文|邓浩志
133个省市218次放松房地产政策
刚刚过去的三季度,全国各地方政策松绑加力提速,133个省市218次放松房地产政策,频次较二季度翻倍。我就一感觉,多到看都看不清。我现在连广州本地的购房政策都记不全。各个区都不同,各类人都不同……更别说外行了。在这么多刺激政策支持下,楼市表现如何呢?市场总体反应并不明显。除了北上广几个一线城市在新政支持下市场出现较为明显的反弹外,二三四线城市几乎全数没有感觉政策出台前后的变化。
有鉴于此,评级机构标准普尔预计中国房地产销售将保持低迷。他们认为:政策制定者首先采取的措施是让一线城市恢复健康,目前已看到这些市场的人气、销售和价格开始趋于正常。但低线级城市面临供应过剩和信心枯竭的局面。虽然他们也预期市场会逐步出现复苏,这种情况还将扩大国有开发商与民营开发商之间的差距。
标普还认为,所有开发商都将不得不应对销售放缓,未来两年杠杆将保持高位的情况。标普假设今年销售额将降至约11.5万亿至12万亿元,按年下跌10%至15%,超过其原先估计今年下跌中单位数。今年前8个月开发商的销售额仅为7.8万亿元。
标普预期明年销售额将再下降5%,至11万亿至11.5万亿元。鉴于2022年和2023年都出现两位数的萎缩,2024年房地产销售出现更大幅度下滑的可能性较小。
所以,虽然我说广州楼市在新政之后,应该见底,企稳了,但整个房地产行业,全国的楼市,预计还会继续在底部徘徊。
近期我们谈了很多楼市宏观的问题,下面聚焦一下广佛本地的楼市消息。
烂尾两年多终复工,大城市楼盘一般不会烂尾
说的是位于广州花都的新力荔红花园。在房地产行业中,新力的特点是产品是完全不符合当地市场,融资也到达了疯狂的程度,所以企业最早爆雷,项目也最终烂尾,并且最早躺平,也成为首家摘牌,破产的中大型房企。
目前他们全国各地都还有大量烂尾,总部南昌也有。但广州这个烂尾项目是最快重新盘活的。
主要有两点:
一是一线城市住宅还是由市场的,还是可能通过市场化的办法进行解决。这就是很好的案例,星河湾接手了。他们家另一个位于增城的项目,是信达接手了。类似的情况,恒大也有……
二是大城市政府有财力,有协调能力,既可以兜底保交房问题,也可以在更换开发主体过程中起到很好的协调作用。恒大南站球场项目就是很好的例子,盖球场眼看就是巨亏的,没人搞,最终还是城投接手。
所以,不是所有爆雷房企的楼盘都有烂尾风险。相反,如果有人兜底,在大降价的时候,你可能会抄到底。另外,如果大家都买了,楼盘反而也就没有资金问题了。
佛山住建局:9月共卖房7792套
乍一看,貌似还不错,但一细看,出问题了,大问题!实际情况是9月一手总计网签3524套,二手网签4000多套,原来是一二手合计7792套。好的方面是,一手成交量环比涨幅约15.5%,网签面积39.64万㎡,环涨9.11%,结束了此前三连跌态势。坏的方面是佛山楼市仍然低迷,一二手总量才7792套,还不到楼市高峰期单纯一手成交量的一半。单纯新房网签,不到市场峰值的20%。
更麻烦的是“标题”。居然把一二手房成交总量加在一起。之前从来没有试过。原因很简单,因为佛山楼市已经低迷了好长时间。在刺激政策效力消失,后续无“药”可用的情况下。也只能用一二手房数据相加的办法来“提振”了。
不过,在低迷的市场还是有亮点的,这还得是佛山临广板块。近日,,中海万锦豪园一套172㎡的大户型,经过48轮的激战,最终以659.1971万元成交,溢价147.5万,折合单价约38307.6元/㎡。而此前,这个项目二手房成交价多在4万/平以上。这个楼盘在佛山,可是个老牌的豪宅项目,近20年房龄,也能卖这个价格。
当然也不止这个项目,千灯湖不少楼盘也有类似情况。说明,好地段,大户型,是目前佛山楼市的主流需求。哪怕旧一点,单价高一点,使用率低一点,也有很旺盛的需求。