“认房不认贷”政策满月调查| 郑州:有项目与购房者签保价协议,成交转化率尚未明显提升

时事新闻2023-09-30 12:47:52无忧百科

“认房不认贷”政策满月调查| 郑州:有项目与购房者签保价协议,成交转化率尚未明显提升

“您要是真的订房,我们可以和您签保价协议,一旦降价,双倍赔偿。”

9月初,《每日经济新闻》记者以看房人身份来到郑州金水区北部新开放的一个售楼处,销售人员李敏如此告诉记者。

但对于保价时限,李敏则表示:“就到国庆节。”

郑州的新房销售在口头极力维持着价格的稳定,李敏表示:“我们刚刚开盘,如果降价是会影响我们后续销售的。”

但几天之后,李敏就表示:“我们能在之前报价的基础上总价大约再优惠10万元。”


郑州某新建小区 每经记者 王佳飞 摄

“这次是实打实的优惠”

“郑州目前房价相当于2016年的水平,也就是本轮房价上涨以前的价格。”房产经纪人刘夏(化名)直接说。

2023年以来,郑州房价总体仍旧在下行区间。据《每日经济新闻》此前报道,1月郑州部分银行开始执行3.8%的房贷利率,4月郑州“二环外全面解除限购”。

8月3日,郑州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,表示将落实“认房不认贷”政策,更大程度满足刚需和改善性住房需求,并且将及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限,还将实施购房契税补贴政策。至此郑州成为近期首个取消“认房不认贷”政策的省会级城市。

9月12日晚,郑州市住房保障和房地产管理局等4部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》(以下简称《通知》),取消郑州二环内限制性购售政策,同时首套付款调整为不低于20%,二套首付款比例不低于30%。

刘夏告诉每经记者:“郑州以前很多政策都是表态性质的,‘支持’‘鼓励’之类,这次是实打实地拿出了优惠,减免、补贴对购房人都是真金白银的好处。”

根据中指研究院数据,今年1-8月,郑州商品住宅累计成交量778.5万平方米,同比增长17.1%,但较2021年同期水平仍下降32.1%。

郑州住宅用地溢价率也在持续走低,根据Wind,2020年度郑州住宅用地溢价率为5.83%,2021年度为2.55%,2022年度仅为0.5%。

可以看到,目前郑州几乎拿出了所有政策工具:既没有了限购限售,首付比例也降到了首套20%低点,购房契税也在进行补贴,优惠政策贯穿于住房交易的各个环节。

朱稻(化名)是郑州一名金融中介,他说:“现在郑州房贷利率基本上处于3.8%-4.2%的水平,已经比公积金贷款高不了多少了,不过目前的问题是符合贷款条件的客户越来越少了。”

经纪人忙着开新店

记者见到刘夏的时候,他正站在贾鲁河北岸即将开业的新店前,和装修人员沟通着种种施工细节。刘夏不时用手指着门店各处,描绘几天之后完工的样子,身上还有着创业者的激情。

原以为刘夏会对郑州市场更加乐观,没想到他说:“郑州目前几乎所有的买房人都赔本了,只不过是多少的问题。”

据刘夏介绍,自己门店的营业额波动还是很大,“春节后业绩不错,我们一个门店2、3月平均营业额在40万-50万元,但5、6、7月下降到了20多万元,8月份开始回升到30多万元。”

“你认为是政策刺激的原因吗?”

“不全是,”刘夏说,“你可以看到,政策出台的时间也是每年市场的上升期,春节后和9月前后,所以政策刺激和市场上行是相互叠加的。”

刘夏认为,郑州目前大致已经稳定了,“不会再怎么降了。”

“既然如此,你为什么会选择在市场不好的时候继续开新店?”

刘夏说:“目前市场下行,从卖方市场变成了买方市场,我们经纪人存在的价值就高了,当然这需要你本身就是成熟的经纪人。现在很多业主的预期也很低,例如有的会直接告诉我们‘这套房子只要XX万元,多卖的部分归你’,某种意义上讲,我们这个行业又回到了‘吃差价’的状态。”

观望情绪似乎充斥在各个环节中,大家出手变得更加谨慎。

企业端,据Wind,河南代表性房企建业地产2023年1月1日至今只在郑州市上街区拿了一宗地块,总价为4.9亿元。

购房者端,谢时今年刚过30岁,郑州近期的一系列新政发布后,一直租房的他打算看看房子。“我准备看二手房,毕竟不会烂尾。我在看房平台上留了一次电话后,数不清的中介给我打电话让我看房子,这让我反而没有那么着急了,反正房价也不会涨,郑州那么多房子我能好好挑一挑。”

这代表了现时很多郑州购房人的心态。

刘夏说:“新房我们也卖,不过现在卖得了的基本上是信誉好的国央企的房子,烂尾风险小一些。”

朱稻也感慨客户越来越难找了:“能够符合正常贷款的客户越来越少了,拓展新客户越来越难,所以现在我很大精力放在了转贷上。”

“转贷就是把客户原来在A银行的贷款转到B银行,例如A银行的房贷利率是4.2%,那B银行就给4.0%的利率,把有资质的客户吸引到自己这边来,其实就是互相抢客户。”

成交转化率尚未明显提升

中指研究院数据显示,9月以来,郑州周度住宅备案成交套数连续两周不足1000套,日均成交约100套,短期表现出进一步下滑趋势。住宅库存总量延续下降趋势,但出清周期仍然高于20个月。

“总体来看,郑州市场表现尚没有明显好转,市场压力仍然较大。”

从调查来看,郑州各项政策的出台在一定程度上是改善了预期的。

中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉每经记者:“政策出台以来,项目到访量逐步小幅上升,市场热度有所提高。”

不过梁波涛也说:“由于基数较低,目前平均到访量整体还处于较低水平。同时,到访客户的成交转化率尚未明显提升,反映出客户观望情绪仍然较重。”

李敏告诉记者:“最近看房的挺多的,这两天我们一共卖出去7套。”虽然李敏说的成交量无从查证,但现场确实有不少看房人,销售人员成交后为客户鸣放了纸礼花。

刘夏也看到了市场中的机会:“郑州还有很多换房需求。目前郑州约40%的小区是老旧的、没有人车分流甚至没有双气的,这些小区居民有很强的换房动力。此外,大户型也会更有市场,因为经历了市场下行的洗礼,很多人觉得持有多套房产不如持有一套大户型房产,我的客户中就有许多这样的换房人群。”

对于未来的政策空间利好,梁波涛认为:“总体上郑州房地产调控政策已经处于较为宽松的状态,需求端围绕降低购房门槛和购房成本仍有一些政策优化空间,如针对多孩家庭提高购房支持力度,对多孩家庭增加首套购房指标,加大刚需群体购房补贴力度等。”

刘夏则表示:“我认为目前房产的交易税费还有优化空间,例如总价200万元的房子需要交3万元左右的税,我觉得可以再降一降。”

梁波涛表示:“中长期来看,郑州作为中部核心城市和人口大市,住房需求依然具备较大潜力,近年来产业发展大幅提速,未来城市居民就业和收入增长具有更强保障,置业能力也将得到实质性提升。”

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