目前，不管规模大小的房企，都有一个共识，就是不计一切代价 缩表 ，快速 去库存 。

所以大部分房企都在收紧投资，降低开工量，减少库存积压。

今年1-8月，全国累计新开工面积仅63891万平方米，同比下跌24.4%。如果和2020年比较（139917万），开工量已经萎缩至不足一半。按照这种下跌速度，今年全年的开工量，可能将回到2007年的水平。

虽然开工量减少了，但是在保交楼的背景下，全国的房屋竣工面积却反而同比增长了19.2%！达到了43726万平方米。

这以增一减，就造成房企的库存结构，越来越不健康。

根据对已披露存货明细的60家重点房企的监测情况来看，截止2023年上半年，房企已竣工的存货占比高达15%，已经达到近年来的最高水平。

也就是说，房企手里待售的现房/准现房库存，越来越多了。这些库存积压大量资金，每天都在吞噬项目利润。

投资、销售双降

房企库存结构亟需优化

其实，在艰难的市场环境中，虽然大家都知道要出货，但是往往面对具体的情况，还是状况百出。

一是不愿意资产被贱卖。

目前，大部分城市在极端的市场环境下，都出现了“打价格战”的趋势。一些杠杆率比较低的开发商，在销售市场冷淡的情况下，为了避免资产贱卖，将手中的开发项目销售至一定阶段，还清项目负债后，剩余房源全部转为自持运营，进军租赁运营赛道，来实现资产的保值增值。

如果是在依然有升值潜力的城市，看好未来的增值空间，这种做法也没有问题。但事实上，不少项目在进退两难的处境下，也在赌进一步的救市政策发力，寄希望于通过过去那种“涨价去库存”的方式，来实现项目解套。

二是库存结构不清晰，胡乱甩货。

一些房企在偿债压力之下，为了追求回款，给一线的指标定得非常严格。导致项目上把好卖的房源，都拿出来降价甩货，剩下的全都是烂库存、死库存。

尤其是在当前，营销人员工作朝不保夕的情况下，大部分都是卖一套、算一套，很少会进行整盘的销售规划和利润动态分析。这就给项目后期的销售回款，埋下了更大的雷。

事实上，根据当前各方机构的普遍预测，房地产在短期内实现全面复苏的可能性是非常低的，目前房企的库存结构正在快速恶化。“坏库存”大量积压，正在给房企带来巨大的经营风险。

一是库存成本不断走高，失去市场竞争力。

现在很多在售的库存，都是前几年拿的高价地块。本来在成本上，相较于去年和今年的新供地块，劣势就很明显。而在保交楼要求下，开发施工投入的资金，还在不断增加。

这些库存如果不清掉，不仅每天都会产生巨大的财务成本。而且随着新的低价项目入市，这些项目面临的价格压力也会越来越大，更难通过低价实现去化。

二是库存遭遇减值，吞噬利润。

就算是在项目全部是自有资金开发，不考虑融资成本的情况下，目前房企的库存，实际上也正在经历相当程度的贬值。简单讲，就是拖的时间越长，最终实现利润和测算版本的差距会越大。

三是长期库存逐渐偏离市场需求。

如果只是延长周转时间，最终库存能成功转化成回款，也还算是理想的情况。更严重的情况是，一些产品在市场上销售2-3年之后，正在逐渐失去产品竞争力，例如户型装修老旧、市场整体品质升级等等。旧库存不能跟随市场灵活调整，部分项目甚至已经需要进行维保。销售难度越来越大，导致不少“长库存”，正在变成“死库存”。

