8月25日，三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

01 政策解读

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次重大调整，可释放以下几类需求：

●父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还；

●子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；

●在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房；

●前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。

02 为何出台？

“认房不用认贷”这一重磅政策为何选择在此时出台？李宇嘉认为主要有三个原因。

首先，目前我国的购房主力是新市民、年轻人，但在上一轮房地产市场上升期（2015-2021年）时，这部分人由于在就业地城市买不起房，但当时房价又上涨预期强烈，因此很大一部人便买入三四线城市，也申请了贷款。如今他们在就业地城市有了购买力，但在认房又认贷的情况下，他们再次置业就面临高额首付的困境。

其次，有部分人群购买了非成套的房产（主要是福利房或产权式宿舍），现在要改善需求，但面临高额首付。

再次，近期商品房市场下行超出市场预期，与居民企业过快去杠杆有关。加杠杆在过去用了20年完成，去杠杆也要逐步渐进，但不能太快，避免导致市场下行和金融风险爆发相互叠加和强化。

03 如何执行？

“认房不用认贷”政策既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定。

对于执行此项政策需要注意什么问题，李宇嘉提出三点。

一是，此次政策调整与过去有不同之处，此次不再是自上而下发文，而是将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。因此，在一城一策和城市主体责任的情况下，考虑到城市的差异性，不适宜国家自上而下统一部署，而是将政策的权限给到城市，是否执行、什么时候执行，由城市裁决。

二是，对于城市而言，由于这项政策的权限不在地方政府，而在金融监管机构，因此若城市地方政府要执行该政策，需和当地人民银行商讨。进一步讲，当地人民银行执行该政策时，也会考虑到因城施策、一城一策的情况，当地人民银行在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来执行该政策。

三是，银行目前房贷额度充足，房贷依旧是优质资产。去年四季度以来，房贷余额连续下行，对于银行资产质量造成一定冲击。预计各地银行大概率愿意推进此类政策，进而稳定房贷和资产价格。

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