“目前我们的判断是，市场显然是跌过头了。”8月31日上午，在万科2023年中期业绩会上，对于房地产市场问题，万科（000002.SZ）董事会主席郁亮给出了这样的判断。

郁亮称，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。对此，他分享了一组行业数据——2021、2022年全国商品住宅新开工面积分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。”郁亮说。

另外，郁亮还提及，当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。而美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，保守估计，未来10-12亿平米的新开工是有保障的。

郁亮进一步表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。“像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。”郁亮说。

与此同时，郁亮也表示，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。

根据万科发布的2023年半年报，上半年万科实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，净利润同比下降19.4%。从半年报数据来看，下滑的原因，主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。

事实上，受过去两年市场波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。万科总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言，由于市场的严峻性超出预期，短期内利润受到影响。

当前房企债务违约依旧在出现，资金安全依旧是市场最关注的问题。会上，万科首席财务官韩慧华表示，万科有足够的信心应对，可以确保万科的经营安全。

2023年上半年，万科经营性现金流连续14年为正。在近两年房地产市场信心脆弱的环境下，万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业，从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。同时，其债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。

在巩固提升开发业务能力的同时，2023年上半年万科经营服务业务也保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%，上半年实现净利润约10亿元；万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%；万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%；商业业务方面，上半年营收43亿元，同比增长7.3%。业绩会上，万科集团总裁祝九胜透露，目前物流业务已经实现盈利，长租公寓年内也将盈利。