刚刚过去的这个周末，秦军的心情不太好。

秦军是郑州西南郊一家地产企业的置业顾问，他原本以为，一线城市的楼市火热，也能在周末传导到郑州，但最终的结果，却令他失望了。

周六，一整天时间，秦军所在的售楼部，都很难看到客户前来探盘，偶尔带着孩子来的，也是来蹭空调、蹭儿童乐园的附近居民；周日，虽然来了几组客户，但也大多都是浅尝辄止，未能达成购房意向。

不过，这样的冷清，也并不非郑州楼市的全部呈现。第一财经记者同时走访多个郑州销量排名靠前的楼盘发现，虽然没有想象中的人头攒动，但一些有着学区概念的楼盘，仍然迎来了不少客户。

郑州是全国首个响应住房和城乡建设部（下称“住建部”）通知，全面实施“认房不认贷”的城市。所谓“认房不认贷”，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

今年7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在建筑企业座谈会上明确提出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施后，郑州率先响应，并随后发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“郑15条”），涉及青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售、租购并举、土地款分期缴纳等多项政策宽松或优惠，其中尤为引人关注的，一个是取消限售，另一个则是“认房不认贷”。

但郑州的商品房销售并没有伴随着一系列刺激政策，迎来突然的复苏。

从业多年的二手房中介马金涛也告诉第一财经，虽然郑州早在今年8月初就积极响应住建部通知，全面实施“认房不认贷”等一系列楼市新政，但其8月份的销售业绩，却比7月份还要差。

马金涛说，刚刚过去的8月份，他一共撮合成交了3套房源，其中还有2套是二手房，只有一套是新房。但在楼市火爆的今年2月份，他一个人就卖出去了七八套房源，而其所在的房产中介门店，不到10名员工，整个2月份卖出了88套房子。

由郑州市住宅与房地产业协会主办的郑州360房产网数据显示，2023年8月，郑州全市共销售商品房7710套，比2023年7月的8238套，同比减少了528套。在二手房销售数据上，2023年8月，郑州共计销售9008套，与2023年7月的8842套基本持平。

第一财经记者实地调研发现，即便同样是商品房，因区域不同、属性不同，在销售上也呈现出两极分化。其中，带有学区甚至双学区概念的商品房，在销售上更有优势。

一份由克尔瑞统计的数据显示，在2023年郑州主城区住宅楼盘销量排行榜中，销量前十的楼盘中，至少有一半以上都有着双学区概念。

对此，马金涛也说，无论市场涨、跌，一些有着结婚需求、子女入学需求的客户，其买房子是为了住，虽然也会跟随市场涨跌变化，但其需求一直都是相对稳定的，这也是支撑楼市发展的基本盘。但如果楼市还想继续回暖，就需要抓住更多改善客户的需求了。

一位正在探盘的客户也告诉记者，其有两个子女，如今都到了上学的年龄，为了给孩子尽可能提供更好教育，他已经先后看了好几个具备学区概念的楼盘，也看了一些二手房，这次又赶上首付比例能降到20%，就赶紧再过来看看。

总体而言，郑州的楼市现状，并未因上述刺激政策，呈现出突然的变化。

对此，秦军分析说，其中一个原因，是郑州的房屋总价，虽然大多在一两百万以上，但相对于一线城市动辄千万的房屋总价，首付比例的变化，其实对一些郑州客户影响并没想象中的大，而且，其实郑州早在央行此次调整首付比例前，一些楼盘已经在悄然操作20%首付了。

另一个原因则是，虽然楼市刺激政策不断，但反馈到房子的销售单价上，目前并未呈现出上涨趋势，一些楼盘，甚至还不断推出特价促销政策，更让一些客户对未来的房子售价，有着“还会继续降价”的预期，因此，很多客户即便有购房、换房需求，只要不是特别紧迫，也更愿意再等等看，而不是着急下手购买。

不过，马金涛也发现，伴随着不断有楼市新政出台，其所在的二手房中介线上平台上，主动线上咨询的客户，越来越多起来。马金涛说，虽然这些客户尚未表达出明确的购房意向，但只要愿意关注，未来购房的可能性就会加大。他还注意到，近期主动表达想要购买“洋房”的客户，也比以前多了起来，这意味着，改善群体也正在表现出购房、换房意向。

现在，马金涛最期待的，是能在这个“金九银十”迎来一波返乡购房热潮。

秦军所在的地产公司，同样对未来充满期待。其所在的这家央企地产公司，由于“不差钱”，甚至连已经建好的几百套准现房，也不着急对外出售。

秦军得到的通知是，房子继续建，等房价回暖了，再择机对外挂牌出售。

（文中秦军、马金涛为化名）