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刚刚，建行、农行、中行、工商等多家主流银行发布存量房贷的执行细则！

划重点：首套房无需提交申请，银行统一调整，固定利率也有望降低……

01

问：2019年9月20日以前办理的房贷会调整吗？

会。目前各银行对此有了明确的规定。

中国银行：

如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。

农业银行：

按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）。 贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

工商银行：

按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

建设银行：

2019年10月7日（含）前发放且当前仍采用基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，可申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议，在转换后按调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。

要知道，2019年9月之前，LPR还没有和房贷利率接轨，因为房贷利率“换锚”，即以基准利率为基础上浮或下浮百分比变成现在的以LPR为基础加或减多少基点。

这也就是说，2019年前9月20日前的房贷利率，经申请银行将按照省级市场利率定价自律机制确定的首套房贷利率政策下限执行。

举个例子：

假如你是2019年2月买房，房贷利率为5.335%（基准利率4.85%+10%上浮）。

以农行为例 ，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0），调整后的利率则为4.2%+0BP， 你的房贷利率最终可能为4.2%，也就是通知上所说的利率下限。

也就是说，小明的房贷利率有望从此前的5.335% 变更为现在的4.2%，按照贷款100万，30年算，月供将减少681元，总利息将减少24.53万元。

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021

问：此前选择了固定利率，这次会调整吗？

2019年，随着房贷基准利率浮动要转换为与LPR接轨的方式，且银行也给予了存量房业主自主浮动还是固定的选择。

固定利率长期确定，且无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

而随着LPR利率下跌，一些选择固定利率客群则无法享受利率下调带来的红利，但这一次，各商业银行对此前选择固定利率的客群，也给与重新选择的机会。

光大银行：

固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率，调整后，利率类型仍为固定利率。

农业银行：

符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。

中国建设银行：

固定利率或采用基准利率定价的贷款，借款人可申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，并与我行签订协议。

中国银行：

固定利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

工商银行：

需由客户向银行主动申请利率调整，按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，方能再进行存量房贷利率调整。

举个例子：

假如你是2020年1月买房，固定房贷利率5.5%（LPR+70BP），此后将一直按5.5%的房贷利率还款。

向银行主动申请利率调整后，转换为LPR定价的浮动利率贷款 ，即变更为4.2%。

而据 光大银行所述， 申请降低首套房贷款利率， 调整后利率类型仍为固定利率，其他银行目前还没明确，具体向银行确定。

03

问：2019年9月20日-2022年5月20日，利率如何调？

中国农业银行：

2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

中国工商银行：

2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

中国建设银行：

2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。

举个例子：

假如你是2022年1月买房，房贷利率5.8%（LPR+120基点），调整后，加点降为0，按照央行陕西省分行发布的利率下限为LPR，即调整后的贷款利率最低为LPR（4.2%）

按100万的贷款，30年计算，此前按照5.8%的贷款利率，月供为5867元，调整后按照4.2%贷款利率，月供为4890元，每月将减少977元。

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04

问：2022年5月30日至今买房的，利率如何调？

中国农业银行：

对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

中国工商银行：

2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

中国建设银行：

2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。

根据央行陕西省分行公布，2022年5月30日至今，陕西全省首套商业性个人住房贷款利率下限：相应期限贷款市场报价利率减20个基点（LPR-20）。

举个例子：

假如你是2022年8月买房，房贷利率5.3%（LPR+100基点），

调整后，LPR减20个基点，即4.0%（2023年8月20日最新的LPR为4.2%）

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05

问：符合条件的需要自己申请吗？“二套转首套”如何申请？

以目前已经发布操作事项公告的银行来看，原首套房贷基本会由银行统一批量调整，无须申请，部分情况需要贷款人主动申请。

对于符合条件的“二套转首套”的存量房贷，由客 户主动申请利率调整，并提供佐证材料，经审批通过后进行调整。

具体银行执行政策如下：(上下滑动查看↓)

中国农业银行：

1.农行主要采取变更贷款利率方式。我行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。

2.新发放贷款置换的，请于2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。

3.经查询不在调整范围，但当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），线上或线下申请办理。经认定符合《通知》条件的，将于2023年10月25日起进行批量调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。

中国工商银行：

1.原首套房贷，2023年9月25日集中批量调整；

2.“二套转首套”的存量房贷、不良贷款归还积欠本息的存量房贷、固定利率或基准利率定价的存量房贷，9月25日起需由客户主动向工行申请；

3.其他由银行统一批量调整，新发贷款置换由银行联系贷款人。

其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，工行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

2023年10月22日后申请利率调整的客户，工行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

中国建设银行：

1、2023年9月25日，存量首套住房贷款采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。不同意调整或拟采取置换方式调整的客户，可联系贷款经办机构。

2、“二套转首套”的存量房贷、不良贷款归还积欠本息的存量房贷、固定利率或基准利率定价的存量房贷须提出申请。

经确认符合条件，拟于2023年10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。

2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日开始审核，于确认符合条件后的当日调整，新的利率即日生效。

2023年10月25日（含）以后还清拖欠且符合条件的贷款，须提出申请，经审核确认后当日调整，新的利率即日生效。

中国银行：

1、存量首套住房贷款客户无需申请，我行将于2023年9月25日集中调整。

2、“二套转首套”的存量房贷、不良贷款归还积欠本息的存量房贷、固定利率或基准利率定价的存量房贷，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）提出申请。我行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

3、10月25日后，客户可赴贷款经办机构进行办理，将逐笔审批，审批通过后即时进行调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

其中，“二套转首套”的存量房贷、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户可线上、线下渠道提交申请，但需要通过线下（贷款经办机构）渠道提交相关证明材料。

06

问：本次调整范围及方式？

①2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。

②2023年8月31日前贷款发放或签订合同时，不符合首套住房标准，但当前借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

具体包括以下情形：

1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷； 2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的； 3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的； 4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

其中建行表示：符合本次调整范围的贷款，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。

工行：原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

07

问：利率调整生效时间？此前利息如何计算?

利率调整后于当日起按新的利率水平执行 ，此前利息均按原合同利率水平计算。

注：以上利率换算仅供参考，最终实际情况以银行审批结果为准。

最后，关于存量房贷降低，如还有其他疑问，移步留言区，咱们一起聊聊！

— The End —

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