8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布两大重磅政策，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。首付、利率迎来双降，房地产市场迎来又一轮政策放松。
恰好在当日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布了业绩稳健的二季度财报，引发当日股价盘中涨幅超25%。贝壳还表示，董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。
2023年以来，针对房地产市场，从中央到地方出台了一系列广泛深入的调控措施和长效机制，目的在于促进中国房地产市场的长期健康发展。对于贝壳这类居住服务平台而言，需要抓住这一政策契机，倒逼自我完成迭代进化，在做实核心主业的基础上，不断寻找更大的增长空间，通过打造第二曲线，实现由“规模增长”向“有质量增长”的飞跃。
Q2净收入增长四成，一体三翼策略推动供给升级
地产行业的冷暖对贝壳这类房地产服务平台有着至关重要的影响，当然波动之下自身底色更为重要。财报显示，今年二季度，贝壳正是因为市场的回暖，同时深耕服务者赋能留存，切实有效推行降本增效，推动新兴业务快速展翼，实现了优异的业绩表现。
贝壳是“中国居住服务平台第一股”，于2020年8月在纽交所上市。2022年5月5日早间，贝壳宣布拟将其A类普通股以介绍形式于香港联交所主板双重主要上市。2022年5月11日，贝壳（2423.HK）正式在港交所挂牌上市。
伴随着居住行业加速由“买到房”向“住得好”切换，面对消费者对美好居住日益旺盛的需求，贝壳在原有核心业务——经纪业务的基础上，拓展了与居住、生活息息相关的范围，包括装修家居、租房等，形成了“一体三翼”的战略升级，形成经纪、家装、惠居和贝好家四条事业线，以帮助消费者实现“安居”，助力服务者“乐业”。
今年二季度，贝壳深耕服务者赋能留存，切实有效推行降本增效，推动新兴业务快速展翼，实现了优异的业绩表现。
数据显示，二季度总交易额（GTV）为7,806亿元人民币，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。上半年贝壳实现GTV1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。
对于这一业绩，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“今天，我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。真正关注‘人’和‘住’的黄金时代，才刚刚到来。当下，以及可预见的未来的主要矛盾，是消费者期盼更美好的居住，而行业品质产品和服务供给不足。我们将战略升级为‘一体三翼’，并做了相应的组织配套调整，在更广泛的居住领域，推动产业的供给侧升级，提供好产品、好服务，让消费者‘安居’，助力服务者‘乐业’，共筑更美好的居住。”
“一体”业务盈利稳定而持续，存量房交易收入增长15%
对于这一发展模式的实现效果，贝壳执行董事、首席财务官徐涛指出，二季度数据证明核心业务的盈利能力持续而稳定，新兴业务也迅速成长突破。
从存量房交易业务来看，第二季度贝壳存量房业务GTV达到4,565亿元，同比增长了16.0%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。此外，存量房贡献利润率在二季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点，表明贝壳的核心业务盈利能力持续而稳定。
新房业务方面，尽管整体新房市场复苏节奏相对滞后，但贝壳通过贴近客户的渠道价值得到了更多认可。受益于目标市场的稳定发展、对新房业务生态治理的坚定投入以及开发商预付佣的“快佣”模式带动，贝壳新房业务保持了高效的作业势能。二季度新房业务GTV达到了2,950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。
从回款情况来看，贝壳始终坚持严格的回款管理，建立了对消费者、服务者、开发商都更安全的作业环境。在二季度，新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。
随着住房向居住属性回归，门店和经纪人的运营也从单纯规模扩张进入到以效能提升为核心的时代。贝壳从搭建门店和经纪人分级的基础设施入手，建立更专业的人才梯队，让消费者的多元需求更好地被满足，帮助提升服务者的作业效率和收入，在向着成为社区居住服务专家的能力升级中，实现自身的职业化发展。
贝壳平台门店和经纪人数于上半年企稳，二季度末活跃门店数41,076家，较去年年底提升近10%，活跃经纪人数量达409,054人，较去年年底提升17%。贝壳持续推进大店模式，利用数字化工具支持店东提升运营能力，第二季度链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。今年上半年贝壳平台的门店平均店效同比提升80%。
第二曲线效应明显，非经纪业务占比首次突破二成
值得注意的是，在第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。
二季度贝壳家装家居业务收入26亿元，可比口径下同比增长91%。2月以来，家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元。在头部城市，贝壳家装家居业务开始进入正循环，获客和转化、交付、数据化、产品、供应链等各个能力搭建上的坚定投入开始结出硕果。在北京，贝壳家装家居业务今年二季度完成合同额超过6亿元，连续两月单月合同额2亿元，连续4个月经营利润过千万。在杭州，二季度合同额突破5亿元。针对新房团体装修用户，一站式品质装修服务“贝壳团装”在天津落地，成为精装房市场新选择。
在租房业务方面，上半年贝壳积极响应“租购并举”号召，打造多元化租住解决方案。截至二季度末，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120,000套，入住率达到94.5%。今年8月，贝壳租房打造的首个自营中高端公寓海盐公寓正式开业，总量605间，目前已交付519间，试运营一个月入住率超过90%。
业绩上，“一体”和家装家居业务之外，新兴业务及其他的净收入上升213.9%至2023年第二季度的人民币17亿元（2亿美元），主要由于租赁住房管理服务及金融服务的净收入增加。
贝好家是贝壳新设的一翼。品质和居住体验为先的新趋势正在形成，好的房屋“产品”需求呼之欲出，未来市场的分化也可能更多会来自房屋品质的分化。这也意味着新房产业在呼唤供给侧升级。建立能力、探索创新的方式，去基于客户的需求定义好房子、打造极致的好产品、好服务，协同价值链上的各方，推动房屋供给侧的升级，是贝壳的职责也是机会所在。
“展望未来，我们将严守风险底线，在保持健康的资产负债表和现金流的基础上，持续强化资本配置效率，聚焦业务增长关键引擎，实现有机、可持续的增长。”贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，贝壳坚持以坚实的现金储备和稳健的财务风格进行管理，由此得以积极地推进股东回报计划，与志同道合、陪伴公司穿越波动的投资者共享发展的红利。
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