最近几天，认房不认贷掀起了一阵热潮。

很多人都对这项政策怀有很高期待，认为它无所不能，包治百病，房地产彻底活了。

去年以来每次房地产新政，都会有人吹上天了，但每次都落空了，这次恐怕也一样。

1、认房不认贷是万能的？

我们说，很多人都把认房不认贷的作用夸大了，甚至理解错了，也有可能是他们故意要夸大的，因为要赚钱要生存嘛，这都可以理解。

当然了，既然在关键时刻推出这项政策，而且一连配合着出了好几项，充分说明这项政策对目前的房地产市场还是很有威力的。

最近除了认房不认贷，还有降低存量房贷利率、降低首套房和二套房首付等多项政策出台，这是一套组合拳。有人说，这套拳下来，终于要把房地产市场的坚冰打破了，彻底搞活了。

认房不认贷是万能的？恐怕不是那么简单的。

2、认房不认贷是针对特定人群的

事实上，认房不认贷这个政策的目的性非常明显，指向性很清楚，我们甚至可以说它不是为了救房地产的。

为什么这么讲呢？我们来看，认房不认贷的本质是什么？就是通过首套房的认定，来降低特定人群买房的首付和利率。所以说白了，这是一项定向性的政策，不是普遍性政策，不是适用于所有人的。

很简单，对于很多拥有两三套甚至更多套房的中产家庭来讲，他们最多只能研究一下当年买的第一套房能不能享受最近的降低存量房贷利率的政策，其他一点关系都没有，要用这个政策来买新的房子更是别指望了。

注意啊，我们用了“特定人群”这个词语，是指哪些人呢？背后又是什么逻辑呢？

3、认房不认贷主要解决一件事情

我们先说结论，认房不认贷能够极大地改变一件事情，就是激活二手房市场的问题。为什么会有这个作用呢？

认房不认贷主要针对的是购买首套房，什么人会购买首套房呢？第一是青年人和新市民进城，他们需要解决刚需住房；第二是城里有换房需求的人群，就是改善型住房需求。

改善型住房需求主要有三种情况，第一是想要解决学区问题；第二是有了二胎三胎，房子不够住了；第三是想从远郊区向城区换房的。

那么，为什么我们说这些人主要是买二手房而不是新房呢？

4、两类人的买房需求指向很明显

为什么这些人主要是买二手房呢？主要是基于两个方面的原因。

第一个方面，改善型住房的三类需求，学区房、多子女住房和从郊区向城区换房，这明显都是城区二手房才能满足的需求。有人说多子女的家庭难道不能住在远郊区吗？如果你自己有多个子女就能明白了，养孩子是有很多配套需求的，这往往是城区才能满足的。

第二个方面，青年人和新市民买房，他们会买新房吗？当然不排除这种情况。但是，眼下房地产市场形势，谁还敢买远郊区的房子呢？另外，对于他们来讲，是在城区买一套小户型就近上班，还是在远郊区买一套大房子空着呢？我们相信多数人都会选择城区。

现在的一二线城市，城区的新房已经基本上没有了。所以我们才说，认房不认贷最重要的是能够激活二手房市场，提高房子的流动性。

讲到这里，我们不得不说，不要想着炒房了，未来10年房地产都只有一个周期。

5、未来10年房地产只有一个周期

经济学家任泽平曾经说，未来20年房地产只有一个周期，就是调整与分化周期。我们认为现在社会发展太快，20年太久了，未来10年房地产只有一个周期，是可以成立的。

房地产进入调整与分化周期，这都很好理解，不需要我们过多解释。

我们前面讲了，认房不认贷本来就不是为了救房地产的，这是另一个重要话题了，我们改天来专题讲清楚。

这里面有一点是明确的，如果充分激活了二手房市场，目前的房地产也完全可以稳得住了，至少老百姓的财富不会崩溃，特别是那些高负债的中产家庭不至于马上破产。

如果我们不讲10年20年那么长时间，短期内房地产会怎么样呢？

目前房地产市场形势很不妙，最重要的任务就是要稳住，认房不认贷也好，其他政策也好，都是围绕这个目标来的。

总之还是那句话，在经济形势好转之前，房地产不能崩溃，只要经济好了，房地产自然也会好。