住房保障再发力

编者按7月24日召开的中央政治局会议提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。国务院和有关部门也发布了多个相关政策文件，加大住房保障支持力度，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。本期地产周刊聚焦“住房保障再发力”，敬请关注。

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■中国经济时报记者 周雪松

7月24日召开的中央政治局会议提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。最近，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，会议指出，要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。
保障房建设需要大量资金，投资的钱从哪里来？保障房建设主要是政府职责，需要财政出钱，也需要多渠道筹集资金。面对现在财政收入减少的情况，不少专家建议发行“特别国债”。“保障房建设很适合通过发行长期国债来建设，比如10年期或20年期的国债。”原中房集团董事长，原国家房改课题组组长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示。

住房保障还存在短板

清华同衡规划设计研究院院长袁昕在接受中国经济时报记者采访时表示，商品房解决不了低收入者的住房问题，近年来，随着城市拆违、棚户区改造、城中村改造等工作的推进，城市中的低成本住房减少，给低收入家庭的生活带来困难，保障房是政府为弱势群体提供的基本保障，对社会稳定具有重要意义。同时，保障房基本的公共服务和配套设施也必须具备。
中指研究院研究副总监徐跃进对中国经济时报记者表示，保障性住房是我国住房供给体系的重要组成部分，国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》对保障房建设具有积极影响。未来预计将从改善民生和扩大投资的角度出发，增加保障房建设与供应，将有利于为房地产行业注入新活力，带动相关行业平稳发展。
在保障性住房供给方面，我国有廉租房、经济适用房、限价商品房、共有产权房、公共租赁住房以及保障性租赁住房等多种形态，各个时期保障性住房发展的重点也不相同。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示，保障性住房建设在主观上有民生保障的作用，在客观上也有拉动经济作用。此外，保障性住房也关系到城市竞争力和可持续发展。
孟晓苏也认为，保障性住房建设就像商品房建设一样，能够拉动建筑材料生产与施工安装，带动相关产业的发展。现在商品房的投资销售在下滑，可以通过加大投资开发保障性住房来“堵上”。
“尤其是在保障性租赁住房推出后，保障性住房就不再是狭义的托底型保障概念，其升级为发展型保障，转变为对新市民、青年人一种社会投资，属于社会基础设施的组成部分。”陈杰对本报记者表示。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国经济时报记者采访时表示，当前住房保障还存在一些短板，一是过去的保障性住房很多都是通过房企开发商配建，随着商品房市场下滑，其资金来源有所减少。二是保障性住房供应效率并不高，一般地方政府不太愿意拿好的地块、大量资金进行投入。三是需要适时扩大住房保障范围，将保障范围扩大到住房困难人群和低收入者。四是要加快“租购同权”的改革进程，让租客享受到等同于商品房的权益。

国企央企应发挥主力军作用

加大保障性住房建设和供给，需要解决土地、资金等问题，其中，最关键的是资金问题。从流动人口来看，2021年我国流动人口增加到3.85亿，尤其是人口流入型大城市，新市民、青年人保障性住房需求更大。陈杰也指出，政府直接投入少、财政负担小、可持续性强的保障性住房发展空间还很大。
清华同衡规划设计研究院在城市更新方面积累了丰富的经验，其中就包括危旧楼房改造项目，将筒子楼变成了单元楼，增加公共活动空间。
袁昕认为，城市更新、城中村改造等不能一味“高档次”“高标准”，也需要关注原有社会功能的更新和延续，保持社会结构的稳定。因此，可以尝试把一些过剩的商业办公建筑改造为保障性住房。
孟晓苏认为，闲置房产可以拿出一部分改造成“平急两用”的公共基础设施。而把空置商品房变成保障性住房的最大困难在于，商品房里包含着的高地价。保障性住房价格低的原因是地价较低，开发建设机构也不过于追求利润。他认为，在保障性住房建设方面，地方政府应该发挥主导作用，国企和央企要发挥主力军作用。
事实上，国企和央企也在大力布局保障性住房市场。以中国保利集团有限公司（以下简称“保利”）为例，其相关人士对中国经济时报记者表示，保利坚定执行中央“房住不炒、租购并举”的政策，在建好商品房的同时，努力探索发展新模式，参与长租房市场和保障性住房建设。自2006年开始，保利累计建设政策性保障住房项目超过100个，建筑面积950万平方米，投资超过700亿元。
与此同时，保利发展还积极发展保障性租赁住房、拓展公寓业务“租购并举”；参与城市更新、综合运营等项目超140个；累计开发保障性住房、共有产权房等超千万平方米。
根据住房和城乡建设部数据显示，在“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。
孟晓苏强调，地方政府要舍得拿出好位置用于建设保障性住房，此外，保障性住房建设需要大量的财政资金投入，需要多渠道筹集资金，也包括专项债投入，这些事情都要靠政府与国企和央企来做。
他表示，如果每年由国家财政投资1万亿元来建保障房，同时要求地方政府配套出资，再通过向保险、银行、信托等金融机构扩大融资，可以达到5万亿元的规模。这5万亿元如果都能用在房屋建设上，可以发挥出10万亿元的作用，很快可以规模化地提供保障房。

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