9月20日，无锡五批次土拍如约而至。本次土拍累计成交8幅宅地，成交总建49.63万㎡，累计成交总金额66.80亿元。

土拍看点：

1. 最高成交楼面价18500元/㎡

2.本场土拍所有地块全部底价成交，溢价率为0

3. 国央企仍是本次拿地主力

从土拍结果来看，8幅宅地全部底价成交，本场土拍新增6幅万元地。其中威孚二期地块（XDG-2023-53号）成交楼面价最高，为18500元/㎡，该地块位于梁溪区南长北板块，距离中山路商圈不远，共享恒隆广场、苏宁广场等大型商业综合体配套资源。

从拿地房企来看，国央企依然是本次土拍的主力军。无锡城开实业发展集团竞得大成村A地块（XDG-2023-51号），滨湖城投竞得大成村B地块（XDG-2023-52号），新发集团竞得博西威地块（XDG-2023-46号）等。

值得一提的是，本场土拍8幅宅地中，有5幅宅地容积率低于1.6，占比62.5%；尤其是威孚二期地块（XDG-2023-53号）、东北塘芙蓉五路地块（XDG-2023-45号）以及米兰A地块（XDG-2023-47号），容积率均低于1.5，预计将打造多层、洋房等低密改善产品。从土地市场可见，未来，低密改善产品将是无锡楼市发展的趋势。

整体而言，本场土拍平稳落幕，国央企等地方城投依然是拿地主力军，土地价格平稳，土地市场正朝着健康方向发展。

优质地块解析：

XDG-2023-53号地块

梁溪区人民路与蓉湖南路交叉口西南侧

地块位于梁溪区南长北板块，土地用途为商住用地， 土地容积率＞1.0，且≤1.5。

地块周边有运河东路、人民西路等多条城市主干道，交通出行便利；

商业方面，地块距离中山路商圈不远，共享恒隆广场、苏宁广场等大型商业综合体配套资源；

教育资源方面，周边现有无锡市第一中学、湖滨中学、南长实验中学、通德桥实验小学等教育配套。

未来区域成片开发，将建设为融合无锡山水、凸显运河文化的“山水文化湾区”，打造成一个集市民生活、产城一体融合的“滨水生活凸岸”，开发空间较大。

地块分ABC三部分规划，其中A块>1.0且<1.23；B块>1.0且<2.05；C块>1.0且＜2.26，整体来看预计将打造多层和小高层等改善产品。

XDG-2023-45号地块

锡山区东北塘街道东亭路与芙蓉五路交叉口西北侧

地块位于锡山区东北塘板块，起始楼面价7805元/㎡，限价楼面价8975元/㎡，土地用途为商住用地，土地容积率＞1.0，且≤1.4。

交通方面，地块周边有东亭北路、沪宁高速、友谊路、锡沙路、北环路等主干道，且地块附近规划有地铁6号线，出行较为便利；

由于地块位于东北塘板块较为核芯的居住区域，周边人居氛围浓厚，商业、教育、医疗等基本设施较为齐全；

生态资源方面，地块周边有金瑚公园、兴塘公园等自然休闲配套。

根据出让文件显示，地块容积率要求＞1.0，且≤1.4，住宅建筑高度为4-11层；预计待地块成功出让，将建成低密改善住宅，届时将为片区带来改善置业全新选择。

XDG-2023-47号地块

洛社镇新兴东路与文体路交叉口东南侧

地块位于惠山区洛社板块，起始楼面价7546元/㎡，限价楼面价8678元/㎡，土地用途为居住用地，土地容积率＞1.0，且≤1.4。

地块周边江海西路快速化改造工程已全线贯通，沪宁城铁、G42高速、G312国道横跨东西，交通便捷；

商业方面，目前区域内已经聚合了麦德龙、哥伦布广场等商业综合体；此外，投资约50亿元的万达锡西超级综合体预计今年将开工建设。

此外，地块所处洛社板块重要位置，周边教育资源丰富，省锡中锡西分校、洛社高中、洛社初中、洛社中心小学、雅西小学、洛社中心幼儿园、洛社实验幼儿园等，从小学到高中，逐步形成完整教育链。

但是，地块周边新房项目较多，有建发金玥湾、融创玉兰玖园、和著、云锦东方等，预计未来竞争压力较大。

XDG-2023-51号地块

滨湖区梁清路与孙蒋路交叉口东南侧

XDG-2023-52号地块

滨湖区孙蒋路与仙蠡路交叉口东北侧

这两幅地块毗邻，均位于滨湖区梁溪河板块。

XDG-2023-51号地块，起始楼面价17397元/㎡，限价楼面价20006元/㎡，土地用途为居住用地，土地容积率＞1.0，且≤2.0。

XDG-2023-52号地块，起始楼面价17843元/㎡，限价楼面价20520元/㎡，土地用途为居住用地，土地容积率＞1.0，且≤1.8。

两幅地块位于滨湖区河埒口重要位置，是滨湖区城市更新的重点区域。

商业方面，地块周边有万达广场、运河外滩、湖滨商业街等成熟配套，生活方便；

交通方面，地块周边有地铁2号线大王基站，且地块周边有梁清路、运河西路等城市主干道，交通便捷；

此外，地块距离锡惠公园、惠山古镇等休闲配套距离较近。

XDG-2023-46号地块

新吴区旺庄路与汉江路交叉口西南侧

地块位于新吴区长江路板块，起始楼面价12592元/㎡，限价楼面价14480元/㎡，土地用途为居住用地，土地容积率＞1.0，且≤2.1。

长江路板块是新吴区发展较为醇熟的板块，交通方面，地块东靠机场快速路，北邻伯渎河文化轴，且地块距离地铁3号线旺庄路站约500m，步行可达，交通便捷；

商业放慢，地块周边新地假日广场、宝龙广场、金轮星光名座广场等商业中心集聚，生活配套较为完善。

据克而瑞数据统计显示，截至7月底，长江路板块商品住宅库存仅为3.76万方，且板块内新项目较少，几乎均为老旧库存，亟需补仓。

XDG-2023-50号地块

新吴区锡义路与新洲路交叉口西南侧

地块位于新吴区梅村板块，起始楼面价10580元/㎡，限价楼面价12167元/㎡，土地用途为居住用地，土地容积率＞1.0，且≤1.6。

地块周边有泰伯大道、新锡路、金城快速路等城市主干道，且距离在建的地铁5号线新洲路站200m，出行便利；

地块南侧紧邻伯渎河人文风景廊道，未来可打造成滨河宜居社区，将快速填补地块周边新房市场，提升居住品质。

XDG-2023-54号地块

锡山区厚桥街道联福路与厚丰路交叉口东北侧

地块位于锡山区宛山湖板块，起始楼面价10154元/㎡，限价楼面价11677元/㎡，土地用途为商住用地，土地容积率＞1.0，且≤1.6。

地块一路之隔就是总面积约5000亩的宛山湖湿地公园，生态宜居优势明显。

地块周边在建天一中学宛山湖分校、48班小学+48班初中的天一教育集团宛山湖实验学校等名校学府，教育资源丰富。

此外，地块位于宛山湖生态科技城重要位置，拥有得天独厚的生态湖居资源，同时随着产业更新发展创造市场动能，带动周边交通、教育、商业等配套不断发展醇熟，宛山湖板块未来潜力可期。

该地块容积率为1.6，又是紧邻宛山湖湿地公园，未来或将建成低密湖居住宅，居住舒适度不言而喻。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。