【环宇杂谈】

说白了，规划蓝图、建成的商办、公寓就是给地价、房价“抬轿子”的。

李宇嘉

近日，有一个朋友咨询我，某知名房企开发的商业广场，商业铺位和办公楼三至五折售卖，可不可以买？无独有偶，近期笔者线下踩盘时发现，很多二三线城市商铺、写字楼都在大尺度打折销售，甚至很多公寓类产品沦为“营销赠品”了，有的“买一套住宅，直接送一套公寓”。目前，很多城市商办、公寓在售库存的消化周期在5年以上，甚至10年都卖不完。

记得在2016-2018年，全国楼市一片风生水起，不限购的商办、公寓的销售价格也水涨船高，卖得相当火，热门项目想买得靠抢。当时宣扬“售后返租”的模式，开发商承担兜底的责任。对业主来说，既能分享物业增值的收益，还能享受隔几年就会涨3%的租金收益。于是，投资商办、公寓的积极性很高，除了个人投资者外，很多大宗买家一下子就入手几十套、上百套。

为何现在这类产品沦为弃子？很多人认为是这类产品供应过剩，疫情冲击导致线下开店需求减少。对商办需求量大的一些行业明显回调，比如房地产、金融、互联网大厂和出口等相关行业。此外，前几年活跃的创业创新，近期的热度有所下降等。从表面来看，确实如此，比如笔者所居住的区域，前几年大厂密集，去年据说为节约租金成本，搬到更远的地方了。

不过，根本的原因并非是上述供需两端的问题，而是规划层面的问题，或者说城市运营的模式问题。过去，每一个要开发的区域，不管是产业新城、高铁新城、新的CBD或城市副中心等，地方政府都会规划商业、办公、公寓等，都要发展新能源、互联网、生物医药等新兴产业，甚至要引入世界500强。但是，能不能实现规划目标，先放在一边。

不过，这一规划蓝图却能让土地卖个好价钱，而宏伟的规划目标也会成为营销的最佳手法，吸引开发商抢地、购房者抢房，地价、房价自然扶摇直上。所以，也就不奇怪，为啥那么多人投资商办和公寓，因为大家都认为，要打造高端的产业、引入高端的企业，商铺和写字楼还怕没人租吗？有招牌靓丽的产业、企业进驻，还怕公寓租不出去？届时租金不涨都难。

土地卖出了高价、房子卖出了高价，商办、公寓的规划任务已经完成了大半。至于商办和公寓能不能卖出去，对于地方政府（短期政绩）、开发商（销售业绩）已没那么重要了。因为，规划的溢价已体现在地价和房价上了。说白了，规划蓝图、建成的商办、公寓就是给地价、房价“抬轿子”的。甚至可以说，只要能抬高地价、房价，商办过剩、空置也不是大问题。

楼市单边上涨的上半场，住宅销售旺盛创造供不应求的场景，商办和公寓也热销。“规划蓝图+营销噱头”加持下，热度维持了很多年，掩盖了供应过剩。住宅热销、资产涨价且可轻松抵押融资，使得开发商、投资者不在乎空置。笔者就见过，办公楼建好了，承诺先行招商，开发商堂而皇之地造假（写字楼门口挂上引入企业的假牌子），放任其空置，专心卖住宅。

进入下半场，不管是住宅热销，还是规划营销，旧的套路都玩不下去了。于是，大面积空置甚至泡沫化的问题开始暴露。比如，第一太平戴维斯数据显示，2023年第三季度深圳甲级写字楼全市空置率创出历史新高。同期，北京、上海、广州同类物业的空置率也分别达到19.5%、19.1%、20.9%，均创阶段性新高。商办、公寓物业“抬轿子”的后果一览无余。

既然本来就是用来“抬轿子”的，加上开发商资金链紧张，于是清仓式甩卖，三至五折销售，“买住宅、送公寓”等，就再正常不过了。目前，深圳写字楼的租金、北京公寓的价格，都已经跌回到了12年前，这是去泡沫、去产能的必然结果，未来很多这类产品可能会面临“既卖不出去、也租不出去”的窘境。唯有产业、就业、人气跟上来，才能破解这个局面。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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