观点网 在房地产市场调整期，代建赛道因轻资产成为多家房企抢占的赛道。

8月28日，于2021年宣布转型代建赛道的朗诗绿色管理发布2023年中期业绩公告：期内录得收入39.64亿元，同比下降31%；毛利约为7.28亿元，同比下降37.8%；毛利率约为18.4%，去年毛利率为20.4%；归母净亏损3655万元，较去年同期亏损3.9亿元大幅收窄。

专注代建是朗诗应对市场环境做出的改变，但从目前收入情况看，物业销售依然是主要营收来源，房地产开发及销售营收占比达到约95%，管理服务占比约为5%，租金及管理费收入占比较小。

朗诗表示，多年来，公司始终在探索从重资产传统内房模式向资产轻型化的转型之路，希望自己不仅能够成为一家具轻资产操盘能力的品牌服务商，也兼备一定的投资能力，以践行“地产投行+绿色建商”的战略定位。

与此同时，作为物业平台，朗诗绿色生活在作出一些改变，比如加大多元业态的发展，加速发展非住宅业态领域。

期内，朗诗绿色生活收入有所提升，达到约4.83亿元，较上年同期收入约4.18亿元增加约15.6%。

代建的步伐

根据公告，朗诗绿色管理的收入主要是中国内地房地产开发及销售；美国房地产开发及销售；管理服务及办公室物业投资。

上半年，朗诗实现营业收入39.64亿元，同比下降约31%。其中，来自物业销售收入约为37.5亿元，占比高达94.57%。

期内，朗诗绿色管理合并范围内附属公司确认物业销售收入为37.5亿元（2022年上半年54.7亿元），总销售面积分别约为206,547平方米，主要是来自中国地区的成都熙华天玺、西安未来街区、成都未来家和美国地区的Eastmark、EllisTownCountry、Lavender、OntarioVanderEyk、SunriseRanch、HanoverLakes、Cypress等项目。

其中，中国地区平均销售价格约为每平方米35010元，美国地区平均销售价格约为每平方米18000元。

期内，朗诗出品签约销售额约为111.6亿元，对应签约建筑面积约为56.3万平方米。

营收内来自开发代建服务收入约为2.13亿元，较去年同期2.83亿元下降24.7%，占比约为5.38%%。于2023上半年，朗诗新增开发代建服务合同额约为2.6亿元。

项目拓展上，上半年，朗诗分别于苏州、佛山、重庆、无锡和泰州共获取9个项目，获取项目均为开发销售型物业，且均为开发代建服务项目，新增可售货值245.9亿元，新增可售面积112.2万平方米；新增开发代建服务合同额约为2.58亿元，较上年同期增加约4.4%。

2023年上半年，朗诗共获取了15个轻资产项目（含锁定），包括开发代建服务项目、技术输出、咨询服务及营销代理等，共带来合同额近4亿元；其中9个项目已落地。

截至2023年6月30日，由朗诗提供代建服务及进行小股操盘的项目共计99个，总可售面积547.9万平方米，预计可售货值达1,087.7亿元，占中国地区总累计货值的94%。

项目储备方面，截至期末，朗诗拥有储备项目总可售面积为744万平方米及预计可售货值约为1434.6亿元。其中，中国地区累计可售货值为1156.1亿元，一线及新一线城市占比约55%，长三角及大湾区占比近八成；美国地区累计可售货值约为278.5亿元，加利福尼亚州占比16%，亚利桑那州占比31%；佛罗里达及得克萨斯州合计占比49%。

按权益比例计算，朗诗应占项目储备可售面积为197.57万平方米，预计可售货值约为

358.7亿元；集团开发代建服务项目共73个，可售面积522.15万平方米，较去年同期大幅增长，预计可售货值约为998.5亿元。

另外，朗诗持有出租型物业总建筑面积为8.05万平方米，应占权益部分建筑面积为4.68万平米。

已售未结方面，于2023年6月30日，该集团累计已售未入账物业面积为136.69万平米，金额约为214.5亿元。其中，集团应占权益下的已售未入账物业面积为63.87万平米，金额约为100.8亿元。

