当年勇于重仓上海

理应得到丰厚回报

2023年的房地产市场，有这样一家来源于香港的房企，实现了逆势成长。

8月22日，瑞安房地产公布了2023年中期业绩：2023年上半年，瑞安房地产收入约64.31亿元（人民币，下同），同比增长46%；期内溢利9.13亿元，同比增长17%；股东应占溢利6.18亿元，同比增长37%。

如果单看利润数据，瑞安显然和“巨无霸”型房企无法相比，但值得注意的是，作为一家老牌港资房企，瑞安自从1984年北上进军上海以来，已经在这座城市深耕了近40个春秋，直到近年来才落脚其他一二线城市，因此其风格和“巨无霸”比起来，配得上“小而美”。

在上海深耕的瑞安，早已将自身的成长和上海的发展“深度绑定”在一起。40年来，瑞安操刀的每一个项目，最终都会成为这座城市的新地标，在为上海建设添砖加瓦的同时，实现企业价值的化茧成蝶。

租售两开花

无惧风雨打

常言道“潮水退去，才能看出谁在裸泳”，任何一个行业发生周期性波动时，真正笑看江湖的，一定是那些深耕赛道，稳扎稳打的企业，这一点在重资产的房地产业中尤为明显。而瑞安，除了利润亮眼以外，健康的财务数据，也是它穿越周期的“底气”。

整个2023年上半年，瑞安房地产毛利率46%，同比下降18个百分点；即使如此，净利率依然达到了14%，同比下降4个百分点，可见在行业逆势面前，瑞安积极降本增效，实现了净利率的企稳。

图片来源：财报

虽然说利润率有所调整，但和大盘比起来，瑞安的业绩完全可以称得上亮眼：据《中国房地产报》，截至2023年6月末，TOP50上市房企（根据上半年全口径销售额排名）营业收入共计2.046万亿元，同比增加2.52%；归属母公司净利润共计-964.78亿元，相比去年同期（亏损152.73亿元）盈利状况继续下降。其中营业收入同比下滑者达26家，占比超过一半；归属母公司净利润同比下滑者达34家，占比近7成。仅11家房企实现营业收入和净利润双重增长。

那么瑞安的收入来源何处呢？从财报来看，瑞安的收入可以分为销售和租赁两块。

于2023年上半年，已确认物业销售总额为人民币347.06亿元（经扣除适用税项）。此销售总额增加，主要是由于上海中粮瑞虹•海景壹号（第7号地块）、上海瑞虹新城•瑧庭（第167A号地块）及上海蟠龙天地的交付。平均售价（不包括停车场）较2022年上半年上升49%，至每平方米76,100元，乃由于今年大部分销售额均来自平均售价较高的上海项目。由此可见，上海依然是瑞安的主战场。

图片来源：财报

和一些追求“短平快”，主打高周转的房企不同，瑞安更加追求的是深耕当地，做长期生意，与城市共成长。这一点从其对租赁业务的高度重视就可看出来。

在商业地产大分化的背景下，优质的资产质量，是租赁业务成功的关键。截至2023年6月30日，瑞安以公平值计价的投资物业（未包括经营酒店及自用物业）的账面值为人民币972.08亿元，相应的总建筑面积为264.2万平方米。位于上海、武汉、佛山、南京和重庆的物业分别占账面值的79%、10%、6%、3%及2%。瑞安不仅是卖房子的，更是坐拥千亿物业的“包租公”。

根据财报，2023上半年，瑞安的租金及相关收入为人民币15.15亿元，较2022年同期增加3%，其中新天地时尚II重新开业后带来的额外的租金贡献起了重要作用。2023年上半年，物业组合（包括企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心）所产生的租金及相关收入总额按年增长至人民币12.76亿元，其中71%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。

瑞安的物业出租，主打一个高端：根据2023上半年报，瑞安旗下的商场进驻以高端品牌为主，其中餐饮行业占据总面积的30.5%，办公楼出租则以高科技、生物医药等高附加值行业为主。其中高科技及TMT占据总面积的22.5%，超过五分之一。

“选择，往往比努力更重要”，看似冷冰冰的数据背后，蕴含的不仅是瑞安当年北上入沪的精准眼光，还有它几十年如一日“重仓”上海，最终和城市共成长的经验汇聚。

和上海共成长

鲜为人知的是，瑞安和上海最早的交集，可以回溯到1984年。那一年，瑞安集团掌门人罗康瑞成立了瑞安（中国）有限公司，成为最早在上海从事地产开发的港资房地产企业，并“试水”在上海合作建设了城市酒店（就是陕西南路的那家）。

“先驱，往往是孤独的”。出于一些复杂的社会经济原因，当时香港很多有钱人只把眼光盯向海外，对他在上海投资地产项目不了解，他还因这一举动而被视为“另类”。但是时间会证明，他的选择是多么正确。

到了1993年，瑞安集团果断买下淮海路333号地皮，兴建26层楼的瑞安广场，“总面积78000平米，电梯13部，车位296个，而且靠近新开通的地铁1号线，周围还有5条公交线。”1995年广场甫一落成，立刻引来多家国际知名公司的疯抢，仅仅3个月，出租率就接近100%，成为淮海中路商圈“祖师爷”般的存在。

到了1996年，瑞安接连获得上海黄浦区太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块的开发权。前者就是今天的新天地和翠湖天地，后者则成为了瑞虹天地和瑞虹新城，全都成为“地标”级的存在，而新天地，更是全球游客到上海的打卡点！

瑞安的“长期主义”思路，在这两个项目的开发上体现得淋漓尽致：以豪宅标杆翠湖天地为例：从2008年的一期开盘，到2024年收官之作六集的推出，当中整整经历了16个春秋。而此次瑞安半年报里提到的太平桥第118号地块，就是2020年入市的翠湖五集。据21世纪报道，2022年，瑞安房地产的合约物业销售额为272亿元，其中来自翠湖五集的就有53.7亿元。无独有偶，瑞虹从1998年一期开发至今，已经走过了25个年头，历经11期住宅迭代，彻底将昔日的“虹镇老街”改造成了一座全新的现代化街区。

当然近年来，瑞安在上海的代表作品，莫过于2023年4月开业的蟠龙古镇。这是集商业、住宅、酒店、绿地于一体的大型综合体，整体规划超50万方，商业建筑面积7.5万方，公共绿地23万方。保留了完整水系及桥文化以及十字街区域，将香花桥、凤来桥、程家祠堂等3座青浦文物保护建筑和众多老建筑修旧如旧。实现了古建保护和商业价值的统一，同样也成为市民游客的新晋休闲打卡之地。

新时代的上海，面临着复杂的城中村改造和城市更新问题。与上海共成长的瑞安，责无旁贷扛下了一面大旗。今年6月28日，上海市规划和自然资源局官网发布了《关于杨浦区平凉社区03B3-01地块住宅项目设计方案的公示》。而该项目就是去年瑞安和杨树浦置业联手拿下的杨浦平凉社区地块。可以想象，用不了几年，这里又将“旧貌变新颜”，成为一处全新的地标。

而据中新网消息，由瑞安新天地操刀，位于普陀的鸿寿坊，将在1.5万平方米的海派里弄建筑商业体中引入上海首店13家、普陀区域首店34家，为沪西长寿路又增添了一抹“精致烟火气”。期待瑞安未来为上海带来更多的改造项目，在助力城市更新的同时，实现自身价值的蝶变。

【免责声明】文章内容仅供研究和学习使用，不构成任何投资建议。