首个取消限购的超大城市,来了

时事新闻2023-09-20 11:42:05无忧百科

首个取消限购的超大城市,来了

作者:余飞


01

超大城市取消限购

9月19日,无锡、武汉、西安三个城市取消和放松了限购,其中武汉最值得说道说道。

无锡住建局提出:

全市域取消限购。落实“认房不认贷”。首套房首付降至20%,二套房首付降至30%。



武汉房管局提出:

第一、取消二环内限购政策。

第二、对生育多子女家庭在购房贷款时,购买的第二套住房认定为首套住房,购买的第三套住房认定为第二套住房。对已有两套住房的家庭,在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的,购房贷款时认定为第二套住房。



武汉之前已经取消了二环外限购,这一次取消了二环内,意味着全域解除了限购。

西安住建局提出:

进一步优化调整限购范围,我市二环以外区域取消限购。



相比于无锡、武汉,西安显得很谨慎,和前一天放松限购的厦门一样,并没有全部梭哈。厦门仅放开了岛外限购,西安则只取消了二环外限购。

随着无锡、武汉彻底放开,这个月已经有沈阳、大连、南京、苏州、青岛、济南、兰州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市放开了限购。

这其中,武汉取消限购,意义最为重大。因为从城市层级来看,武汉在这11个城市中最高,武汉是超大城市。



制图:城市财经

换句话说,武汉解除限购,拉开了超大城市解除限购的序幕。

目前超大城市有8个,分别是北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都、武汉。

8个超大城市中,除了重庆本就不限购外,武汉是已限购的超大城市中,首个解除限购的超大城市。

成都应该也快了。北上广深短期内不太可能会放松限购,得看后续的成交量走势来定。至于天津,由于其教育资源突出,放松有可能,但全面放开限购的可能性也不是很大。

02

武汉早就该取消限购了

武汉取消限购,丝毫不意外,而且本号认为武汉动作还是太慢了,毕竟就这座城市房地产市场现状来看,需要全盘解除,不能再设置任何阻碍。

早在沈阳取消限购时,本号就说过,武汉该取消限购了,如今终于千呼万唤出来了。

武汉楼市现状,一言以蔽之,成交量低位,卖地低位,房价不断调整。

武汉今年以来的成交走势,好似过山车。

进入2023年,在一季度整体躁动之下,武汉也走出了一波小高潮,二三月份新房成交量都在1万套以上,3月份更是达到了1.46万套。但4月份却出现了大跳水,新房成交量直接跌至7847套,环比3月大幅减少48.87%。

5月份,借助房交会,推出优惠置业政策,助力市场销量回升,新房成交了14088套,环比上涨88.17%,已逼近3月份的成交量。

尝到甜头的武汉,将房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看,显然市场已经不买账了。

7月份,更是直接跌入谷底,仅成交了4881。4881套是个什么概念?一言以蔽之,天上人间。每日经济新闻当时给出的标题是:创同期十年新低。



制图:城市财经;数据:武汉市住建局

8月份武汉的成交量有所反弹,环比增幅很大。但相比于过往,且不论与最好的时候比,和去年那种光景下的成交量相比,仍显不足。

武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场,在上一轮楼市牛市期间,武汉月均成交量都在2万套以上,2016年鼎盛时期,月均成交量甚至逼近3万套。



二手房成交量则在3月份见顶之后,一路向下,8月份武汉二手房成交量已经跌破了7000套,只有6770套。



二级市场的商品房成交与一级市场的卖地,唇齿相依,一荣俱荣一损俱损。

商品房成交量在低位,卖地收入又岂能高得了。

武汉去年土地难卖,不断增加推地次数,前11个月在完成了规定的三轮集中供地后,又在最后一个月内接连加推了三次。

最终进行了六轮集中供地,成交了108宗,卖地收入871.33亿元。相较于2021年下跌了55.2%。

武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。2021年上半年,武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元。细品吧。



制图:城市财经

房价方面,国家统计局最新公布的8月份数据显示,武汉新房环比下跌0.5%,同比上涨了0.5%。二手房环比下跌了0.8%,同比下跌4.1%。

另外,根据每日经济新闻披露,由于成交量下滑压力,武汉多个热门楼盘项目不得不降价销售,降价幅度大多在2000元/平方米以上,甚至部分非核心区域项目还在亏本销售。白沙洲等三环外的房价,基本跌回到了三年前。



比如2021年8月首开的卓越城,开盘价9500元/平方米,目前卓越城高层价格最低已来到了6500元/平方米,洋房最低6850元/平方米。如果选择团装,还能赠送车位。

大华公园城市,2021年首开精装房售价1.1万元/平方米,目前实际线下价格都在7000元/平方米。

武汉当地媒体报道,包括中国电建地产•泷悦长安、中建•湖北文旅•壹品公馆、中建铂公馆等多个项目近期的降价幅度均在2000元/平方米以上。

03

取消限购顶用吗

对于目前取消限购的城市来说,取消限购的作用非常有限,因为去年以来,它们几乎都大幅放松了限购。

比如沈阳去年就放开了,非户籍可以直接买,只是设置了套数限制,现在取消了套数限制。

南京、苏州、青岛、济南,去年就取消了非核心区的限购,核心区也仅保留了对非户籍人口半年社保要求。武汉亦是如此。

去年的大幅放松没有起任何作用,现在只是把仅有的限购区放开,又能起多大作用。

这些中心城市彻底放开限购,本质上就是调动全省的购买力支援省会和核心城市,但制约楼市回暖,或者说引发这轮楼市调整的本质,是高房价与低收入之间无法和解的矛盾。

引发全国楼市全面调整的因素,不是认房认贷,不是限购,而是:

第一,大多数城市供大于求。

第二,人口见顶之下供大于求局面加剧。

第三,高房价与低收入的天堑鸿沟始终没有缩小,而在宏观大环境不确定加剧的当下,这个鸿沟还在拉大,因为钱越来越难赚,工作稳定性不够,买不起房的人越来越多。

收入和就业不确定性加剧,高房价与低收入的局面没有丝毫改善,买不起房的人越来越多,需求断代情况越发严重。

第四,宏观大环境不确定之下的预期和信心缺失。

四点之中,第三点最重要,这是最现实的问题,实力不够,面对着高房价只能望房兴叹。买不起,这是楼市调整的最核心。

所以,这一波限购之下,好一点的会昙花一现,差一点的甚至连昙花一现都不存在。

尽管取消限购没有什么用,但本号还是支持一线以下城市取消限购,不光取消限购,上一轮调控周期中的限价、限售、限贷、限商都应该取消。

如此,才能更好地促进市场健康调整,没有任何阻碍。

本文标签: 楼市  武汉  高房价  二手房  限购政策  

相关推荐

猜你喜欢

大家正在看