从经营数据上看，朗诗的收入、毛利等指标仍然承压，利润亏损幅度则有所收窄，期内归母净利润亏损3655万元，去年同期为亏损3.9亿元。

观点新媒体获悉，期内净利润亏损收窄主要有两方面原因：

一方面，期内金融和合约资产减值损失净额有所收窄。公告显示，截至6月末，朗诗金融资产减值亏损转回净额约为0.36亿元，而去年同期的拨备约为1.75亿元。

另一方面，来自合营企业的投资收益则大幅提高，上半年应占合营企业净利润为0.49亿元，而去年同期为亏损3.01亿元。

在流动性方面，于2023年6月30日，朗诗流动负债超过流动资产31.12亿元，于期末，其债务总计约为71.7亿元，主要包括贷款、银行借款、优先债券及EB–5融资净负债总计约为62.9亿元，短期债务比例约为13.8%，长期债务比例约为86.2%。

期末，朗诗受限制现金以及现金及现金等价物从2022年末12.52亿元降至8.74亿元。

朗诗表示，已制定若干计划及措施以减轻流动资金的压力及改善现金流，包括但不限于积极调整销售及预售活动、与主要建筑商及供应商保持持续沟通、与违约优先票据持有人协商以达成协议、与潜在买方接洽出售资产等措施。

物业的改变

作为物业平台，朗诗绿色生活也同样在作出改变。

期内，朗诗绿色生活收益约4.83亿元，同比增长15.6%；录得毛利为约0.87亿元，同比减少17.1%；毛利率为18%，较2022年同期毛利率约25.1%减少约7.1个百分点。

朗诗绿色生活于公告中指，毛利率降低是由于物业管理服务人工成本上涨、受地产行业周期性影响案场服务、物业代理服务及物业谘询服务毛利率有所下降。

期内，朗诗绿色生活归属股东净利润1346万元，同比减少40.33%；净利率为约2.9%，较上年同期约5.7%减少2.8个百分点。

按具体业务划分来看，物业管理服务实现收入约3.6亿元，占总收入约74.5%，同比增长30%；社区增值服务实现收入约0.40亿元，占总收入约8.3%，同比增长21.2%；非业主增值服务实现收入约0.70亿元，占总收入约14.5%；年度新增业务板块公寓经营及管理服务实现收入约0.13亿元，占总收入约2.7%。

期内，朗诗绿色生活获取新项目数量16个，管理规模达193万平方米，同时主动退出运营效益不达预期项目。截至2023年6月30日，在管建筑面积约为3064万平方米，较2022年12月31日在管建筑面积净增长约5%，纯第三方拓展规模约占总在管面积的57.9%。

拓展方面，2023年3月，朗诗绿色生活成功收购朗诗寓轻资产业务，在管一万余间轻资产委托管理公寓，覆盖13个一二线城市，意在加速布局物业、租售、长租公寓等一体化生活平台，深耕长三角区域，提升区域浓度。

朗诗绿色生活在加大多元业态的发展，加速发展非住宅业态领域，期内于市场竞得非住宅业态数量市场投拓总数量的58.3%，其中包括苏州长三角机器人与人工智能研究院、京东昆山花桥产业园（二期）等项目。

商业及写字楼赛道方面，截至6月30日，朗诗绿色生活来自商业及写字楼项目的新增合约建筑面积约为25万平米，当前在管建筑面积约达到139万平米，收入同比增长约15.6%。

城市服务方面，上半年朗诗绿色生活成功中标的四维能源产业园项目、涡阳阳光电源产业园项目等项目。

截至期末，朗诗绿色生活的签约建筑面积约为3869万平方米，上半年新增合约建筑面积约为227万平方米，其中来自独立第三方的新增合约建筑面积占比达92.5%。