8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下简称《通知》)后，各大银行如何调整利率，一直备受人们的关注。9月7日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行先后就相关细则进行了公告。随后，湾财社记者了解到，9月8日起，广州首套房商贷利率下限突破LPR，降至LPR-10BP(基点)。广州也由此成为首个下限突破LPR的一线城市。
多家银行对调整范围进行确认
截至湾财社记者发稿，除了六大国有行，中信银行、平安银行、广发银行、渤海银行等股份行也发布了利率调整的公告，光大银行、浦发银行、恒丰银行还陆续推出了“问答版”，针对利率调整范围、首套住房商贷认定标准、利率调整幅度等热点问题作相关解答。
据湾财社记者整理分析，此次细则主要进一步明确了调整范围、调整规则、调整方式等几个方面的问题。
从调整范围来看，多家银行都确认调整范围为：2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，也就是说首套住房的个人住房贷款，只要是在8月31日之前签署的合同，就在此次调整范围之内；同时，实施“认房不认贷”政策后，成为首套住房贷款的，也在调整范围之内。
那么，哪些存量房贷不在此次调整范围内？
由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。
对此，建行就表示，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。此外，建行还表示，从贷款类型看，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。但工行方面表示，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
三个时间段对应的重要调整信息是关键
从调整规则来看，存量房贷按照2019年10月7日（含当日）之前、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）、2022年5月15日（含当日）之后的时间段，分为三种情形作出调整。
上海金融与发展实验室主任曾刚告诉湾财社记者，这三个时间段主要对应着两个不同的重要时间节点：
2019年10月8日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR（贷款市场报价利率），居民房贷利率由基准利率以倍数浮动，调整为LPR加点浮动；2022年5月15日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR-20BP。
对于2019年10月7日（含）前发放、已按央行相关要求转换为LPR定价的存量首套个人住房商业性贷款，相关细则内容可以理解为，原贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行，合同利率按相应LPR加点幅度执行。存量贷款在LPR转换后的利率水平，不高于LPR，或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的，执行LPR定价的浮动利率存量首套个人住房贷款，各银行明确，此类存量房贷利率水平最低调整至全国首套房贷利率政策下限，即LPR（+0BP）。贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行；原贷款利率水平不高于LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），此类存量房贷利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即LPR-20BP。曾刚介绍，根据央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多数城市执行LPR-20BP或更低的利率下限政策，当地存量首套房贷利率最低均可降至LPR-20BP。
三类人群需自己向银行提出申请
从调整方式来看，多家银行均表示将在2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷等情况，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均于当日生效。
董希淼就特别提醒，主要是这三类群体可以提出申请：第一类是在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同，但尚未发放的首套房贷的借款人，这类群体直接可以申请，这部分群体是这次受益的最大群体；第二类是因政策调整，原二套房贷被认定为首套房贷的借款人，也可以提出申请。如目前部分城市“认房不认贷”政策落地后，原来在“认房又认贷”政策下属于二套的房贷，现在只要借款人名下没有其他住房，可按照首套房贷来申请调整；第三类是借款人此前贷款时持有超过一套房产，其中有一套住房有贷款，原本属于二套房贷，但如今其已经将其他房产出售，家庭拥有唯一住房的，二套房贷变成首套房贷，也可以申请调整。
在广州贷款300万或可省6万利息
自9月7日多家银行公布存量首套房贷利率下调细则后，南都·湾财社记者了解，9月8日起广州首套房商贷利率下限突破LPR，降至LPR-10BP（基点）。广州也成为首个下限突破LPR的一线城市。
有中介机构人士向南都·湾财社记者介绍，首付款方面，按照广州最新的房贷政策，二套房最低首付比降至40%，此前首付比例为70%（非普通商品住房）。若购买一套500万元的房，首付款可由350万元降至200万元，减少了150万元。
利率方面，在广州购买首套房，房贷利率由LPR降至LPR-10BP，按照8月20日公布的最新报价，5年期以上LPR报价为4.2%，那么首套房贷利率最低降至4.1%。若按照贷款300万元30年商业贷款计算，在等额本息还款的情况下，可节省月供约170元，总利息节省约6万元。
采写：南都·湾财社记者 罗曼瑜 见习记者 刘常源
焦点
调整存量首套房贷利率，将给银行带来冲击吗？
在受访专家看来，此次存量首套房贷利率调整，虽然短期内对银行可能有冲击，但长期来看，对于银行而言，整体利大于弊。
经济学家余丰慧向湾财社记者表示，存量住房贷款利率的调整对各商业银行会有一定影响，银行在调整利率时需要考虑自身的盈利能力和市场竞争情况，利率调整可能会对银行的净息差、贷款增长和竞争力产生一定冲击。
科技部国家科技专家周迪对此也持同样的观点，同时他表示，调整后的低利率可能会带动客户更换贷款，导致一定规模的存量贷款转为其他银行的新增贷款。此外，影响还可能涉及到信用风险、流动性风险等，不同规模和风险管理能力的银行可能会面临不同程度的挑战和影响。
不过曾刚认为，“此前其它贷款利率都下降了，存量房贷利率却居高不下，导致提前还贷、以贷还贷等情况不断出现。”存量首套房贷利率下调后，上述情况或将改观，按揭贷款将为银行带来不错的资产收益水平。因此，从长期来看，下调存量首套房贷利率对银行而言不失为一个好的选择。