可以说，当前的市场环境下，库存积压的时间越长，房企的经营损失就越大。因此，目前头部房企几乎都在，抓紧时间优化盘面。

例如，万科今年的销售就不再依赖新推盘项目，而是重点加强对持销和库存项目的消化。

上半年，万科销售额的71%都来自于年初的库存。其中，已完工的产品（现房）去化达到302亿，容易成为滞销库存的车位也销售了8.3万个，销售金额达到70亿元。

龙湖也同样强调，老的库存项目，尤其是现房项目，要坚决去化换成现金流，以优化盘面。针对商办类的库存，甚至可以通过以租代销的方式，来实现去化。

总的来看，目前经营尚且稳健的头部房企，思路非常统一：

当务之急，就是尽快把老库存，换成回款，或是经营性现金流。

然后通过新增投资，实现库存优化——

① 调整仓位。 也就是顺利实现缩表，降低杠杆率。

② 调整布局。 尽快从基本面不佳的城市全面退出，向安全区域回撤。

③ 调整更符合当前客户特征的产品。

从去年开始，头部房企几乎都进行了一轮产品系的全面迭代和更新，部分房企甚至一次性推出了多条产品系。原因就在于，现在市场中的客户需求，和前两年相比，发生了巨大的变化，改善特征进一步凸显。不少前几年推出的产品系，正在快速失去竞争力。

因此，房企必须尽快去化掉老一代的产品库存，否则会越来越被动。

抓紧优化盘面

当前依然是窗口期

在近期各地大规模救市下，不少城市的市场活跃度在提高，对于房企而言，趁现在行情把手中一些库存，加以处置和变现，是当务之急。

1、抓主要矛盾，识别出“滞销品”。

去库存，不能对所有存货一把抓，直接疯狂大甩卖，这样只是在加速给公司放血。一定要搞清楚库存的真实数量、库存结构和库存的库龄，识别出真正的“滞销品”，针对性的去解决。

例如万科就非常注重通过库龄来划分库存，明确区分长期库存（取证6个月以上）、年初库存，2年以上库存；重点关注硬骨头项目，对不同库龄的库存要求不同的去化率和去化手段。

如年初库存去化不得低于80%，长达2年以上库存需优先进行去化，且期初库存清理目标需达到90%。

在计算奖金利润时，对于2~3年的长期库存，对于3年以上的长期库存，按照期末长期库存货值的一定比例扣减当期计奖利润。

同时万科还会划分出长期库存、滞重项目、低效项目、跟投黑榜项目。分别制定针对性的策略，实现城市公司的投资换牌。

2、根据去化情况，严控新增供货

在存货积压的情况下，不要通过新推盘堆货来实现回款，否则后期会更加被动，必须把存货当癌症看待，尤其现房库存是重度癌症，必须迎难而上、及时解决。

例如，龙湖就重点关注新项目的首开去化率，需满足首次开盘去化不低于60%来倒推首批供货量。同分期中相同业态，前序组团该业态去化未完成50%，后序组团不得开工。集团运营管理部每月制定月度供货计划并回顾后三个月预计供货计划，禁止未列入计划擅自供货。

今年上半年，龙湖新项目首开去化平均达到了70%，采取小步快跑、以销定产为原则进行项目全周期货值管理。追求现房零库存，期房健康库存，良性去化60%、弹性供货20%。

3、精细化营销，针对“旧库存”制定特殊去化方案

当前项目面临的市场环境、竞争环境、客户环境非常复杂，各种类型的库存都需要制定针对性的去化方案。

碧桂园7月份发布的现房销售政策，实际上就是针对“今年内竣工交付的准现房”库存，制定的特别去化方案。买房人先支付总房款的20-30%左右，签订认购书，锁定对应房源和价格，等到现房交付后，再签署正式购房合同并支付尾款。

针对一些有硬伤的重点、难点库存，营销要想办法，进行价值转换和价值提升。例如，展示面能否升级、硬伤部分能否整改，甚至是产品属性能否转化。比如将地下室改造为住宅夹层赠送、商铺赠送、储藏室赠送、设备放置等，把低价值的直销车位变成高价值空间，等等。

或是和专业的营销服务公司合作，提升营销效率。目前，已经有一些房企，开始在做特定“滞销品”的生意。

例如某标杆房企集团营销探索的车位包销业务，就通过专业输出，帮助不少中小房企实现车位去化。一个中型住宅小区车位卖完，销售服务的利润差不多达到一千万。

对于销售力不强的房企来说，和专业的包销公司合作，快速变现库存，也是一种值得尝试的策略。

小结

眼下，大部分的房企依然没有摆脱危机。当前的市场环境下，危险和机遇都很多，房企必须跟上节奏，尽快消化存货，完成调仓换轨。

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