优化房地产调控政策的通知》，明确提出：

一、居民家庭(含非本市户籍家庭) 在本市购买首套商品住房，不再需要提供购房证明。

二、本市商品住房经住建部门网签备案满4年，可进行转让。

在此之前，长沙限购政策为，户籍人士购房，需要落户满一年。非户籍购房，需要提供1年社保或纳税证明。

现在购房，不再需要这些证明。

但是，长沙只放开了首套房购房证明要求。对限购套数，并没有松绑。按照长沙限购套数政策，户籍家庭最多购买两套，非户籍只能购买1套。

限售方面，之前要求取得不动产权后四年才能上市交易，现在改为网签满四年即可交易。从网签到取证，中间至少得两年，相当于禁售期缩短了两年。

尽管如此，长沙限售还是非常严格。大多数中心城市限售，基本都已取消限售。

而且，长沙放开限购，只是放开了一半，是目前放开限购城市中，力度最小的一个。

目前中部六大省会，武汉、郑州、合肥、太原、南昌均彻底放开了限购，只有长沙仍半推半就，仅放开了首套，没有放开套数限制。

此外，最近放开限购的沈阳、南京、大连、福州、兰州、济南、青岛同样是彻底放开。

那么长沙为何不直接梭哈，只脱掉了一半？

02

长沙犹抱琵琶半遮面背后

长沙楼市目前也是矛盾得很。

以目前的市场状况来看，需要大力度放开。毕竟长沙的二手房在不断调整，土地也卖不出去。

中国房地产报披露此前披露，长沙4月份之后每天都有一两百套二手房在降价挂牌销售。

数据表明，自今年4月份以来，长沙二手房挂牌均价已连续3个月呈下跌趋势。7月初，长沙市六区一县二手房挂牌均价为10272.65元/平方米，环比下跌0.18%；在售二手房达58986套，较上月净增3000余套。

关键还有土地市场。

去年长沙只完成了全年供地计划之44%，卖了461.87亿元。今年上半年也只卖了183亿元。

制图：城市财经

从客观现实来看，长沙的确应该没有任何犹豫全盘放开，但是长沙也有自己的考虑。

一方面，长沙需要维护自身调控标兵形象。

过去七八年，当其他中心城市房价翻几倍上涨时，长沙凭借着出色的供需平衡和铁腕调控手段，硬生生压下了长沙房价上涨的速度。

尽管长沙房价从未停止过上涨，但温水煮青蛙般地上涨，并没有让这座城市的房价高到离谱程度。

目前，长沙房价均价为11736元/平方米，位居内地城市第53位，而长沙GDP去年为13966.11亿元，位居内地第15位。

因此，长沙被坊间称之为调控标兵。几年前，深圳、东莞都曾造访长沙，向长沙取经。

与此同时，长沙房价收入比，在中心城市中倒数第一。因此也被坊间称为幸福度最高的城市。

另一方面，长沙需要借助低房价优势，助攻其人口增量和营商环境。

长沙过去几年的低房价，虽然让长沙错失了很多土地财富，牺牲了不少房子的品质，但是低房价却一直在给长沙带来好运。

第一，反馈人口增量。

比如人口方面，过去几年长沙人口增量一直表现不错。七普数据显示，长沙2010年至2020年，常住人口增加了300.4万人，增量位居全国第八。

低房价对长沙人口助攻，在最近两年表现得更为明显。

2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期，长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。

2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第二，反馈经济。

长沙人均可支配收入，从2012年的30288元增长至2022年的58850元，翻了近一倍，目前排名内地第11位。

长沙GDP一路飙升。2017年突破万亿，2022年逼近1.4万亿。

第三，反馈营商环境。

数据显示，去年长沙市场主体增量31.4万户，增量位居全国第9位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

新能源汽车王者比亚迪项目不断落户长沙，整车生产规模已经与深圳相当，高达60万辆，处在比亚迪各生产基地第二梯队，仅次于西安。

这些成绩，与长沙低房价有着千丝万缕的关系。

长沙需要保持住这种优势，吸引更多人才更多产业前来，产业才是一个城市真正的底气。

尽管长沙仍有许多饱受诟病之处，比如薪酬低、烂尾楼、房子品质不如意等等，这些问题是普遍现象，哪怕在沿海城市也同样存在，并非长沙独有。

但相对低的房价，在中心城市和热点城市中，长沙是最靓的仔。

03

长沙初心不改

相比于其他城市直接梭哈，长沙只放开了购买首套房免检，而且规定有效期五年，没有放开限购套数。

这是实实在在地支持刚需，也是真想控制住房价，初心不改。

这让我不由得想起2020年长沙市政府在面对市民提出的关于房价问题时铿锵有力的回答。

2020年长沙的低房价一度引发了长沙某些市民不乐意，提出低房价其实有弊端，要承受高房价地区的输入性通胀。并在长沙市政府网站留言提出了灵魂拷问：长沙房价为何不能涨起？

长沙市政府给出的回复是：第一，坚决遏制投机；第二，在健全多层次住房供应体系，高端房会有的；第三，低房价的优势不能改！

其他城市则更像是借支持刚需之名，行鼓励炒房之实。尽管当下几乎没有什么人炒房。

尽管如此，本号认为，长沙还是应该全部放开。

因为就目前的宏观环境，包括经济、就业、收入、出口、工业等现状来看，即便全盘放开，也不会有大波动之担忧，反而有利于房价健康调整。

中心城市放开限购，本质上是推动全省购买力支援省会和核心城市。这对三四线城市购房较大利空。但制约楼市回暖，或者说引发这轮楼市调整之本质，是高房价与低收入之间无法和解的矛盾。

再加上大多数城市商品房库存量高企、供大于求，全国人口进入通缩模式，楼市已经彻底告别了黄金时代，进入了黑铁时代。

这种背景下，当初的限购、限售、限价等措施，已经没有了意义，反倒仍起到了保护房价的作用。

所以，本号认为，不光取消限购，上一轮调控周期中的限价、限售、限贷、限商都应该取消。尤其是限购、限价和限售。

如此才能更好地促进市场平稳健康调整，逐步释放风险。