图源：云锦东方云筑公号

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

今年6月初，因“结婚黄牛”“资金黄牛”“代持”等乱象受到全国关注，上海知名豪宅云锦东方·云筑项目的认购活动在今年6月被相关部门叫停。

时隔3个月余，云锦东方首次明确在前期的认购中存在不合规行为。9月17日下午，云锦东方云筑官微发布公告，坦承认购期间发现部分认购人存在不符合认购资格的情况，调查组通过调查发现部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，经许可后现决定重启摇号开盘等相关销售活动。

9月19日，该项目一名工作人员告知《华夏时报》记者，项目不会重新认筹，但资格审查由联合调查组负责。其同时强调，没有任何补丁政策，“没听说过”。

部分认购人利用不当手段规避限购政策

9月17日下午，“云锦东方”官方微信公发布公告称，因认购期间发现部分认购人存在不符合认购资格的情况，上海东航置业有限公司于2023年5月30日发布公告，推迟原定于2023年6月1日举行的《云锦东方云筑》2023年6月开盘销售摇号排序活动及后续相关活动，联合调查组同步对上述问题展开调查。

官微披露，经调查发现，“部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，上述行为违背了房地产市场诚实信用的原则，损害了其他购房人合法权益，不应纳入认购名单。”

与此同时，云锦东方云筑项目还宣布了退款事项，向已认购客户开通了认购金退款通道。此外该项目还公开了多个热线电话，供咨询处理。

公开资料显示，今年5月12日，云锦东方三期二批次（云筑）105套房源开启认购。认筹条件包括提交500万元认筹金，以及首套房900万元、二套房2900万元冻结资金，并规定要冻资20多天、且必须存在徐汇区指定的银行网点等苛刻要求，但该项目3天内认购客户已突破700组，认购率超过667%。

这背后是超乎想象的“倒挂”空间。链家官网显示，云锦东方一期一套200平米的三室两厅住宅在今年2月的成交价格为4626万元，成交单价超过23万元/平米，而云筑的预售价为16.5万元/平米。受巨大利润驱动，该项目出现了较大比例的“代持”乱象。彼时，《华夏时报》记者了解到，在认购现场，有“黄牛”叫嚣“随时结婚，随时认筹”。而在参与认购的人士中，老夫少妻、少夫老妻、外地人+本地人高社保的“满分配”不在少数。

不过，5月30日，上海东航置业有限公司发布《暂停<云锦东方云筑>开盘销售摇号排序活动及后续相关活动的通知》暂停原定于6月1日举行的开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。

9月19日，该项目一名工作人员告知《华夏时报》记者，项目不会重新认筹，但资格审查由联合调查组负责。其同时强调，没有任何补丁政策，“没听说过”。

根据购房者提供的短信内容，此次云锦东方的摇号入围积分高达118.32分，据公开报道，这一入围积分数将取代此前最高的复兴珑御（2021年6月认购，入围分112.8），刷新上海新房认购积分制以来的历史纪录。具体而言，即要求基础分60+285个月的社保，社保系数0.24，需同时满足“上海户籍+已婚+无房+过去5年内没有购房记录”的条件，并且从2003年1月至今在上海缴纳社保243个月。

据悉，云锦东方这一期房源将于9月24号进行摇号，9月25号进行选房。根据之前的入市信息，项目备案均价为16.4907万元/平米，共推出105套房源，包含三栋洋房42套，别墅63套，户型面积段在176平米—408平米。此外，该项目后续还有三期3批次的22套别墅房源待入市。

新政落地上海楼市触底反弹

“云锦东方项目再次入市，应该说认购方面会更加规范。”易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》指出，此类楼盘热销，说明上海的潜在购房需求依然强劲，对于后续上海房地产市场的预期引导有积极作用。

58安居客房产研究院院长张波则表示，大面积改善类产品较为稀缺，这类项目对高净值人群的吸引力依然较大。纯高端项目还是应该放开限价，一方面有利于打压投资客，对于中低端项目应该继续执行严格的限价政策。

值得一提的是，网传接下来上海入市的豪宅新房很有可能会变成共有产权房。所谓“共有产权住房”，就是购房者和政府共同拥有1套房子的产权，其中购房者的产权份额在50—85%。有分析认为，此举可以有效限制限售期内的各种更名行为，使得豪宅流动性有所降低，起到打击投机客的作用。但该消息至今未得到相关部门的确认。

不过，可以确定的是，云锦东方暂停销售活动近4个月期间，上海楼市因政策加持已触底反弹，豪宅项目亦加紧入市。

以8月为例。据上海链家研究院的监控数据，8月上海全市共成交新建商品房4975套（已连续两月成交低于5000套），环比增长4%，同比下降52%；成交金额393亿元，环比增长14%，同比下降45%。而今年9月1日晚上海官宣落地“认房不认贷”政策后，楼市反应迅速。上海中原地产统计数据显示，8月28日—9月3日，上海市新建商品住宅成交面积27.71万平米，环比增加113.98%。

今年以来，上海新房市场保持了“一月一批”的节奏，其中包括多个改善型项目。例如，8月31日，上海官宣第八批次集中供应26个新房项目、共8444套商品住宅。其中，备案均价在6—10万元/平米的项目有10个，10万元/平米以上的项目有7个。据克而瑞地产研究中心统计，截至9月10日，9月份，上海8个结束认购的楼盘中有3个触发积分制。

在云锦东方三期之后，绿城外滩兰庭二期、滨江凯旋门三期、香港置地启元等数个“高倒挂”的豪宅项目也将入市。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“目前来看，‘认房不认贷’主要推动的是总价500万元至700万元的新房。未来，我相信热度会向更高阶的项目传导，比如说单价超过10万元/平米的项目。”

易居企业集团CEO丁祖昱认为，“认房不认贷”新政推动的客群很大一部分来自于原本就打算出手，只是被新政推了一把提前入市的购房者，以及认房不认贷之后二套变首套的购房者，此类客户能够快速下定，购房意向强。但随着这部分存量客群释放殆尽，后续市场还要靠“卖一换一”的改善客户、刚需客户持续发力。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