重磅！刚刚广州楼市新政又出大招！

将本市住房限购政策调整为：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房。

非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

9月14日，央行宣布降准0.25个百分点，这是年内第二次降准，预计释放中长期流动性超过5000亿元。

有专家表示，为实现政策协同、稳流动性、稳信贷和降成本等多重目的，四季度有降准的可能，并继续支持房地产市场调整优化。

9月15日，国家统计局公布了今年1-8月全国房地产市场基本情况。

1-8月份，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。

真真是跌跌不休。

继认房不认贷、房贷首付下调、存量房贷利率下调等楼市新政出台后，央行大概率会针对房地产开启第二轮救助。

楼市新政在一线城市全面落地，对广州产生了什么影响？

国家统计局数据显示，广州一手房销售价格环比下降0.3%；二手房环比下降0.6%，是一线城市中价格跌幅最大的城市。

同时，这也是广州一手房销售价格环比三连降，且降幅不断扩大；而二手房已是四连降。

这一波新政推动广州楼市，使开发商、中介、购房者都感觉楼市的“春天”已经到来。可惜，新政落地还未满月，市场又有声音新政的利好已经用完。

许多购房者都是跟风走的，比如看到哪个售楼部挤满了人，就想去看一看，到了之后发现不符合自己的预期，并且还有“等等看”的心态，导致一些楼盘开盘去化率极差。

面对价量双杀，开发商会变得更加焦虑。

这些就成为政策、市场和持续周期的变量。

当前，政策的主基调是大力支持刚性和改善性住房需求。新政出台后，市场能不能动起来，最关键的因素在于有多少需求进入楼市。

不论是被抑制的需求还是创造的需求，只要符合当前政策规定的需求，都会在这一轮楼市调控中被考虑进去。

新政落地后，我们最需要关注的有三个因素。这些因素对广州市场至关重要。

一是，广州的刚性和改善性住房需求有多少。

这次认房不认贷的本质就是借杠杆换房，让刚需和改善性购房者更好地换房，更容易换房。

这条新政能激活多少需求直接影响楼市政策的下一步调控。

广州有一条线值得注意——1.2万套荣枯线。

这是广州整个市场流动的基准线，很多信心判断来自于这个数据。

今年3月广州一手房成交套数为10363套，已经接近1.2万套荣枯线，说明出现了“小阳春”，但在最近两个月，7月成交4635套，8月成交4298套，只有1.2万套荣枯线的三分之一。

基于此，新政到底激活了多少潜在需求，要看金九银十的数据。

二是，二手房放盘量和成交量的比例。

如果说“卖一买一”是改善性购房者最常用的方式。

那么，改善性购房者要置换，就会把原有的房子放到二手房市场，那广州二手房市场就会出现大量的供应。

如果新政的出台对市场起到推动作用，那未来两个月最先变化的一定是二手房市场，一旦二手市场供应量出现暴涨，不排除市场出现砸盘的情况。

截至今日，贝壳平台二手房的数据是135,158套，总量比半个月前竟然少了1415套，说明二手市场已经活跃起来，这是一个好的征兆。

如果二手房市场价格继续保持稳定，总量继续减少，说明刚需正在进入二手房市场，那么楼市调控是奏效的。

三是，广州城市更新的速度和力度。

在城市更新中，高层明确了城市更新是中国城镇化发展的新方向。

广州城市更新已经在加速，各大旧村改造呈现多点开花的态势。旧改在规划中已经释放出利好，比如商业、教育、交通等，往往这些利好成为楼盘被关注的焦点。

但利好的兑现比利好的释放更加重要。

也就是说，规划的落地比规划“画大饼”更能提升人们对楼市的信心。

以上三点，无论你是开发商、中介，还是购房者，都需要着重关注，这对后市走势的判断至关重要。

楼市调控推出已有时日，作为购房者，我们该如何决断，楼主在这里提供三点意见作为参考。

一是刚需。

当前广州房价的分水线是300万，认房不认贷和利率下降对刚需来说可以适当加大杠杆。

300万以下的房子一般在远郊，这些地方楼盘库存量大，竞争激烈，同质化严重。如果稍微加大300万以上的总价空间，可以往近郊，哪怕是市中心靠，未来的流动性会大许多。

二是改善性。

“卖一买一”是改善性购房者不二的选择，只有卖掉手里的才能置换。他们同样可以用到杠杆，但用不用足要看自己的实力。

因为在市中心，天河海珠这些区域基本都是千万级的住宅，如果你卖了一套老破小，也难以支撑起一套千万级的首期，那贷款的压力就会大很多。这对一个改善家庭的来说没什么好处。

三是卖房的。

现在的二手市场忽冷忽热，大家都在看到了。

新政落地到年底只有三四个月时间，到了明年，市场会不会更艰难，很难讲。所以，现在正是卖掉二手房的窗口期，只要价格合适，就卖了吧。

时间不等人！